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上周行情
数据来源：WIND，清控科创产业园REITs研究中心整理
1. 上周公募REITs价格继续走弱，中证REITs指数下跌-0.58%，中证REITs全收益指数下跌-0.58%，其中经营权类REITs上涨+0.06%，产权类REITs下跌-0.35%；
2. 上周产业园REITs板块跌幅居中，下跌-0.53%，跌幅次于环保板块及保租房板块，11只产业园REITs中武汉光谷REIT在交易量增加的推动下领涨+4.12%，光谷REIT三季度表现稳定，出租率继续小幅攀升，与去年同期相比租金及收入变动不大。博时津开科工REIT继续上涨+1.03%，整体溢价+2.54%，二级市场定价效应凸显；
3. 上周公募REITs平均日均换手率0.94%，周交易额20.4亿元，产业园REITs平均日均换手率0.873%，全周交易资金4.87亿元，与前一周相比活跃度有所增加，其中交易量最大的仍为临港创新及东久新经济REIT，周交易额分别突破1亿元；
4. 华泰紫金南京建邺产业园REIT于上周完成询价，最终确定基金认购价格为2.556元/份，预计募集资金规模10.224亿元，相比评估值溢价+0.6%。于11月4日起面向网下及公众发售，其中公众认购份额为2148万分，占发售份额总数的5.37%；
5. 中金联东产园REIT本周11月5日正式上市，预测新股优势有限。
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沈阳国际软件园REIT正式申报，
存孵化器租金补贴风险
1）基本信息
2）主要问题小结
估值11.84亿元，沈阳软件园REIT与已发行的和达高科REIT在租金水平、资产规模、运营年限及年收入等关键指标上具有高度相似性，和达高科的评估值为14.24亿元，折现率为6.5%，首年资本化率为5.3%，首年现金分派率为4.22%，沈阳软件园的上述三个数值分别为7.0%、5.86%（2024）及5.5%（2025）。对比杭州钱塘区与沈阳浑南区的GDP及增长率等条件可知，沈阳软件园的估值相对合理，但根据其出租率及租金假设等条件，其估值仍存在10%左右的下调空间。
近三年出租率情况，基础设施2021年出租率偏低主要受昂立信息园A、B座装修改造以及软件园部分楼宇尚在爬坡期等因素影响，2022年以后基础设施资产运营企稳，出租率具有参考价值，86%左右的平均出租率符合二线城市产业园的基本表现。但根据说明，基础设施的出租率面临下行趋势，2024年6月末出租率较2023年末出租率已下降4.19%，2024 年下半年和2025年上半年，还分别有40.52%、29.85%的可租面积到期，去化压力较大，且市场化孵化器大租户占比有增加趋势，具有不确定风险。
基础设施项目收缴率偏低，过去三年及一期当年收缴率均在80%以下，剔除孵化器政府补贴滞后影响，当年收缴率也不足90%，为已发行项目中最低。目前提出的风险缓释措施为：针对当年孵化器补贴最晚于第3年到账这一特点，由运营管理机构进行期后补足，即如发行后2024年下半年的孵化器补贴将由运营管理机构最晚在2026年末补足。根据补足条款本次估价假设预测期至收益年期止收缴率为98.00%，此数值更接近两年平均期后收缴率。根据说明，孵化器涉及面积约2万平方米，最近三年每年涉及政府补贴800-1100万元，补贴收入滞后将对发行后的2024年剩余期限、2025年及2026年的相应分红产生滞后影响。并且孵化器补贴将于2026年6月到期，存在不能续期风险。因此需要进一步披露说明最近两年的收缴率取值情况以及孵化器计算年限等以核对其风险。
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“文章来源自清控科创产业园REITs研究中心 ”。
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