2013年8月20日，原告甲与被告A公司签订商品房买卖合同，购买A公司开发的某大厦115室办公用房，以购房款冲抵双方先前的借款，并在产权登记部门办理了合同备案，但未办理转移登记。后因A公司迟延交付上述房屋，甲于2016年向法院起诉A公司支付逾期交房违约金，法院依法支持甲的请求。2018年8月21日，法院依法裁定受理A公司破产清算一案后，2018年11月20日，召开债权人会议，管理人认定甲所申报的1套房产现状物权和违约金的债权，但法院未予确认。2023年7月20日，A公司管理人以“案涉房屋尚未竣工交付，亦未办理不动产转移登记手续，故权利人并未取得房屋所有权”为由，通知甲只拥有购房款和违约金的债权。甲认为案涉房屋并非A公司的破产财产，后诉至法院。
法院经审理认为，本案的焦点为甲对案涉某大厦115室办公用房是否享有所有权。第一，甲与A公司原法律关系为借贷纠纷，后通过签订《商品房买卖合同》以实现以物抵债的交易目的。甲虽主张其与A公司签订商品房买卖合同并完成网签备案，但商品房预售合同登记备案享有的权利本质仍为债权请求权，但对于买受人而言仍然是请求他人设立、变更、登记不动产物权，而非对不动产的支配性物权，更非因此产生物权变动的公示效力。第二，A公司进入破产程序后，甲起诉请求取回案涉房产，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，其诉讼请求的本质是个别清偿，不符合破产程序公平清偿的宗旨。同时，案涉办公房屋尚未竣工验收，不具备交付条件，甲亦不属于购买居住用房的消费性买受人，不属于优先保护的特殊利益。故甲主张对案涉房产享有所有权，缺乏事实和法律依据。
在为实现达成以物抵债的交易目的而签订的房屋买卖合同中，买受人仅享有普通债权请求权。即使房屋买卖合同办理网签，也不具有准物权效力，因而不能直接取得房屋的所有权。取回权是破产法上的一项特殊权利，其法理基础是民法上的物的返还请求权。即破产程序中的取回权是权利人对其享有所有权的物的返还请求权，而不是债的返还请求权。因此只有所有权人或者其他物权人依照物的返还请求权，才能提出取回该财产的请求。而抵债物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。
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供 稿 | 秦婧荷
审 核 | 姜长安、张 培
