▴改造后的玉林东路
2021年12月28日，成都玉林特色商业街区改造后重新开街，作为分散业权背景下统一更新及运营的街区，或成为全国街区更新的重要借鉴案例。
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案例背景
玉林路位于四川省成都市武侯区，其历史可追溯到民国十七年（1928年），属于成都市南区北部和华阳县二区桂溪乡南部。2007年，小天竺街道4个社区和浆洗街街道、浆洗街社区划归玉林街道，使其成为武侯区的最为重要的组成部分之一。“老房老院子，小街小巷子，沿街一溜小铺子”是玉林的真实写照，也是宜居宜业的老成都记忆标签。然而，随着时代发展，城市发展重心南移，昔日作为先锋的玉林逐渐落寞，出现了建筑立面老旧、围墙封闭、配套不足、空间低效等问题，逐渐成为了城市发展的背立面。2018年，成都市大力推进特色街区建设，提出将玉林路打造成为融合传统成都风味和创新时尚特色的生活街区。2020年，玉林东路城市更新项目的具体改造工作开始实施。2021年底完成改造升级，面向公众开放。焕然一新的玉林东路，现已逐渐成为了成都新与旧、潮流与烟火相交融的独特城市名片，在保留珍贵文化记忆的同时，焕发出独特的魅力。
▴改造前的玉林东路
▴改造后的玉林东路
02
创新做法
对于成都本地的60后、70后、80后来说，玉林不只是一个普普通通的地名，它代表的是一个时代的记忆与符号。这里是80年代老成都的时尚之地、文艺高地与精神家园，吸引了周春芽、何多苓、霍永明、张晓刚、唐蕾等大批艺术家，曾一度是西南片区当代知名艺术家频繁出没的地方。这里诞生了一大批成都最早、至今依然在营的老字号美食品牌，也有古早的买手店和成都最早的服装定制店。形态各异有趣的或新或旧的商业形态，在这里从来不违和，一边连接过去，一边迎向未来，共同汇聚成了烟火又浪漫的玉林。
▴街景图
1 慢行优先、人进车退的步行友好街区
城市街道U型界面进行一体化设计，从街道设计向街区场景营造转变，注重完善街区功能。街区打破“汽车优先”的传统规划秩序，转向以慢行交通体系为主，从慢行标识、城市家居到公交车站等一系列设计，无不彰显细节。人进车退，缩减车行道路宽度，将9米车行道调整为6.5米，拓宽慢行通道，并采用人行、非机动车、机动车共板一体化设计。街道上增加非机动车道，完善道路功能，活化街区转角、口袋公园、游憩角等释放更多公共休憩空间，同时也提升商业片区活力。
▴更新改造前后对比
2 记忆传承、场景荟萃的“时尚洋盘”街区
街区基于现状基本情况，结合整体定位和商业运营需求，将建筑分为重度改造区和适度改造区两种改造力度，针对不同项目精准施策；重要连接街道的路口及街角打造兼具功能及吸引力的“视觉地标”，将乏味的空间打造为吸引力的活力场所，人们热衷停留的聚集场地，各种活动接踵而至，成为新进的网红打卡地。
街区坚持将传统生活方式与现代时尚元素兼容并蓄，保留玉林浓郁人文历史底蕴展现玉林独特文化味和生活味的同时，运用生活美学理念，引入时尚化、艺术感的特色场景和业态，形成了“传统与时尚混搭，新旧业态并存”的独特氛围，打造市井烟火与现代潮流新旧迭代下的社区共生。
▴更新改造前后对比
3 成都首个“一店一策”的产业迭代街区
玉林东路街区设计从建筑、交通、景观、业态、夜景、VI等方面提升整体环境品质，在尊重社区居民意愿的前提下，围绕时尚潮流、文化创意等特色产业，充分考虑区域内部产业人群的生活需求和消费偏好。成都市首次创新性提出“五个一”街区更新路径，按照“新招一批、保留一批、提升一批、搬迁一批、挖潜一批”的思路来进行业态调整。在更新过程中注重以人为本，聚焦近人尺度下的建筑品质打造，整体实行“一店一招、一店一策、橱店一体化设计”，店铺主体造型，入口、橱窗、店招与文字、材质、装饰、绿化、一体化设计，使每个商铺具有鲜明个性和视觉冲击力。在重要点位进行整体收储，引入高端业态，提升片区品质；植入公益化业态和特色橱窗彰显玉林文化。不断提升产业人群与生活场景的适配度，多角度、各方面、全方位进行街区品质提升，实现街区风貌重塑、业态优化、品质提升。
▴部分收储业态
4 全国首个多业权背景下的特色商业街区
作为成都第一个系统性整体规划的城市街区先行样板，玉林东路全长770米，约有130多家产权分散的商家，涉及130多位业权方，在更新治理的过程中，存在着决策权力交叠、业态经济杂乱、物质环境衰败和情感纽带缺乏等问题。在多业权背景下，以权力结构、经济业态、物质环境和文化情感四个维度为抓手，基于多元权益平衡分配和多元诉求均衡满足的情况下，构建多业权商业街区统一更新及运用的创新治理框架和实践策略。
玉林东路街区更新管理主体涉及了玉林街道、规自、住建、市政、园林绿化、交通和电信等十余个行政管理主体。在更新的过程中，横向协调了各个管理主体部门之前的关系，厘清政府、市场、社会的事权关系，明确了权力主体和决策队伍；与此同时，在纵向实施传导上，整合了“政府+商家+居民+服务链”的共同诉求，建立了公众深度参与的机制和相关的政策工具包。
▴改造后的玉林东路
5 多元融资渠道结合“O+EPC”模式推动更新
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更新效益
建立了全国首个“多业权街区共发展联盟”，由运营方与商家联合组建，联盟成员多达153家，推动街区形成“自治+共治”的工作合力，致力于实现街区的可持续发展，构建共治、共建、共享的社区治理新模式。通过这一联盟，实现了五个“统一”：统一管理、统一运营、统一品牌、统一服务、统一物业，从而使该街区成为全国首个多业权城市更新示范街区。更新半年后，街区人流量增加了30%，店铺租金翻倍。运营两年内，街区60%以上的业态实现了更新迭代。
▴街景图
如今，玉林街头万象更新，已建立153家联盟成员的合作，开展各类培训、公益、商居联盟及对外交流活动共计30余场，特色主题活动18场：春节期间的挂灯笼、闹元宵活动吸引了大批居民参与，“微醺节”和“寻味玉林”活动则让居民和游客流连忘返；“花开玉林，悦见美好”系列活动不断推陈出新，包括赵秀文的《繁花》摄影艺术展、街头摄影赛、主题市集、汉服巡游、野生书市和各种文艺演出。目前，玉林已经成为新时代的流量密码，不仅吸引了本地居民的广泛参与，也吸引了全国各地游客的目光，成为人们心中理想的社区生活样板。
▴改造后的玉林东路
竣工时间：2021年12月
设计单位：SADI城市更新研究中心
运营单位：成都锦绣智诚产业集团
项目面积：玉林东、西路街道总长1.72km，涉及改造建筑26栋，新建配套建筑3栋，景观改造面积约3.2万㎡，市政改造1.61km
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