来源 | 通州小兵 北青社区报
位于北京市通州新华大街上的北京光学仪器厂，成立于1962年，曾是我国精密仪器制造行业领军企业，制造出了国产第一台光学经纬仪、大型天象仪。
随通州区发展定位提升，北光厂所在区域新华大街，成为长安街的东沿长线，区域内不再进行工业项目的生产，2007年10月新厂址于北京经济开发区建成，企业生产主业全部搬迁至北京经济开发区新址，2012 年全部停产后厂区处于闲置状态，现隶属北控集团。
项目概况
2024年12月19日，项目开工仪式在北京光学仪器厂厂区举行，这座拥有辉煌历史的厂区启动改造升级，通过城市更新，未来将变身北京绿色技术创新服务产业园，打造全市首个集聚绿色技术创新和绿色商务服务业态的零碳园区。
项目改造范围示意图
改造方式包括改造和拆除新建，园区现有建筑面积约5.2万平方米，项目拆除 1.5万平方米危房，改造现有厂房建筑面积约3.7万平方米，改造后项目总建筑面积约75852平方米，其中地上建筑面积约70086平方米，地下建筑面积约5766平方米。
项目“留拆改”情况示意图
根据规划，厂区范围内包括五大功能，其中绿色科技企业总部办公位于园区南侧，约3.9万平方米；绿色科技会展会议中心位于北侧，约1万平方米；绿色科技企业孵化器位于西北侧，约1.1万平方米；公共活动中心位于西南侧，约0.3万平方米；专家公寓位于西侧，约0.6万平方米；配套服务位于西北侧，约1.0万平方米。
建筑功能布局图
零碳园区
该项目通过城市更新将老厂区改造建设为绿色技术创新转化高地、绿色产业集聚交流平台、绿色低碳产业示范园区，园区融合产业重构、空间活化、文化创生、生态修复、运营永续的建设理念，完全建成后将成为敞开式、花园式园区，融入城市副中心蓝绿交织、水城共融的风貌。在建设过程中，将充分展现老厂区的绿色肌理，通过多层次立体化布置绿色景观，映衬通惠河水韵，打造高品质、高颜值的绿色示范园区。
园区建筑将全部按照绿色建筑二星、三星级标准进行建设，同时坚持“少拆利旧，外貌修缮，延续厂区历史脉络”的原则，最大限度保留既有建筑结构，充分利用从原有建筑拆除的材料，将极简现代理念融入厂区原有风格和色调。
新主楼外貌延续原苏式建筑风格，利用最新绿建技术，实现超低能耗，保留老厂部分车间清水红砖外墙立面，实现历史感与现代气息的和谐统一。将产业园打造成为全市首个集聚绿色技术创新和绿色商务服务业态的零碳园区。
在能源运用方面，使用“地源热泵+空气源热泵+电制冷系统”，实现100%可再生能源供冷供热。光伏发电配套使用，在智慧能源管理系统的加持下，实现能源的绿色高效利用，预计可使年度二氧化碳排放减少1000吨，为园区注入绿色灵魂。
产业引入方面，聚焦碳排管理、能源服务、绿色建筑、环境治理等主导行业，形成集聚效应，充分利用首都和副中心产业政策，做好对初创企业的服务，打造绿色发展新引擎。此外，园区还将配套绿色科技会议会展中心，锻造绿色产业交流合作新窗口；紧邻通惠河河岸建设科技惠民滨水空间，为周边居民和游客提供“家园式”生活体验。
详细规划
▎规划1号楼（原博飞楼）改造实施方案
该楼总建筑面积 10009 平方米，其中地上8543.5平方米，地下1466平方米，建筑高度24米。
结合根据周边产业情况及园区功能需求等因素，对该单体建筑物进行改造，功能定位一层为商业，二层及以上为办公，设计总建筑面积9244平方米，其中：地上建筑面积7778平方米，地下建筑面积1466平方米。
规划1号楼（原博飞楼）改造效果图
综合分析，该单体建筑计划于2025 年3月开工，2026年3月完工，2026年6 月完成验收。计划2026 年1月启动招商，2026年6月正式投入运营。
▎规划2号楼（原主办公楼）改造实施方案
该建筑结构形式为砌体结构，地上四层，各层层高均为3.9米，室内外高差为0.93米。建筑总高为17.42米，建筑面积约为9192.2平方米。整体结构由纵横墙混合承重，屋盖、楼盖为倒T形肋梁空心砖楼板。目前该建筑的使用功能为办公用房，已使用超过60年，达到设计使用年限。
