受整体市场环境影响，退市房企普遍面临较大的经营及债务压力
文｜王颖
房企退市名单进一步拉长。
10月29日，佳源国际控股(2768.HK，下称“佳源国际”)、大发地产(6111.HK)、大唐集团控股(2117.HK，下称“大唐地产”)三家上市房企集体退市。
根据上市规则，港交所可将任何已连续暂停买卖18个月的证券除牌。而大唐地产早在2023年3月21日就已停牌，大发地产和佳源国际于2023年4月3日起暂停买卖，至今均逾18个月。
另一方面，三家企业均未能在停牌期限内完成复牌指引，比如发布财务业绩、解除清盘令等。三家房企未能按时刊发2022年报，以及之后的所有中期报告和年报。因而港交所上市委员会决定取消公司的上市地位。
“这些企业在2016年至2020年间登陆港股，依赖高杠杆和高周转进行扩张，也曾有过千亿销售额的宏伟目标。但当市场环境发生变化，销售额大幅下滑，就很容易出现资金链断裂，债务压力大。”有分析人士告诉《财经》。
近年来，房企退市并不鲜见。2023年4月，港股停牌18个月的新力控股集团退市，拉开了房企退市的大幕。2023年以来，共有13家A股地产开发商、10家港股地产开发商先后退市。而在2021年-2022年，该数据分别为三家、八家。不同的是，A股房企多因“连续20个交易日收盘价均低于1元”触发面值退市，而港股房企则多因“连续暂停买卖18个月”。
不过，退市并非终点。虽然无法在二级市场融资，但企业的经营仍在继续。持续低迷的地产行业能否迎来复苏，如何解决巨额债务问题，仍是这些房企需要面对的问题。
三家房企同日退市
从上市到退市，10月29日退市的三家房企中，时间最长的为佳源国际，上市时长八年。
在佳源国际的退市公告中，联交所上市委员会直接指出，“公司资不抵债；尚未撤回或解除清盘令；未能发布2022年全年业绩及随后的财务业绩等”，不适合继续公开交易。
佳源国际起源于浙江省嘉兴市，是佳源集团的地产上市平台，于2016年3月在香港联交所上市。2016年-2017年，公司的销售增速达到98%、89%，但2018年-2020年，销售增速开始下滑，分别是38%、18%、14%。到了2022年，佳源国际仅披露了中报，营收和归母净利润同比分别下滑21%和84%，此时，公司账上现金及现金等价物仅有55亿元，但短期借贷以及一年内到期的长期借贷就有132亿元。
2022年5月，佳源国际首次出现境外债违约。Wind（万得）数据显示，截至10月29日，公司已有四只债券违约，违约规模达到4.35亿美元。佳源国际还曾因一笔1450万美元的债务被境外投资人申请清盘。2023年5月，香港法院颁布清盘令，要求公司清算财产用于偿债。
佳源国际于10月2日公告称，公司所面临的挑战是多方面的，包括但不限于资金短缺、房地产市场低迷及各债权人采取的强制执行行动，“资金不足已成为阻碍本集团推进其重组计划的关键障碍”。
上述三家公司中，大唐地产的上市时间最短，未满四年。大唐地产起源于中国台湾，后在厦门发展，历经了三次递表才在2020年12月登陆港交所。财报显示，2020年-2021年，大唐地产的营业收入均超百亿元，到了2022年上半年，实现营收24亿元，同比下滑29%，归母净利润同比下滑79%。公司于2022年6月首次违约，到了2023年5月再度违约，未能兑付一笔本金2.84亿美元的票据。
大发地产成立于1996年，总部设在上海，市场重心为长三角地区及成渝都市圈，公司创始人为葛和凯，接班人为其子葛一旸。2018年10月，大发地产在香港联交所上市。今年3月，大发地产公告称，葛一旸因其个人健康情况，已辞任公司执行董事及董事会主席。今年10月16日，大发地产披露，公司及其子公司被香港高等法院颁令清盘。在此之前，公司曾与债权人商讨境外债务重组方案，但仍以失败告终。
截至目前，还有碧桂园、中国恒大、银城国际控股、祥生控股集团、中原建业、上坤地产等多家港股房企正处于停牌状态，若不能完成复牌指引，这些企业也将面临退市风险。
退市后债务危局待解
对于退市房企而言，企业的经营还在继续。从退市后披露的经营财务数据来看，它们依然在为业绩下滑、巨额债务所困扰。
已退到三板的泰禾（400195.NQ）发布的半年报显示，今年上半年，公司实现营业收入11.94亿元，同比下降22%，实现归属于公司股东的净利润-17.10亿元，同比亏损减少17%。截至2024年6月30日，公司已到期未归还借款金额为819.63亿元，还因未履行相关还款义务而被列为失信被执行人。
另一家退市房企阳光城（400199.NQ）公告称，截至10月21日，公司已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项等）本金合计金额685.57亿元；公开市场方面，境外公开市场债券未按期支付本金累计22.44亿美元，境内公开市场债券未按期支付本金累计164.63亿元（以上债务情况数据未经审计）。
世茂集团（0813.HK）披露，截至2024年9月30日止9个月，集团的累计合约销售总额约为253.5亿元，同比减少28.27%，平均销售价格为每平方米12887元。公司还多次披露了境外债务重组进展，并表示截至10月2日，该方案已获逾半计划债权人支持。
10月5日，克而瑞研究中心发布报告称，从历年65家典型房企的融资总量来看，2024年前三季度的融资总量为3507亿元，同比下降29%。2024年前三季度房企债券到期规模达3895亿元，而发行规模仅有1509亿元。此外，由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力同样较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年。若销售市场长期低迷，更多已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。
“虽然今年以来，房企融资政策环境不断宽松，但主要受益者是国央企以及一些优质民营房企。”前述分析人士告诉《财经》。
2024年4月以来，持续低迷的房地产迎来密集扶持政策，全国各地取消限购的消息也陆续传来，去库存成为主基调。
尤为引人关注的政策来自9月26日，当日中央政治局会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。
10月17日，住房和城乡建设部部长倪虹在国新办举行的新闻发布会上表示，在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度。
国家金融监督管理总局副局长肖远企也在当天表示，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。
在今年持续出台的地产政策刺激下，相关数据开始好转。
近期，国家统计局发布2024年1月-9月全国房地产市场基本情况：1月-9月，全国房地产开发投资约7.87万亿元，同比下降10.1%，跌幅出现今年首次收窄。此外，新建商品房销售面积跌幅连续四个月收窄，销售金额跌幅也连续五个月收窄。
一线楼市数据也出现了积极变化。北京、上海两大一线城市的二手房成交量上涨。中原地产表示，截至10月24日，10月北京二手房实际成交已超过两万套，同比上涨超150%。据安居客监测，截至10月26日，10月上海二手房成交总量也已突破两万套，回暖提速。
“目前房地产公司资金压力依然比较大。政策在融资端给予的支持只能缓解短期的现金流压力，最好的解决途径是商品房的销售复苏，企业自我造血能力提升，才能形成健康稳定的现金流。”奶酪基金投资经理胡坤超对《财经》表示，“从政策角度看，需要对需求方面进行刺激，比如大幅降低房贷利率，多出强有力的经济刺激政策，提升居民收入水平，扭转市场对未来经济的悲观预期等。”
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