滨江维“稳”

楼市 2024-09-02 16:58 北京

“主动卧倒，匍匐前进。”

这是去年年底滨江集团董事长戚金兴在年度媒体恳谈会上为公司接下来的发展概括出的八字法则。

戚金兴说，周围的战友倒得差不多了，如果继续站着，容易“中弹”，所以要主动卧倒，这是为了可以随时站起来。

滨江集团的“主动卧倒”概括起来其实就是一个“稳”字——稳规模、稳名次。今年上半年，滨江集团继续维“稳”。

8月30日，滨江集团发布2024年半年报。根据公司半年报显示，上半年，滨江集团实现销售额582.3亿元，位列克而瑞发布的房企销售排行榜第8位，名次较2023年提升3位。

在戚金兴看来，房地产在未来五到十年内，还是中国的大行业，只要滨江集团的销售额能占到行业的1%或以上，还是大企业。

因此，今年滨江集团的销售目标与2023年大致相同，即保持在1000亿元以上。虽然当下，房地产市场还未真正回暖，但出于对行业的信心，在2024年时间过半之际，滨江集团也并未更改年度目标。

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筑牢销售基本盘确保项目交付顺利

当下，主流房企都已达成共识，即房地产行业要回归本质，造好房子、卖好房子。

作为杭派精工筑造的代表，滨江集团的产品打造实力早已获得市场认可。根据机构数据统计，今年上半年，百强房企销售总额同比下降了超40%，在这样的市场行情下，滨江集团依然实现了582.3亿元销售业绩，在克而瑞行业销售排名中位列第8名，与2023年相比，名次提升了3位。

报告期内，滨江集团共有16个新盘顺利交付，包括天台江山慈悦、宁波萃语华庭、宁波誉品、义乌福田里、锦尚和品府、滨涛映月、红狮上品B区、望涛月明、滨融府大平层、平湖尚品、南京玖华府一期、湖州鸣翠里、广州星航TOD、千岛湖湖滨印象北区、南京翡翠上城一期、桐庐嘉品。

随着这些项目的顺利交付，今年上半年，滨江集团实现营业收入242.01亿元，同比下降10.46%；实现归属母公司股东净利润11.66亿元，同比下降28.74%。

对于利润下降的原因，滨江集团解释称，主要受交付体量较上年同期减少及交付项目本身毛利下降影响。根据项目建设进度，滨江集团今年的楼盘交付主要集中在第四季度。

相较于去年同期，滨江集团今年上半年的毛利率也有所下降。滨江集团表示，这是因为报告期内结算的主要项目为2020年、2021年获得的项目，该等项目因存在自持等原因导致毛利率较低，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。

滨江集团半年业绩一经发布就获得国金证券买入评级，其在研报中也预计，滨江集团深耕杭州效果凸显，前期项目结算后毛利率有望回升，预计未来业绩将恢复增长。

截至报告期末，滨江集团总资产已经达到2829.2亿元，归属上市公司股东的净资产为263.66亿元，较上年末增长4.2%。公司还有尚未结算的预收房款1394.4亿元，可结算资源充裕，为后续的业绩收益奠定了基础。

霞映锦绣里

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布局杭州优质土储巩固扩大市场份额

当前，还能在公开土地市场拿地的民营房企已是“凤毛麟角”。作为杭州土地市场的老面孔，今年以来，杭州的每一场土地出让都少不了滨江集团的身影，且每次滨江集团都有斩获。

就在滨江集团披露半年报的前一日，杭州迎来拱墅区专场地块出让。在这场土地拍卖中，滨江集团以总价约16亿元、溢价率36.5%摘得运河新城康桥单元地块，彰显了杭州拿地的决心。

根据中指院统计的拿地排行榜显示，今年前7月，滨江集团已在杭州斥资180亿元拿地，位列杭州房企拿地排行榜第一名。

虽然滨江集团的拿地金额在房企中排行前列，但这并不代表其投资冒进，相反，在投资端，滨江集团有严格的“红线”，即投资金额控制在权益销售回款的40%以内。

今年以来，房地产市场行情变幻莫测，不少房企都在投资端收缩，聚焦成了房企投资关键词。

滨江集团亦是如此。在区域布局上，滨江集团则是聚焦杭州、深耕浙江。

根据滨江集团半年报显示，今年上半年，滨江集团新增土地储备项目10个，新增项目计容建筑面积合计87.5万平方米，权益土地款112.2亿元。这些新获取项目均位于杭州，进一步巩固了滨江集团在杭州的市场份额。

在滨江集团看来，优质的土地储备能够为公司未来可持续发展提供良好保障。截至报告期末，在滨江集团的土地储备中，杭州项目占比66%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市的项目占比25%，还有9%的土地储备位于浙江省外。

对于浙江省外的布局，滨江集团也表示，会重点关注上海。

潮起江南城

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坚持财务稳健有息负债持续下降

对于房企而言，维“稳”的一个重要方面就是财务的稳健，这是企业安全经营的重要前提。

根据滨江集团半年报显示，今年上半年，公司坚持稳健经营，融资渠道畅通，并继续保持合理有息负债水平，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。

具体来看，截至报告期末，滨江集团权益有息负债344.4亿元，较上年末下降15.6亿元，并表有息负债规模398.68亿元，较上年末下降16.5亿元，其中银行贷款占比79.5%，直接融资占比20.5%。扣除预收款后的资产负债率为55.09%，净负债率为22.86%，资产结构进一步优化。

在债务期限构成上，滨江集团的短期债务为107.63亿元，占比仅为27%，低于期末货币资金264.38亿元，现金短债比为2.46倍，可有效覆盖短期债务。

此外，滨江集团近年来综合融资成本不断下降，已经从2020年的5.2%持续下降至2023年的4.2%，截至报告期末，公司平均融资成本为3.7%，较2023年末又进一步下降0.5个百分点，创历史新低。融资成本持续下降，充分反映了市场对滨江集团优秀的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。

滨江集团表示，接下来，公司将继续保持稳健经营，权益有息负债规模保持平稳，同时将一年期的直接融资规模控制在40亿元以内，争取进一步降低融资成本。

报告期内，滨江集团授信储备充裕，流动性良好。截至2024年6月末，滨江集团共获银行授信总额度为1259.24亿元，较上年末增加3.45%，授信额度已使用366.8亿元，剩余可用892.44亿元，占总额度的71%。直接融资可用额度上，截至报告期末，滨江集团已获批尚未发行的公司债额度为15.52亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度23亿元、中票额度23亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。

实际上，除了房地产开发主业实现稳健经营，滨江集团还在稳步推进旗下代建、租赁和养老等其他业务的发展。

据滨江集团介绍，今年上半年，公司通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起补充作用。报告期内，滨江集团已获取宁波余姚代建项目一个，同时积极参与省内各类政府代建项目的投标，争取新增5~10个代建项目。

在租赁业务方面，截至报告期末，滨江集团持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约43.14万平方米，报告期内实现租金收入1.98亿元。

养老业务方面，滨江集团旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截至报告期末，入住率已超75%。

在滨江集团看来，越是在不确定的市场中，越要做确定的事。今年，公司将继续发挥企业核心竞争力，聚焦优势城市、优势地段、优势产品领域，稳健安全发展。

值班编委：樊永锋

流程编辑：刘亚

审读：戴士潮

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