源自：大碗楼市
1
绿中介和蓝中介相信大家都见过不少。
那我斗胆问一句：区长亲自下场卖房，你见过吗？
你看，眼下这张带看图，
一名身穿黑色棉袄的男子，似乎正在做一组楼盘带看。相较于一身板正西装的绿中介和蓝中介，此人显得更从容一些。
他就是沈阳市皇姑区区委常委、常务副区长。
此时的他，做着楼盘宣传，如中介一般，将楼盘的户型面积、区位地段、周边配套等信息向大家娓娓道来。
是什么原因，让时间成本相当高的区长亲自下场卖起了房子？
其实，你只要稍微扒一扒当地的财政情况，就不会觉得太奇怪。
2024年，皇姑区一般公共预算收入预计完成42.1亿元，比上年完成增加2.1 亿元，增长6%。
看似健康的数据背后，有着结构性的隐患。
其中，税收收入预计完成30亿元，比上年完成减少4.4亿元，下降12%。
追溯到上一年，2023年税收收入34.43亿元，同比增长118.5%，税比高达85.9%。税收收入的爆发式增长，是2023年皇姑区财政收入暴涨的关键来源。
众所周知，税收的尺度必须要拿捏好。
多一分则影响民生、经商环境，少一分则无法保住财政收入的稳定与增长。
2023年与2024年皇姑区税收调节的尺度骤变，恰恰说明：
这两年来，皇姑区财政并不容易。
这一点，从支出方面也能证明。
2024年，皇姑区一般公共预算支出为69.6亿。
想要保证收支平衡，皇姑区既需要自己给力，又需要外力的支持。
于是，
2024年，除了42.1亿元外，皇姑区还得到了财政转移支付收入18.7亿元，调入资金8.1亿元。
而一般公共预算收入预计完成能在税收收入下降的同时保持增长，自然是给力的非税收收入。
2024年，非税收入预计完成12.1亿元。
同比上年完成增加6.5亿元，增加115%。
暴增的非税收入中，一部分来源就是盘活的存量资产。
那，
正是区长阁下手里头正在售卖变现的房子。
这批房子原为乐天圣苑项目，现名为“中环圣苑”，为2016年外资退出后的沈阳停缓建项目之一。
后来，该项目其中一幢共计463套房源的住宅楼由皇姑区国资委收购。
现在，再回看上图照片，
那可不是区长亲自下场卖房，而是区长盘活存量资产为财政扩源！
只是问题又来了。
盘活存量资产一点也不容易。
简单举个例子，
杭州上城区有一个名为城发云锦城的小区，其中有一批房子就在杭州市城市建设发展集团有限公司手中。
早在2017年，这批房子就处于现房可售状态。
2025年，这批房子仍有在百余套在售。
卖了8年，仍然没有卖完。
反观中环圣苑，
原定目标为两个月完成85%的去化率。
一天卖10套，463套房子，46天卖完。
而在“区长卖房”的消息越来越热时，这批房子也越卖越快。
截至2025年1月18日，中环圣苑已认筹169套房，其中最小的57平方米户型共76套房已全部认筹，60套已完成销售。
这样的盘活去化速度，堪称东北奇迹。
2
论打价格战，没人会是对手。
人家卖8年，皇姑区卖一个月，到底是怎么做到的？
首先，咱得从房子本身说起。
中环圣苑商业部分由华润接手后，未来自带个华润系商业。其次，项目毗邻沈阳北站北广场，紧邻地铁2号线，宁山路小学松花江校区、虹桥中学北站校区、第四人民医院、北运河、北陵公园、北塔公园，还有省政府、省人大等单位都在附近。
属于市中心地段。
不用多说，本地居民一般都会关注。
其次，红色就是最好的宣传色。
国资的货，区长的背书，中环圣苑一眼看去就是“根正苗红”四个大字。
再加上区长的亲自宣传，视频一出马，配上“区长卖房”的标题，妥妥就是百万级的点击量。
