钮钴禄绿城，真勇
楼市
2024-08-13 11:03
北京
上周绿城拿下徐汇地王，当天，项目指挥办公室就进驻现场了。狗蛋开玩笑说，绿城在“快男”赛道越走越远了。自从张亚东2018年掌舵后，绿城就告别了老宋时代的“龟速”，启动高周转。最近两三年，绿城越来越快，拿地开盘时间卷入百日之内，甚至在大本营杭州，有项目首开时间缩短到55天，要求88天之内有回款保障。开盘快、回款快，交付也快。去年1-10月，绿城自投的64个项目，较合同约定交付时间平均提前了36天。环环快进模式，高周转才能play起来。在绿城的设想中，年初拿的地，就应该尽快转化为销售，当年再反哺于拿地：关于绿城高周转的更多信息，去年底我们在文章《“高周转”有了新榜样》中详细介绍过，文章链接放在文末。今天这篇文章，主要聊聊现阶段绿城的另一个特点：战略选择上，似乎准备锁死长三角。中指院数据显示，今年1-7月，绿城权益拿地金额为228亿元。尽管拿地总额不如去年同期，但排名从去年的第五升至第二。这说明，相较同行，绿城控速不明显。2023年1-7月，绿城在长三角的拿地金额是124亿，占绿城总拿地额约42%。今年1-7月，这项数据提到173亿，拿地占比到了恐怖的制霸级别，达到：对比之下，绿城在北京好像突然消失了，最近一两年鲜有新地块进账。这也直接导致销售额下降：2022年绿城在北京实现销售额190亿，2023年降至112亿，排名从第七下滑到第九。在长三角，尤其是大本营杭州，绿城表现得尤为强势。克而瑞数据显示，今年1-7月，流量金额和权益金额，绿城都压制了滨江，重回“一哥”宝座。拿地方面，绿城以96亿排在杭州市场前三。也就是说，今年前7个月，绿城投在长三角的173亿中，一大半投在了杭州。过去杭州市场好，单个城市也能孕育出一家千亿房企，比如滨江。虽然戚金兴嘴上说杭州是全国最好的市场，绿城很想夺回杭州第一，但不管滨江还是绿城，心里都明白，高度依赖单一城市，风险只会逐渐走高。相较而言，绿城背靠央企中交，全国化进程更彻底，不过近些年绿城抛弃摊大饼模式，选择以杭州为原点，在长三角画圈。8月7日，上海第四批次土拍，一共推出5宗地，绿城48亿总价拿下徐汇地王，同时斩获虹口江湾镇地块，总价12亿。5宗地有3宗底价成交，唯二溢价的都让绿城拿了，一天之内狂撒60亿，看得出绿城补仓上海的心切。长三角其它区域，比如宁波、嘉兴，绿城也持续加仓，但要想制霸长三角，并反哺业绩，还是得靠高能级城市。另外，绿城想通过高端路线突围，又决定了它只能多拿核心地块，这也是高溢价拿地上海的原因。徐汇地王折合楼面价每平13.1万元，不少媒体报道说，这是全国单价新地王，超过2016年融信拍下的中兴路一号地块。事实上，扣除商业及保障房配建，融信地王折合楼面单价超14万，媒体拿其名义楼面价每平10万来比较，有点擦边。也能理解，市场沉寂，需要一些刺激。刚看到的时候，狗蛋以为是高仿号，现在的房企都忌讳和地王沾边，更不会流露出我拿地王我骄傲的神情。点进主页看了一圈笔记和评论互动，可以确定不是高仿。可能运营团队太年轻，宣发内容审核也不严，才会出现“见证历史”“地王”这些敏感字眼。绿城方或许发现了说法不妥，目前这篇笔记已经删除。绿城官方公众号说法更加克制，标题叫：
全文没有提及地王，提了一嘴“刷新了中国大陆土拍楼面地价记录”。融信2016年拿下中兴路地王，是在8月，绿城拿徐汇地王也是在8月。去年8月，绿城摇中上海3个项目，张亚东激动地说：上海连中三元，近五千分之一概率，真的很神奇。
狗蛋说，友商不要问绿城拜了哪座庙，应该每年8月加强抱佛脚，看能不能阻击绿城。不过，一旦绿城看中的城市全部执行“价高者得”，那友商就很难了。7月23日，绿城经过46轮竞价，斥资6亿拿下杭州临平区丰收湖地块，溢价率高达59%，创下2019年以来杭州土拍溢价率新高。7月30日，绿城再下一城，以27.16亿竞得杭州滨江区白马湖地块，溢价率逼近40%。狗蛋说，上一次在杭州市场让友商这么胆颤的，还是融信。万马齐喑之下，长三角掌管高溢价的王——钮钴禄绿城是真勇。
