降超3000亿元！六大行个人按揭贷规模大缩水丨2024中报观察

楼市 2024-09-03 11:52 北京

“

存量房贷利率居高不下，促使客户积极提前还贷，是房贷余额减少的主要原因。

中房报记者许倩丨北京报道

一直被银行视为最优质资产的个人住房按揭贷款业务，正在持续缩水。

根据财报数据统计，截至6月末，42家A股上市银行个人住房贷款余额共计34.04万亿元，较2023年末减少3190.63亿元。其中，六大国有商业银行个人住房贷款余额为26.12万亿元，在42家上市银行总额中占比达到77%，但相比2023年末减少3118.97亿元。

这种态势在2023年就已出现。2023年末，六大国有商业银行个人住房贷款余额为26.43万亿元，较2022年末减少5569亿元，这是六大行按揭贷规模首次收缩。而此前的2022年，六大行个人住房贷款余额共增加4049亿元，2021年增量更是高达24843亿元。

央行发布的《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。此前央行数据显示，2023年末，我国个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%。这意味着，今年上半年，个人住房贷款余额共减少了3800亿元。

多家银行将个人住房贷款余额下降归因于，房地产市场调整和提前还贷规模增加。国泰君安研究显示，2024年4月，居民早偿率指数达到37%的历史高位，反映居民提前还贷行为明显增多。

存量房贷利率居高不下，促使客户积极提前还贷，是房贷余额减少的主要原因。以北京为例，截至8月30日，北京新发放的首套房贷利率为3.4%，而存量首套房贷利率则高至4.75%，两者利差达135个基点。央行面临的存量房贷利率下调压力正在上升。

━━━━

按揭贷规模持续缩水

今年上半年，上市银行普遍加大了对个人住房贷款的投放力度，但仍止不住下滑态势。

个人住房贷款投放大户仍是建设银行。截至6月末，建设银行个人住房贷款余额为6.31万亿元，但相比2023年末仍减少764.66亿元，降幅为1.2%。

第二名是工商银行，个人住房贷款余额达6.17万亿元，相比2023年末减少1230.92亿元，是上市银行中缩减最多的。

第三名是农业银行，个人住房贷款余额5.07万亿元，上半年缩水规模亦超千亿元，达到1006.73亿元。排在其后的是中国银行、邮储银行、交通银行，个人住房贷款余额分别为4.75万亿元、2.36万亿元以及1.46万亿元。

邮储银行是国有大行中按揭贷唯一正增长的银行。今年上半年，邮储银行个人住房贷款新增236.18亿元，在上市银行中增量最大；其在2023年按揭贷规模亦增加762.28亿元。

邮储银行零售业务总监梁世栋表示，今年上半年，邮储银行按揭投放近2000亿元，净增超过200亿元。之所以能取得比较优势，一是抢抓二手房市场，坚持一二手房并重。针对二手房交易相对活跃情况，加大对二手房贷款的资源配置力度，加强了跟头部优质房地产中介机构的合作，上半年二手房贷款投放占比近6成。

二是向一线等高能城市发展。2024上半年高能级市场投放同比增长近40%。另外，抓县域市场，随着新型城镇化的推进，在需求端，有乡镇居民的孩子上学、结婚、就业等刚性需求，同时，还有很多打工客户回到县城置业的需求也比较强烈。在供给端，也由原来的传统大型开发商向区域优质开发商转变。

三是用好金融科技。持续优化跟优质中介和房企的直联，提升对于合作伙伴的服务能力，同时推进按揭的预审批服务，全面升级线上服务，客户体验明显提升。

在股份行中，招商银行、兴业银行个人住房贷款余额超过万亿元，分别为1.38万亿元、1.07万亿元；排在其后的是中信银行、浦发银行，余额分别为9884.57亿元、8336.47亿元。其中，中信银行上半年个人住房贷款新增172.86亿元，另外3家银行该指标皆为负数。

42家A股上市银行中，上半年个人住房贷款正增长的银行有13家，邮储银行、浙商银行、中信银行、宁波银行、杭州银行新增规模排名前五。其中，浙商银行的增幅最高，上半年个人住房贷款余额1553亿元，较2023年末增加12.66%。

