以案释法 | 司法实务中关于“跳单”的理解与认定

文摘 2024-10-22 17:45 宁夏

案情简介

2022年12月2日起，某房产经纪公司的工作人员多次带领王某某参观了不同小区的多套房源。2023年7月6日，该公司又带王某某查看了涉案房源，而该房源并非某房产经纪公司的独家代理。7月8日，王某某再次查看该房源后决定购买。随后，某房产经纪公司三次安排王某某与房主会面进行商谈。8月8日晚，在最后一次商谈中，双方谈妥了房屋交易条件。之后，房主与买受人王某某准备签订《存量房屋买卖合同》，并确定了房屋成交价格。同时，房主、买受人王某某以及中介方某房产经纪公司也准备签订《中介服务合同》，其中约定中介费为57200元。某房产经纪公司随即打印出了合同文本，但王某某以需要再研究合同内容、第二天再签约为由，将合同文本带走。然而，在8月9日和10日，王某某通过其他渠道联系到了房主，并选择了另一家中介费用较低的中介机构与房主签订了房屋买卖合同，并支付了2万元的中介费。

法院审理

法院审理后认定，王某某的行为构成了“ 跳单”行为，并综合考虑了某房产经纪公司所提供的服务程度、当地房产中介费用的实际情况以及本案的具体案情等因素，酌情判定王某某向某房产经纪公司支付中介费2万元。一审判决后，王某某不服，提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

法官说法

“跳单”又称“跳中介”，指的是中介人在为委托人提供中介服务后，委托人却利用中介人所提供的服务，私下里与相对方签订合同，或者另行委托其他中介机构与相对方订立合同的行为。《民法典》第九百六十五条明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，若利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕过中介人直接签订合同的，应当向中介人支付相应的报酬。”《民法典》的实施，明确禁止了违背契约精神的“跳单”行为，司法实践中已对部分“跳单”行为作出了否定性的评价。然而，“跳单”行为具有一定的隐蔽性和争议性，那么在司法实践中，究竟如何理解和认定“跳单”呢？

通过该案例，本文将重点探讨两个问题：一是司法实践中“跳单”的认定标准；二是如何区分“跳单”与正常的市场交易行为。

一、司法实践中“跳单”的认定

1.客观上的“跳单”行为。《民法典》第九百六十五条关于“跳单”的规定是“绕开中介人直接订立合同”，从字面理解似乎是指委托人直接与标的物所有人进行交易。然而，在实际操作中，更多的是委托人通过其他中介机构订立合同，这种情况下的“跳单”行为具有较强的隐蔽性。以上述案例为例，尽管涉案房源并非某房产经纪公司的独家房源，但该经纪公司多次带领王某某看房，并提供了房产信息和服务。王某某在未经协商的情况下，短时间内通过其他中介，以明显低于市场价的中介费购买了涉案房源，导致某房产经纪公司失去了本应获得报酬的机会。尽管王某某是通过其他中介完成的交易，但其行为仍符合《民法典》第九百六十五条规定的情形，既违反了诚实信用原则，也违背了契约精神，因此，最终被认定为“跳单”行为并承担相应责任。

2.主观上的“跳单”故意。“跳单”行为的主观意图十分明确，中介费用高是委托人选择“跳单”的主要诱因。甚至在委托人与中介机构及房主即将达成购买协议时，由于中介要求的中介费用过高、不愿让步或让步很少，委托人便会选择通过其他中介以极低的中介费用直接完成交易。在此过程中，委托人甚至未对中介费进行协商就另寻他径，其“跳单”意图非常明确。以上述案例为例，被告人王某某接受了某房产经纪公司的服务，8月8日晚已谈妥并准备签订合同时突然反悔，随后在8月9日、10日，通过其他途径联系到房主，并通过其他中介完成了房屋买卖。其行为目标明确，主观上的“跳单”故意显而易见，是典型的“跳单”行为。

二、如何区分“跳单”与正常市场行为

市场经济鼓励公平竞争与择优选择，以此激励经营主体提供更优质的产品和服务，同时赋予消费者更广泛的选择权。以房屋买卖中介服务合同纠纷这一常见情形为例，区分“跳单”与正常市场行为主要体现在以下几点：

1.是否对多家中介机构进行了比较。这种比较涵盖中介费用、产品报价、服务质量等多个方面。实践中，跳单行为通常发生在委托人最初仅选择一家中介机构提供服务，且该机构提供的信息和服务基本令委托人满意的情况下。然而，在即将达成交易时，由于某一因素（实践中主要是中介费过高），委托人放弃该中介机构，转而委托其他中介或个人完成交易，这构成“跳单”。相反，如果委托人从一开始就委托了多个不同中介机构提供服务，并最终选择自己满意的中介进行交易，这属于消费者的自主选择行为，不宜认定为“跳单”。最高人民法院公布的指导案例1号也明确指出，如果买方通过其他公众可获知的正当途径获得了相同房源信息，有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同，且其行为没有利用原中介公司的房源信息，则不能认定为违约。

2.是否与中介机构进行了协商。即使委托人最初仅委托了一个中介机构提供服务，如果在服务过程中因中介费用、产品报价、服务质量等产生分歧，且委托人与中介机构经过充分协商后仍不能达成一致，委托人另行委托其他中介机构或个人重新进行协商，并以符合市场价格的中介费用完成交易的，也不宜认定为“跳单”。

3.另行委托的中介费用是否正常。中介费用过高是“跳单”行为的主要诱因，以笔者所在城市为例，房屋买卖的中介费用通常按房屋成交价款的2.7% 收取。尽管中介收费可以有一定的优惠，但单笔中介费用往往高达数万元，远高于“跳单”后的实际支出。如果委托人另行支付的中介费明显低于正常的市场价格，则容易被认定为“ 跳单” 行为；反之，则不宜认定。因此，委托人实际支出的中介费用是否符合正常的市场价格，也是判断“跳单”的一个重要参考因素。

综上所述，消费者在同一时期选择多家中介服务机构进行服务，并择优选择中介进行交易，一般不会被认定为“跳单”行为。如果消费者起初只选择了一个中介机构，但对其中提供的服务不满意，应与中介机构就服务质量和中介费用进行充分协商。协商不成时，再依据市场行为选择其他中介，以避免被认定为“ 跳单” 行为而承担责任。同时，中介机构也应提高服务质量、制定符合市场行情的收费标准，并培养充分的市场竞争意识，不能仅依靠禁止“跳单”的法律条款而固步自封。

来源：法院周刊

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