![]()
Ambrose Fisher
房地产机会
联席策略总监
人口迅速老龄化和随之而来的医疗支出增加为投资医疗门诊楼创造了极具吸引力的机会，包括初级护理和专科护理单位、手术中心、门诊部、急诊室和其他医疗设施。美国人口正以前所未有的速度迈向老龄化：在过去40年里，年龄中位数从30岁上升到39岁(1)。到2050年，65岁及以上的美国人口预计将增加近50%(2)，达到美国人口的近四分之一。这种人口结构变化可能会进一步增加本就高昂的国家医疗保健支出：预计到2032年，年度支出将接近7.8万亿美元(3)。部分原因是65岁以上的美国居民平均就医次数是普通人群的三倍，而慢性病为主要原因的就诊占这类人群门诊就诊总数的56%(4)。据预计，到2030年，将有2.3亿美国人（占预计总人口的近70%）(5)可能患有一种或多种慢性病(6)。同期，80至84岁患者的门诊量预计将比2021年的水平增加65%以上(7)。（见图3）虽然美国老年人口快速增长正扩大对门诊医疗服务的需求，但医疗门诊楼供应的增速并不同步。目前，全美医疗门诊楼的平均入住率达93%(8)。自2021年以来，新医疗门诊楼的开发一直受限，此类资产的开工量仍远低于疫情前的水平，因此，预计未来几年这一数字还会上升(9)。简而言之，这是房地产投资者难得的机会，既能受益于这种长期的人口趋势，还能在解决医疗门诊楼市场的供需失衡方面发挥至关重要的作用。图3：预计2021-31年老年人口的门诊量将大幅增长![]()
资料来源：仲量联行研究部、咨询委员会，截至2024年4月
一些亚洲国家正在效仿日本，认识到了改善公司治理的益处。
在2023年初，日本推出证券交易所改革计划，旨在通过解决该国历史上普遍存在的资本管理不善问题来提升企业估值。自计划宣布以来，采用了该计划最佳实践的日本企业的表现明显优于MSCI日本指数（见图4）。随后，许多亚洲国家也采取了类似的举措，特别是中国和韩国。两国政府目前正推动企业更加关注股东回报并提高公司治理的透明度。
由于在以上方面表现薄弱，韩国股票市场的价值历来被低估。因此，监管机构近期推出了企业“价值提升”计划，其中包括旨在改善资本管理、提高股东回报和股票估值的措施和政策。其成果是，2024年迄今为止，公司治理尤为重要的三大关键行业——银行、汽车和保险——均跑赢MSCI韩国指数15%以上(10)。我们认为，韩国（的股票市场）正走在成为发达国家的道路上，并预计在未来几年内会逐步获得评级调整。
同样，尽管由于对中国经济增长前景的担忧，中国股票市场仍未完全走出困境，但几家大型中国企业在2024年一直在采取积极措施，以提高股东回报。国有企业尤其如此。例如，中国工商银行最近公布了强劲的业绩，这主要归功于该行首次推出了派发中期股息的计划(11)。
我们预计，即使全球经济增长放缓会在短期内会拖累整体市场表现，但随着时间的推移，在亚洲各地实施改革计划的公司的估值倍数将会上升。重要的是，如果这些计划继续获得投资者的积极响应，那么其他地区的新兴市场国家也可能会更加重视提高股东回报。
图4：采用“价值提升”最佳实践的日本公司跑赢市场
![]()
(2) 美国人口普查局，《美国正在变老(America Is Getting Older)》，2023年6月22日。美国人口普查局，《1980年人口普查》，第一卷，人口特征(PC80-1)。(3) 美国医疗保险和医疗补助服务中心，全国卫生开支（National Health Expenditure）资料，截至2024年6月12日。(4) 美国国家卫生统计中心，《按年龄划分的门诊就诊特征(Characteristics of Office-Based Physician Visits by Age)》，截至2023年4月。(6) 米尔肯研究所，《不健康的美国：慢性病的经济负担(An Unhealthy America: The Economic Burden of Chronic Disease)》，2007年10月。(7) 仲量联行研究部和咨询委员会，截至2024年4月。(8) JLL Research and Revista（前100大市场，面积超过7,500平方英尺的医疗门诊楼），截至2024年6月。
本文件及其中所包含的信息仅供教育及参考之用，不构成且不应被理解为卖出任何证券或相关金融工具的要约、或买入任何证券或相关金融工具之要约的请求。假如不符合适用的法律或法规（其中包括：对经纪自营商、投资顾问或适用的代理或代表注册要求）、或不符合适用的对此等法律法规的豁免或免除条款，我们将不会对可能涉及提供个性化投资咨询、或影响或试图影响证券项目的任何问询，做出回应。在事先没有取得橡树资本管理有限合伙公司（Oaktree Capital Management, L.P.，与其关联人一道，合称"橡树"）书面同意的情况下，不得以任何方式、向任何其他人、全部或部分复印、复制、重新发表、张贴、传送、分发、传播或披露本文件（其中包括本文件中所包含的信息）。通过接受本文件，贵司同意贵司将遵守这些限制条件，并且承认贵司遵守这些限制条件是我们向贵司提供本文件的一个重要诱因。本文件包含截至所示日期的信息和观点，而此等信息和观点可能会在没有通知的情况下发生变化。橡树没有义务或责任更新本文件中所包含的信息。此外，橡树没有表述、而且任何人也不应认为，过往投资业绩预示未来回报。而且，任何存在获利可能的情况均存在损失的可能。本文件中所包含的某些有关经济趋势及业绩的信息基于、或源自独立第三方来源所提供的信息。橡树认为，此类信息是准确的，而且其获取此类信息的来源是可靠的；但是，我们无法保证此类信息的准确性，而且也尚未独立核实此类信息的准确性或完整性、以及此类信息所基于之假设的准确性或完整性。而且，这些资料中所引用的独立第三方来源，有关任何归属于它们的信息，没有做出任何表述或保证，且有关在这些资料中对此类信息的使用，不应负有任何责任。© 2024年，橡树资本管理有限合伙公司（Oaktree Capital Management, L.P.）
