福州四城区今年第三场土拍来了，8幅宗地定档8月30日开槌！
与今年首轮相比，福州近两场土拍供应规模明显缩水。此次4宗纯商宅地+3宗商服用地+1宗工业用地，总出让面积155.45亩，起拍价合计仅24.41亿元。
整体来看，此次土拍地块素质一般。值得一提的是，断供十几年的鼓楼温泉片区放出了一幅低密宅地，起拍楼面价仅1万/㎡。而金山北上架了2幅地铁口宅地，晋安“三创园”周边也有补货。
资金压力小也更易操盘的小体量地块，会不会更容易找到买家？
从地段来看，鼓楼温泉片区的宗地2024-28号（华鸿路东侧出让地块）优势突出。
该地块距离五四路约300米，离地铁1号线“树兜站”也不到400米，周边不仅有省老年医院、省二医院，还有温泉小学、鼓楼实验小学、屏东中学，居住氛围浓厚。
温泉片区从2000年代起便是福州热门的“富人区”，片区内多是3.5万左右的学区房。而且该片区近期无地块供应，土地资源稀缺性不言而喻。
2024-28号地块起拍楼面价仅10114元/㎡，乍一看可以捡漏了。但12.64亩的地块分了两块开发：
加上幼儿园建设成本，该地块可售参考楼面价约1.9万/㎡，有一定盈利空间。但袖珍地块开发空间不大，优势在于周边新盘竞争压力小。
根据上述建设要求，地块一大概率是要盖洋房产品的。除了核心地段，1.6以下（含1.6）的容积率也将是卖点。要知道，近10年来，鼓楼区容积率2.0以下的纯商宅地仅有3幅：
据建发房产官微最新透露，今年2月底才取证的建发臻园目前已售罄。温泉这块地如果开发成“小而精”的楼盘，加上地缘改善强劲的购买力，也有可能短时间内清盘。
不过地块实在太小，对品牌房企的吸引力有限。
旧改加快的金山北片区正在成为土地新粮仓。
此次出让的宗地2024-29号（金塘路与金榕北路交叉口南侧出让地块二），即正在开展相关征收工作的市人才集团科技企业孵化器地块，出让面积26.54亩，起拍楼面价12518元/㎡。
该地块距离地铁5号线“马榕站”约200米，高层可北眺闽江。
而宗地2024-30号（建新北路与金达路交叉口东侧出让地块）则是上一轮取消出让的2024-18号地块。此次回炉出让面积40.15亩，起拍楼面价从15351元/㎡降至13718元/㎡。
跟2024-29号相比，2024-30号地块体量适中，且更靠近金山大道南侧的生活区，除了距离地铁“马榕站”约200米外，南侧距离2号线、5号线换乘站“金山站”约500米，交通上更具优势。
这两幅宅地都位于金山工业园区金山片区内，虽然这里规划了多幅住宅用地，但主要还是工业厂房为主，而且很多未完成拆迁，城市界面偏弱。
今年3月，闽江大道西侧的2024-04号地块被左海以底价竞得，彼时楼面价15351元/㎡。
此次地价虽然有所让利，但后期商品房也不一定卖得上价，除非产品有大革新。因为地块周边二手房价格并不高，就连划片金山小学+金山中学的二梯队学区房，很多成交均价都不到2万。
从前几轮要么市属国企兜底要么流拍的情况看，金山北这两幅地块很难出现争抢局面。
天量供应的东区，这次又上架了永延大厦北侧出让地块。宗地2024-31号位于地铁2号线“上洋站”出入口处，属于正地铁房。周边有晋安湖三创园、格致中学（鼓山校区）、宜家商业中心等配套。
该地块起拍楼面价9712元/㎡，对比南侧三远片区1.3万/㎡左右的地价优势明显，但未来将与三远近6000套的商品房正面刚。
另外，东街1號注意到，市中心新一轮拆迁已经来了！台江昨日发布了凤凰新村周边地块的房屋征收告知书，按福州的效率，下一轮土拍有望上架。
有实力的房企可能更愿意等真正的好地。
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