在我儿子12岁的时候，我们夫妻给他买了一套房而且登记在他一个人名下。没想到才短短三年，我就生意周转困难……所以我和妻子商量后准备先把我儿子这套房卖了周转，而且我们已经找到买家了，准备下午就和买家去登记中心办理相关手续。
这几年确实生意不好做啊!但据我所知，您这种情况可能比较难直接办理过户哦。
我们夫妻全额出资买的房子，只是登记在我儿子名下，我们作为真正的产权人，现在决定卖掉怎么了?为什么我们夫妻不能直接处分?
暖小登答：在现实生活中，确实存在一些父母(监护人)以未成年子女名义购买房屋，并将该不动产登记在其未成年子女名下。后续又或者因为经营资本、重整家业甚至偿债需要等原因，而计划处分其未成年子女名下的房产。但是，依据《中华人民共和国民法典》相关规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力。产权证一旦办在未成年人名下，该未成年人即为该房产的当然所有者。即使未成年子女的房产系由父母(监护人)全额出资购买，父母(监护人)一般也不能直接进行处分。
《中华人民共和国民法典》对于父母(监护人)处分未成年子女财产的行为亦有相关规定。简单来说，父母(监护人)有权处分未成年子女的财产的前提是“为了未成年子女的利益”，如出于未成年子女健康成长或受教育等必要必要费用；治病等大笔费用;未成年人的房屋被列入拆迁范围，父母代签协议等情况。另外，如父母(监护人)处分其未成年子女名下的房产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益而处分的书面保证。
法条链接：《中华人民共和国民法典》第二百零九条：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民法典》第三十四条：
监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护;监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。
《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条
无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
《不动产登记操作规范(试行)》1.9.2监护人代为申请
无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料。处分被监护人不动产申请登记的，还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。......
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