结合绿色技术创新服务产业园定位，该楼定位为总部办公，吸引总部龙头企业进驻，对该单体建筑拟拆除重建，设计总建筑面积17500平方米，其中地上建筑面积14500平方米，地下建筑面积3000平方米（依据新建建筑面积的9%配套人防建筑面积，日常可作为车库使用）。
规划2号楼（原主办公楼）改造效果图
该楼地处园区核心位置，拟整栋招商，形成园区主导产业办公空间，考虑到客户锁定时间相对较长，且该楼属于拆除重建，功能使用需要与客户高度匹配。综合分析，该单体建筑需综合评判市场环境后适时启动，拟计划于2027年1月开工，2027年3月完工，2027年6月完成验收，并在2027年底实现投运使用。
▎规划3号楼（原司机班平房）改造实施方案
该建筑为地上一层砌体结构，无地下室，为80年代建造，无有效图纸资料，房屋建筑状况一般，综合安全性鉴定类别为III类。该楼总建筑面积1263平方米，全部为地上建筑，建筑高度3至6米。
该楼地处园区入口，范围内拟建设地下停车设施，施工周期约一年，规划3号楼建设需在地下工程完成后才能具备实施条件。综合分析，该单体计划于2026年3月开工，2026年9月完工，2026年12月完成验收，计划2026年9月启动招商。
▎规划4号楼（原粗磨车间）改造实施方案
该建筑为地上一层，无地下室，平面呈长方形，为80年代建造，建筑总长度为33.00米，总宽度为14.10米，屋面主要檐口标高为4.90米，总建筑面积约518.4平方米。结构为单层砖柱结构，屋盖形式为木屋架+瓦木屋面。结构墙体未设置圈梁、构造柱。
规划4号楼拟结合园区运营和属地政府需要，建成园区综合服务中心，主要功能包含：招商服务、客户服务、展示功能和商业功能。总建筑面积1002平方米，均为地上建筑。规划3号和规划4号楼地下空间拟建设停车设施，建筑面积待定。
规划4号楼（原粗磨车间）改造效果图
综合分析，该单体计划于2026 年1月开工，2026年9月完工，2026年12月完成验收，计划2026年9月启动招商，2027年1月投入运营。
▎规划5号楼（原光学楼）改造实施方案
北京光学仪器厂原9#楼建于1983年，该建筑结构分为三部分，1-2~C-H轴结构形式为装配整体式框架结构，为地上四层（局部五层为楼梯间），建筑总长度为66.60米，总宽度为16.20米，屋面主要檐口标高为20.40米，楼盖和屋盖均采用装配式楼板，基础为柱下独立基础。该楼现状总建筑面积5961.6平方米，地上四层，建筑高度24米。
规划5号楼拟改造成为办公，可整栋出租亦可分层出租，总建筑面积4994平方米，均为地上建筑。
规划5号楼（原光学楼）改造效果图
规划5号楼为原北光厂光学楼，结构较好，施工难度小，改造工程量少，便于尽快形成出租面积。综合分析，该单体计划于2024年12月开工，2025年10月完工，2025年12 月完成验收，计划 2025年9月启动招商，2026年1月投入运营。
▎规划6号楼（原技校区）改造实施方案
规划 6 号楼范围位于北京光学仪器厂技校区，含原技8#、技18#、技19#三栋建筑。技 8#楼约建成于 20 世纪 70 年代，该建筑原为单层砖柱厂房，局部二层砌体，现为地上二层砖柱结构，无地下室，建筑面积为601.42 平方米，总长约为 29.12 米，总宽约为 11.92 米，建筑高度约为 7.35 米。技18 #建成于20世纪 70 年代，该建筑为地上三层砌体结构，无地下室，建筑面积为1206 平方米，总长约为 28.0 米，总宽约为 15.0 米，建筑高度约为 10.20 米，屋面、楼面板采用预制钢筋混凝土板。技 19#校办厂车间为地上一层单层砖柱砌体结构，无地下室，80 年代建造，建筑面积为 340.0 平方米，建筑高度约为5.6 米。
规划6号楼拟改造成为专家公寓（酒店式公寓），总建筑面积5550 平方米，均为地上建筑。
规划6号楼（原技校区）改造效果图
规划6号楼位于技校区，拟拆除新建，工程量大，应招商锁定客户后进行定制设计较为合理。综合分析，该单体需综合评判市场环境后适时启动，该单体计划于 2026 年 3 月开工，2027 年 6 月完工，2027 年 9 月完成验收。该楼计划 2025 年启动招商，2027 年 12 月投入运营。
