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尽管美联储已经下调了基准利率，但是近几个月美国抵押贷款利率却在上涨。
经济学家和其他金融专家表示，尽管这些相反的走势看似违反直觉，但这是市场力量造成的，而且这种力量在短期内似乎不太可能减弱。
这可能会让潜在购房者面临艰难的选择。他们要么推迟购房，要么承受当前的抵押贷款利率。专家表示，房价上涨使得后一种选择变得复杂。
亚特兰大注册理财规划师李·贝克 (Lee Baker) 表示：“如果你希望或期望的是利率保持在 4% 或房价下跌 20%，我个人认为这两件事在短期内都不太可能发生。”
7% 的抵押贷款利率意味着市场陷入困局
据房地美称，截至 1 月 16 日当周，30 年期固定抵押贷款利率跃升至 7% 以上。自 2024 年 9 月底触及近期低点 6% 以来，该利率一直在缓慢上升。
当前的利率对消费者来说有点难以承受，在美联储大幅提高借贷成本以抑制美国高通胀之前，也就在 2021 年 11 月之前，30 年期固定抵押贷款的利率还不到 3%。
穆迪首席经济学家马克·赞迪表示：“利率一旦超过 7%，市场就死气沉沉了。没人会买。”
他说，抵押贷款利率需要接近 6% 或以下才能“看到房地产市场复苏”。
财务计算表明了原因：根据 Bankrate 分析，如果消费者有 30 年期、30 万美元的固定抵押贷款，利率为 5%，则每月将支付约 1,610 美元的本金和利息。如果利率为 7%，则每月将支付约 1,996 美元，即大约多支付 400 美元。
与此同时，随着通胀数据有所回落，美联储于2024 年 9 月份开始降息。此后，三次下调基准利率，降幅达整整一个百分点。
赞迪表示，尽管美联储的政策发生了变化，但抵押贷款利率在 2026 年之前不太可能回落至 6%。他说，潜在的因素“不会很快消失”。
赞迪称：“抵押贷款利率在回落之前很有可能先上涨。”
抵押贷款利率为何上升？
首先要知道：抵押贷款利率与10 年期美国国债收益率的联系更为紧密。Claris Financial Advisors 创始人贝克表示，“这一比例高于美联储的基准利率。”
截至周二，美国国债收益率约为 4.6%，高于 9 月份的 3.6% 左右。
买卖美国国债的投资者影响这些收益率。专家表示，近几个月收益率似乎有所上升，因为投资者开始担心特朗普总统提出的政策带来的通胀影响。
专家表示，如果关税和大规模驱逐移民等政策得以实施，预计将推高通胀。如果发生这种情况，美联储可能会更缓慢地降低借贷成本，并可能再次提高借贷成本。
事实上，美联储官员最近指出，由于贸易关税和移民政策变化的潜在影响，通胀存在“上行风险”。
赞迪表示，投资者还担心特朗普政府预期推出的大规模税收改革措施可能会增加联邦赤字。
还有其他因素也会影响国债收益率。
例如，美联储通过量化紧缩政策减少其持有的美国国债和抵押贷款证券，而中国投资者在购买美国国债时“变得更加谨慎”，日本投资者的兴趣也降低了，因为他们现在可以从自己的债券中获得回报，赞迪说。
摩根大通私人银行高级市场经济学家乔·赛德尔表示，如果一切按预期进行，抵押贷款利率“可能要到 2026 年才会降至 6% 以下”。
抵押贷款溢价处于历史高位
贷款机构通常会以高于10年期国债收益率的价格提供抵押贷款。
赛德尔表示，这一溢价，也称为“利差”，从 1990 年到 2019 年平均约为 1.7 个百分点。
目前的利差约为2.4个百分点——比历史平均水平高出约0.7个百分点。
利差扩大的原因有几个：例如，市场波动使得贷方在抵押贷款承保方面更加保守，而这种保守主义因2023 年的地区银行业“冲击”而加剧，导致“贷款标准严重收紧”，Seydl 说。
他说：“总而言之，2025 年可能又是住房负担能力面临严峻挑战的一年。”
塞德尔表示，更高的溢价“加剧了消费者的住房负担能力挑战”。
根据全美房地产经纪人协会的数据，11 月份典型购房者购买现有住房的价格为 406,100 美元，较去年同期的 387,800 美元上涨 5%。
购房者可以做什么？
在目前的住房和抵押贷款市场中，金融顾问建议购房者考虑以下问：现在买房对我来说是正确的财务选择吗？或者至少在可预见的未来，我还是会成为租房者吗？
他说，那些想要买房的人应该尽量支付“大笔”首付，以减少抵押贷款规模，并使其更容易融入他们的每月预算。
他说，不要让首付储蓄受到股市波动的影响。
他说：“这不是你应该在市场上拿来赌博的东西。”
例如，储蓄者仍然可以从货币市场基金、高收益银行储蓄账户或存款证中获得大约 4% 至 5% 的回报。
一些消费者可能还希望获得可调利率抵押贷款，而不是固定利率抵押贷款——这种方法可能会让消费者现在获得更好的抵押贷款利率，但由于利率波动，买家以后可能会承担更高的还款负担。
例如，他不建议退休后有固定收入的人采取这种方法，因为他们的预算不太可能有足够的空间来承担未来可能更高的月供。
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