个人住房贷款业务下滑的同时，各大银行的个人消费贷款、个人经营贷款业务却在快速增长。

截至6月末，农业银行个人贷款较2023年末增加5921.78亿元，增长7.3%。其中，个人消费贷款增长26.5%，个人经营贷款增长28.4%。工商银行个人贷款比2023年末增加1809.22亿元，增长2.1%，其中，个人消费贷款和个人经营贷款分别增长17.4%和16.7%。

建设银行的个人贷款规模较2023年末增加816.82亿元，增幅为0.94%。其中，个人经营贷款增长13.93%；个人消费贷款增长13.99%。交通银行也不例外，其个人经营贷款较2023年末增长9.14%，个人消费贷款增长26.85%。

股份制银行、城农商行个人消费贷也呈阶梯式增长态势。截至6月末，“零售之王”招商银行个人消费贷款余额较2023年末增长25.27%，贵阳银行个人综合消费贷款余额增长23.11%。

当前个人消费贷、经营贷利率已跌破3%，将房贷置换为消费贷、经营贷，通过贷款产品间利率差达到变相降息目的，已成为行业公开的秘密。这种现象出现的根本原因，就是存量房贷高位站岗，由此带来的风险不容忽视。

━━━━

按揭贷不良率也在上升

在今年业绩发布会上，上市银行的盈利性、资产质量，尤其是房地产等重点领域风险备受关注。

净利润增速放缓，已是整个银行业需要应对的挑战。2024年上半年，工商银行实现净利润1712.96亿元，是国有商业银行中赚钱最多的银行，但仍出现营业收入、净利润“双降”。

工商银行表示，受LPR（贷款市场报价利率）下调、存量房贷利率调整、存款期限结构变动等因素影响，年化净利息差和净利息收益率分别为1.24%和1.43%，同比分别下降28个和29个基点。而由于中国商业银行净利息收入占营业收入8成左右，其增长放缓对利润影响显著。

近期，市场传闻政策方正在考虑进一步下调存量房贷利率，至于如何降，可能通过重新协商房贷利率或转按揭来实现。

对此消息，招商银行行长王良在中期业绩会上表示，招行也只是在媒体上看到信息，还没有接到宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过银行意见。“若这方面政策推出，对银行业的存量按揭利率将带来一定负面影响；宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。”

值得关注的是，今年以来，银行业个人住房贷款不良率有了上升之势。据记者统计，42家上市银行中，有23家披露了上半年个人住房贷款不良率，其中19家均出现上升。

青农商行（即青岛农村商业银行）、兰州银行、郑州银行、重庆银行、重庆农商行个人住房贷款不良率均超过1%。截至上半年末，这5家银行个人住房贷款不良率分别为1.33%、1.25%、1.12%、1.08%、1.05%。其中青农商行、兰州银行、重庆银行出现上涨，郑州银行、重庆农商行个人住房贷款不良率分别较2023年末下降0.05个百分点、0.06个百分点。

个人住房贷款不良率上升最快的是重庆银行，其次是中信银行。截至6月末，重庆银行个人住房贷款不良率较2023年末上升0.31个百分点；中信银行个人住房贷款不良率为0.71%，较2023年末上升0.21个百分点。

中信银行在其财报中，将此归因于“受房地产销售低迷、经济增长放缓等因素影响，不良率及关注贷款率均较上年末有所上升”，并认为，该行个人住房贷款加权平均抵押率维持在40%左右水平，个人住房贷款业务整体风险基本可控。

股份制银行中，民生银行、浦发银行、兴业银行个人住房贷款不良率分别为0.83%、0.75%、0.65%，分别较2023年末上涨0.16个、0.13个以及0.09个百分点。

国有大行中，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行个人住房贷款不良率分别为0.6%、0.58%、0.54%、0.48%，分别较2023年末上涨0.16个、0.03个、0.12个以及0.11个百分点。

邮储银行则出现下降，该行个人住房贷款不良率为0.5%，较2023年末下降0.05个百分点。邮储银行零售业务总监梁世栋在业绩会上表示，下一步邮储银行将紧抓政策指引，坚持支持刚需和改善型住房需求，上半年超90%业务都是此类需求；坚持一二手房并重；坚持在重点区域发力，一个是高能级市场，一个是县域市场，持续保持住房按揭业务平稳健康有序发展。