▎规划7号楼（原平房车间）改造实施方案
规划 7 号楼范围位于北京光学仪器厂西北，含原10#至24#建筑，共计14栋建筑，除 12#为三层建筑外，其余均为平房建筑。12#楼拐角楼建成于60 年代。该建筑为地上三层砌体结构，无地下室，建筑面积为2389.2 平方米。平房建筑建筑年代 60 年代至 2000 年左右。该区域总建筑面积 4145 平方米。
规划 7 号楼拟改造成为孵化器企业办公，总建筑面积11060 平方米，均为地上建筑。
规划7号楼（原平房车间）改造效果图
规划 7 号楼位于滨河区域，拟拆除新建，工程量大，综合分析，该单体需综合评判市场环境后适时启动，该单体计划于 2026 年 3 月开工，2027 年6 月完工，2027 年 9 月完成验收。该楼计划 2027 年 9 月启动招商，2027 年 12 月投入运营。
▎规划8号楼（原三跨厂房）改造实施方案
规划 8 号楼范围为原 43#-45#三跨厂房改造而成，原45#机加一（以下简称45#）约建于 1956 年，并于 1979 年进行改造。结构体系为砌体、混凝土混合排架结构，边柱列为砖柱，中间柱列为钢筋混凝土柱，东西两侧为两层砌体结构。建筑总长度约为 72.0 米，总宽度约为 23.5 米，总高度约为7.5 米。砌体结构一层层高 3.0 米，二层层高 4.0 米，有圈梁、构造柱，楼面板及屋面板均为现浇板。
规划 8 号楼拟改造成为会展+办公，总建筑面积 8131 平方米，均为地上建筑。
规划8号楼（原三跨厂房）改造效果图
规划 8 号为现有建筑改造，改造难度小，能尽快形成运营。该单体计划于2025 年 3 月开工，2026 年 3 月完工，2026 年 6 月完成验收。该楼计划 2026 年 3 月启动招商，2026 年 6 月投入运营。
▎规划9号楼（原锅炉房）改造实施方案
规划 9 号楼原为北光厂锅炉房，建于 1980 年，有部分原设计图纸，结构体系为混凝土排架结构。无地下室，地上一层，1 轴~1/2 轴所辖区域加建两层砌体，一层层高 3.8 米，二层层高 3.5 米。建筑总长度约为42.9 米，总宽度约为12.9米。基础为柱下独立基础，有圈梁，屋面板为混凝土预制板。该楼总建筑面积 626 平方米，建筑高度 8.1 米。
规划 9 号楼紧邻通惠河，结合通惠河景观提升项目，拟改造成为商业建筑，总建筑面积 762 平方米，均为地上建筑。
规划9号楼（原锅炉房）改造效果图
规划 9 号楼为改造建筑，地处滨河经济带，商业价值高，结合通惠河景观工程进度。综合分析，该单体计划于 2025 年 3 月开工，2026 年3 月完工，2026年 6 月完成验收。该楼计划 2026 年 3 月启动招商，2026 年 6 月投入运营。
▎规划10号楼（原北光厂厨房）改造实施方案
规划 10 号楼范围为原北光厂厨房，约建于 1976 年，有部分原设计图纸，结构体系为砌体、混凝土内框架结构。地上一层，无地下室，建筑总长度约为66.4米，总宽度约为 21.3 米，主体高度约为 4.2 米。基础形式为墙下条形基础，柱下独立基础，有圈梁，屋面板为混凝土预制板。该楼总建筑面积 1035 平方米，建筑高度 4.2 米。
规划 10 号楼紧邻通惠河，结合通惠河景观提升项目，拟改造成为商业建筑，总建筑面积 1097 平方米，均为地上建筑。
规划10号楼（原北光厂厨房）改造效果图
规划 10 号楼为改造建筑，地处滨河经济带，商业价值高，结合通惠河景观工程进度，该单体计划于 2025 年 3 月开工，2026 年 3 月完工，2026 年6 月完成验收。该楼计划 2026 年 3 月启动招商，2026 年 6 月投入运营。
▎规划11号楼（原北光厂礼堂）改造实施方案
