马尾快安，福州五区一线沿江板块，房价在2017、2018年有过3万/㎡的高光时刻，地价最高也曾拍出2.2万/㎡。
但此后便是长达6年的回调。如今，东江滨新房价格已经低至1.3万/㎡，二手次新房更是跌向万元大关。
![]()
当楼市泡沫加速破裂，快安二手房业主开始踩踏式出货。东街1號注意到，交房不到6年的华润紫云府一期，8月份在贝壳找房平台成交了一套110㎡住宅，10921元/㎡几乎是整个小区最低单价。但挂了两年多、调价17次，才有人接盘。而去年底，该小区同户型的成交均价还有1.51万/㎡。不到一年时间，房价暴跌28%。该项目2016年首次开盘均价为1.47万/㎡，相对还算低点。不考虑税费和贷款利息的累积，保守估计业主亏了40多万。华润紫云府靠近福州四区，四五公里车程就能到达晋安福马路，二期2018年曾创造851套住宅火速售罄的销售神话，但在这一轮楼市下行期也逃不掉。按照这个趋势，低楼层跌破1万，只是时间问题。同样是2018年交房的名城珑域，2017年捆绑后售价高达2.8万/㎡，但今年8月一套58㎡的高楼层小户型，成交价剩12812元/㎡。要知道，三个月前成交的低楼层同面积房源，都还能卖到1.42万/㎡。卖得越晚，亏得越多！马尾快安这轮房价下跌的速度，颠覆了很多人的认知！叠加一线阚江和地铁房优势的次新房也不保值了。交房不到5年的名城紫金轩，高峰期均价一度卖到3万/㎡，今年在贝壳找房平台上，二手房成交均价约1.75万/㎡。
![]()
快安的新房市场也持续探底。
克而瑞数据显示，2023年，在高价盘中建元亨府的支撑下，马尾快安板块的成交均价小涨到1.88万/㎡。
但今年以来，“刚需天菜”名城映江和名城银河湾加大优惠力度，快安8月份的成交均价被打回到1.45万/㎡，相当于回到8年前了。
其中，去年刚入市的名城映江是马尾8月份卖得最好的新盘，网签了32套。这是由危房拆除重建的地铁盘，主推99-135㎡刚改户型，比起名城东江滨其他项目，户型设计不算落后。
项目备案均价约2.28万/㎡，但开发商自砍一刀，去年成交均价约1.74万/㎡，目前单价打出13333元/㎡！
以价换量这招也被用到了名城银河湾。二期2021年初开盘均价1.97万/㎡，而在售均价只剩13555元/㎡，即使跟去年1.68万/㎡的成交均价相比，也降了18%。值得一提的是，该小区目前二手房挂牌均价约1.64万/㎡，名城这是顶着压力背刺老业主？快安板块另一个在售项目是马尾首个第四代住宅中建元亨府，即马宗地2022-02号地块，当初福州经开区建发集团的拿地价是13007元/㎡。2022年底，中建元亨府开盘均价高达2.29万/㎡。克而瑞数据显示，项目8月份的成交均价跌到1.82万/㎡。“豪宅”也得向市场妥协！
![]()
事实上，快安板块的新盘供应相当稀少。因为2022年以来，马尾土拍只成交了2幅可售宅地，除了中建元亨府，还有华城集团2023年5月竞得的快安片区马宗地2023-07号地块。另外，据中原地产统计，截至2023年底，快安板块商品住宅广义库存为16万㎡，在福州处于中下水平。新盘能选的不多，那为什么从二手房业主到开发商，都在降价求生？因为名城地产耗时近20年时间打造的2300亩江滨大城，有天量二手房在抛盘。据东街1號统计，单单在幸福里平台上，快安板块的二手房源就高达1300+套。其中，东方名城五郡和二堡挂牌量均超过百套。而据市不动产登记交易平台显示，上月整个马尾区二手房成交量才179套。前几年过度开发导致的供过于求，势必带来惨烈的内卷。
![]()
供应量大小并不是决定性因素，最重要的是，板块自身的基本盘支撑不起房价。一个是人口。区统计公报显示，2023年马尾区常住人口仅新增1000人。一个是配套。客观说，处在“东进南下”发展大方向上的快安板块，人气和居住氛围已成规模，被诟病的交通短板也将随着地铁2号线东延线2026年通车被补齐。但地形狭长的马尾先天条件不足，商业、教育、医疗都只是聊胜于无的程度，很多购房者的评价是：前几年，快安板块确实承接了一部分东区和三江口的外溢客群。但现在，三江口品牌房企的精装新房已经低到1.3万/㎡。怎么选，相信不用我多说。自住来说，快安的房子肯定是有价值的。只是楼市到了大规模挤泡沫的时候，降价和横盘必然的。
© 文章东街1號原创，部分图片、数据来源网络
这里有福州楼市最新鲜的八卦和新闻
长按二维码解锁更多资讯