值班编委：樊永锋

责任编辑：马琳刘亚

审读：戴士潮

未经授权不得转载以及任何形式使用

如需转载，请后台回复“转载”了解规则

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MjA0OTUwMA==&mid=2653564238&idx=1&sn=9573f0d675982f7d4c563031f7572a87

中国房地产报

聚焦地产，洞悉中国。本号为中国房地产报唯一官方认证号。

最新文章

房地产止跌回稳调查丨奖补政策有力度！乐山楼市新政满月商品房销量增71%

存量收储政策加速落地房地产去库存攻坚丨智库

广州官宣：市场热了 1个月卖房超2.3万套

百年港资房企宣布将退出住宅业务中国区高层大调整

靶向发力抓实房地产流动性丨社评

“分手”！融创深夜发布

重大利好！陕西发布21条楼市辣招

招商郑州：深耕笃行与城共进

重磅！已交付246万套：保交房攻坚战加力推进

房地产止跌回稳调查丨“我们已经提前完成年度任务！”哈尔滨楼市热度攀升

30+权威媒体零距离亲鉴，金隅地产这样落地好房子

“银十”超“金九” 楼市销售势头出现回升拐点

中建三局首进杭州

三亚最大地下商场被指违建：未经竣工验收

房地产止跌回稳调查丨“新政起到了关键作用”！四川内江楼市活跃度提升

6宗宅地全部成交广州收金近90亿元

地产新闻联播丨万科A股价一度涨2.49%，前三季度销售突破1800亿元，抢抓政策东风国庆认购超百亿元

万科又有新动作！

房地产止跌回稳调查丨日均卖房超400套，有楼盘连样板房都卖了：深圳楼市“银十变钻十”

校城一体化示范单元的万科实践丨蜀都万科·锦上扬华

不必再等1年！六大银行明起实施存量房贷利率调整新机制

最新省市房地产投资榜：上海第一！天津第二！

实现“商改住” 长沙一地块被退地后又重新买回

佳源服务控制权变更复牌前景不明

房地产止跌回稳调查丨广州放开限购“满月”：成交量增长明显，新房有望破万套大关

北京嘉实资本集体租赁住房项目履约争议调查

房地产止跌回稳调查丨上海楼市新政满月：量价齐升豪宅又见“日光”

带你探寻万正·康和山庄热销的背后逻辑

房地产止跌回稳调查丨10月楼市整体上扬！北上广深成交量创新高

“让住宅真正经得起时间检验”！中海“好房子”领跑市场

河北宣布！全省各市不再审核购房资格

尊重产品深耕城市——中铁建地产华东公司“中铁建好房子”炼成记

住建部召开企业家座谈会：用足用好中央各项存量和增量政策

国办发声！加大对多子女家庭购房支持

蒲县蒲伊西街棚改：铸就美好未来，共谱城市新篇

财报“难产”更换核数师力高健康生活“卡点”复牌

楼市新机遇看塔尖人物如何配置资产

房地产止跌回稳调查丨“看好就下手”！新政“组合拳”助推自贡楼市回暖

住建部副部长姜万荣：系统推进“好房子”建设，推动城市高质量发展

政策效果初显房地产市场呈现积极变化丨智库

2024年世界城市日中国主场活动开幕式在威海举行

高周转埋下隐患？成都蓝润一项目陷承重柱风波，有二手房买家要求解约

吸引更多年轻人！多个三四线城市购房补贴转向中专生

落实政策“想都是问题，做才是答案”丨社评

北京链家，重塑二手房交易链条

北京壮美中轴线的复兴——吴晨团队砥砺实践与理论升华

3家房企同日退市都曾梦想冲千亿

千年芳华何以宋城丨让宋韵名城和历史人物“活起来” 更让优秀历史文化“火起来”

房地产止跌回稳调查丨“有了更多信心”！泸州楼市新政“满月”，销售额超14亿元

天创坦达·月湖云庄：内环滨江，荣耀续演，献映武汉大人物

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