该建筑为单层砖柱砌体结构，平面布局大致呈“一”字型，地下一层，地上一层，结构总长度为 66 米，总宽度为 18 米，于 6 轴~A 轴-D 轴和7 轴~A轴-D轴设置结构缝，结构形式为砌体结构，外墙厚度 370 米，内墙厚度240 米，地上一层有圈梁、构造柱，屋面为钢桁架+瓦木屋盖，屋面钢桁架结构布置由上弦杆、下弦杆、斜撑、竖杆等组合而成，其中上弦杆采用不等边双拼角钢，其余均采用等边双拼角钢。该楼总建筑面积 1266 平方米，建筑高度为 7.48 米，钢桁架屋脊高度为12.43米。
规划 11 号楼原为北光厂大会庆典主要场所，空间大，净空高拟改造成为会议会展建筑（多功能），总建筑面积 1246 平方米，均为建筑面积。规划 11 号为改造建筑，结构较好，施工难度小，改造工程量少，简单加固改造可具备运营条件。综合分析，该单体计划于 2025 年3 月开工，2026 年3月完工，2026 年 6 月完成验收。该楼计划 2026 年 3 月启动招商，2026 年 6 月投入运营。
▎规划12号楼（原光栅车间等）改造实施方案
规划 12 号楼范围现状建筑包括原 62#、63#、71#-79#共计11 栋建筑，除原75#为二层建筑外，其余均为一层建筑。原 74#光栅车间位于北京市通州区新华西街北侧。该建筑为地上一层砌体结构，无地下室，建筑面积为613.7 平方米，建筑高度约为 3.60 米，为 70 年代建造，无有效图纸资料，房屋建筑状况一般。原 75#楼约建成于 20 世纪 70 年代。该建筑为地上二层砌体结构，无地下室，建筑面积为 1472.5 平方米，总长约为 52.8 米，总宽约为 12.6 米，建筑高度约为7.03米。屋面、楼面板采用预制钢筋混凝土板为 70 年代以后建造，抗震设防类别为丙类，具有有效图纸资料，2020 年进行过装修改造，现为北光厂办公楼使用。其余平房建筑图纸不详，房屋状况一般。该区域现状总建筑面积 3331 平方米。
规划 12 号楼定位为滨水商业空间，总建筑面积 8502 平方米，其中：地上建筑面积 7202 平方米，地下建筑面积 1300 平方米。
规划12号楼（原光栅车间等）改造效果图
规划 12 号楼为新建工程，体量大，施工周期长。综合分析，需结合市场需求适时启动建设，该单体计划于 2026 年 3 月开工，2027 年6 月完工，2027年9月完成验收。该楼计划 2027 年 6 月启动招商，2027 年 12 月投入运营。
▎规划13号楼（原天装楼）改造实施方案
规划 13 号楼为原天装车间约建于 1979 年，为装配整体式框架结构，地上三层（局部四层位电梯机房），无地下室，平面形状呈“一”字型分布，建筑总长度为 83.7 米，总宽度为 17.90 米，楼盖和屋盖均采用装配整体式板，基础为柱下独立基础。该楼总建筑面积 4362 平方米，高度为 14.10 米。
规划 13 号楼定位为办公，总建筑规模 4522 平方米，均为地上建筑。
规划13号楼（原天装楼）改造效果图
规划 13 号楼为原北光厂天装楼，结构较好，施工难度小，改造工程量少，便于尽快形成出租面积。综合分析，该单体计划于 2024 年12 月开工，2025年9月完工，2025 年 12 月完成验收。该楼计划 2025 年 9 月启动招商，2025 年 12 月投入运营。
▎规划 14 号楼（原六号车间）改造实施方案
规划 14 号楼建成于 70 年代。该建筑为地上一层砌体结构，局部二层，建筑高度约为 6.4 米，无有效图纸资料，房屋建筑状况一般，综合安全性鉴定类别为III 类。该楼总建筑面积 2017 平方米，高度为 6.4 米。
规划 14 号楼定位为园区设备用房、管理用房及仓库，总建筑面积1789 平方米，均为地上建筑。
规划14号楼（原六号车间）改造效果图
为保证建筑实施后尽快具备运营条件，市政设施采用同步进行，先期完成主站建设，包括能源站、变配电站、主控制室、消防水箱。综合分析，该单体计划于 2025 年 1 月开工，2025 年 9 月完成加固改造土建工程，2025 年12 月设备安装及验收。该楼将作为园区重要的配套功能保障用楼，计划于2026 年1 月投入使用。
