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上周行情
数据来源：WIND，清控科创产业园REITs研究中心整理
1. 受政策拉动资产价格回升利好影响，公募REITs价格有所上涨，但与债券相关性走强，致使涨幅不大且有分化。中证REITs指数上涨+0.21%，中证REITs全收益指数上涨+0.25%，产权类REITs上涨+0.15%，涨幅高于经营权类；
2. 上周产业园REITs板块涨幅居首，上涨+0.91%；
3. 上周四个交易日，产业园REITs平均日均换手率0.933%，全周交易资金3.86亿元，变化不大。部分产业园REITs交易活跃度猛增，临港创新REIT平均日均换手率3.03%，交易额超8000万；
4. 10月10日张江产园REIT发布2024 年第3季度经营情况的临时公告，公告内容为3季末整体出租率85.20%，较2023年第3季度的季末整体出租率67.60%，同比上升26.04%，其中张润大厦项目2024年第3季度季末出租率90.14%, 较2023年第3季度末的57.19%同比上升57.62%；张润大厦项目2024年第3季度平均月末出租率86.59%，较2023年第3季度的69.57%同比上升24.46%。受此利好影响，上周张江产园REIT上涨+2.18%，涨幅最高；
5. 10月11日中金亦庄产业园REIT获得交易所反馈，距离正式申报仅过去不到15个工作日。反馈主要关注问题为租户集中度较高，且与汽车产业关联。另一问题为产业园区较为关注的以产值、税收、研发经费投入强度等作为入区承诺的运营风险问题。估值方面，出租率、租金增长率、折现率等重点参数继续获关注；
6. 上周中金联东REIT完成资金募集，受资金进入股市等多重因素影响，未出现一日售光景象，持续募集3日，较计划提前1日完成，网下回拨及配售比例暂未公布。
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中关村REIT近期利空及建议
近期中关村REIT利空频发，10月10日中关村REIT发布2024 年第3季度经营情况的临时公告，公告主要情况为：受区域市场承压影响，基础设施项目2024年第3季度整体租金下行，季度平均租金单价为4.56元/㎡/天，相较于2023年第3季度平均租金单价5.75元/㎡/天同比下降20.70%。中关村REIT2024年第3季度主营业务收入为3,154.83万元，相较于2023年第3季度主营业务收入同比下降25.67%。同时披露上地地区平均空置率达25.4%，平均租金下降至4.83元/㎡ /天。虽然租金下降，但第3季度末时点出租率为72.49%，相较2023年第3季度末提升8.76个百分点，但较2024年第2季度末有所下降。
公告提示本次变动会影响当期的收入及现金流，进而影响基金份额持有人当期可供分配金额，并对具体影响进行了预测：通过收取相应的违约金和免租期租金，在扣除退租补偿并考虑接续承租的缓释影响后，上述情况导致项目2024年合同收入减少376.83万元，对照《建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年度评估报告》中2024年的预测收入，占比仅为2.28%，影响较小。
运营欠佳直接影响底层资产分红：9月26日中关村REIT发布分红公告，收益分配基准日为2024年6月30日，权益登记日为2024年9月30日。分红周期为2024年上半年收入，基准日公募 REITs 可供分配金额2365.41万元，应分配金额2128.87万元，每10份基金份额分红0.26元，按照上周五收盘价2.181元计算，半年现金分派率1.2%，按照当年发行价3.2元计算，年化现金分派率仅1.6%，大幅低于发行预期。
虽然公告认为本次降租拉长到全年来看，由于收取了违约金及降租后客户吸纳能力增强等原因致使对分红影响不大，但是中关村REIT底层资产运营疲弱已非一两日，目前二级市场已跌破发行价30%，公告发出后累计下跌4.71%后甚至有所反弹，可谓已跌无可跌。
中关村REIT底层资产的运营表现搞不上去，不仅不利于重振投资人信心，价格难以得到修复，更有可能拖累周边一群想要发REITs的兄弟园区们，甚至影响市场对于整个北京地区产业园的投资信心，反观同样在前两年受到冲击的张江产园REIT已经基本修复，出租率重新站上85%高位，在涨幅方面继续与东久REIT和临港REIT独领产业园REITs风骚，希望中关村及其所在的上地地区也能尽快走出泥潭。
针对如何提振投资人信心的问题，我们根据产业园区的行业经验给出一策供参考——减少运营管理费的收取，增厚投资人分红。中关村REIT的运营管理费为发行项目中乃至行业最高，根据公告披露显示，2024年上半年中关村REIT总收入7098万元，共支付运营管理费1183万元，占总收入的16.7%。拉长时间来看，2023年中关村REIT全年总收入1.68亿元，较发行时预测减少约25%，全年运营管理费2989万元，占总收入的17.8%，比上市时假设的8.5%-9%水平高出一倍左右。
中关村REIT出租率回升缓慢且租金下降收入不及预期的情况下，运营管理费的收取摊薄了分红收益，因此我们建议可酌情降低运营管理费的收取以增厚分红收益、提振市场信心。信心提振后，如二级回升10%，原始权益人及其一致行动人持有份额可增值约1亿元，如回升20%，可增值2亿元，十分划算，在此祝愿中关村REIT二级市场价格早日回到发行价。
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