你看，
地段+流量，
大卖的前提已经搞定了。
最后，再看价格。
根据区长的描述：
项目周边房产高层住宅单价基本都在1.6万元一平方米以上，我们的均价是6900元（每方），我认为是足够炸裂的。
额……
确实足够狠。
2024年，皇姑区共计出让4宗宅地，其楼面价为5000元/㎡左右。
中环圣苑均价6900元/㎡，其中面积57㎡的房子单价7800元/㎡，500㎡的房子单价则是5990元/㎡。
与新出宅地相比，中环圣苑单价仅仅比其高出几千块钱每方。
皇姑区目前的新房市场中，
金地阙云台三居室成交单价约：14800-16800元/㎡；四居室成交单价约：16000-19800元/㎡。
中环圣苑隔壁的华润中寰悦府，套均总价区间在200万-500万，而中环圣苑的房源便宜些不过四五十万，最贵不过200多万。
虽说产品上，中环圣苑与其它楼盘相比肯定存在年限的代沟与品质的差距，但抛去价格讲产品那就是耍流氓了。
中环圣苑只要光把价格立在那儿，其它开发商就够难受的了。
更难受的是，
把价格战压缩到极致的中环圣苑，仍然没有亏本。
根据区长的描述：
根据我们收购项目的价格，再加上我们的资金成本、管理费用，中环圣苑并不会亏钱卖。毕竟是处置国有资产，不能让国有资产流失。
价格是隔壁小区的三四成，却还能保证不亏。
这怎么打？
根本干不过！
由此，
中环圣苑的入市，对皇姑区市场的冲击是巨大的。
皇姑区新房二手房单月总成交套数大约在2000套的水平，而中环圣苑一个月就要卖小两百套。
直接就把市场10%的购买力截走了。
那么，
只要中环圣苑还在售，皇姑区新房难受，二手房更难受。
只要沈阳还在加大力度盘活闲置资产，并且以低价把资产抛向市场，整个市场也会持续更跟着难受。
3
第三世界的厮杀。
自去年以来，我们陆续看过很多市场，直至看到区长亲自下场卖房的沈阳市场，我突然发现市场又多了一个类型。
之前，我们看到了以庞大刚需驱动的市场。
如深圳，在一系列政策的推动下，刚需们一窝蜂地冲入了市场，把深圳新房二手房的成交量至多年以来未有的高度。
这类的市场，从来不缺购买力，只要有个契机就能起飞。
我们还看到了以改善驱动的市场。
如西安，
这些年来，西安市场争先恐后地做第四代宅，不约而同地开发大户型产品，为的就是开辟出一个产品与之前完全不同的市场。
西安市场把目标精准定位在了改善群体。
如杭州，
这一年多来，持续推出低容积率的宅地，做叠墅，做排屋。
2025年的杭州新房市场，几乎看不到两三百万的高层刚需产品，而是清一色七八百万上千万的改善产品。
杭州市场也开辟出了一个专属于有钱人的市场。
这类市场，是购买力的结构性缺失。
既然刚需留不住，那就尽力拴住有钱人的心。
今天，
沈阳市场，让我见识了第三世界的残酷厮杀。
这类市场，有着大量的库存。
截至目前，沈阳新建商品住宅存量1043万㎡，去化周期约32个月。
经过一系列的政策刺激下，各大重点城市的去化周期纷纷下降。去年年底，百城去化周期为26.7个月，一线城市去化周期不到20个月。
而沈阳的房子，仍然不太卖得动。
这样市场，仍有大量潜在的库存。
其中一部分，就是我们今日所提的重点——存量资产。
2023年，我们调研沈阳市场时，曾说过：
沈阳楼市，烂尾卷出了新高度。
云集2000栋企业总部大楼的东北总部基地、沈阳城市中轴线金廊沿线……目光所有，全是烂尾。
京城中心、嘉德广场、世茂五里河、世界城、东森总部商业广场、领先国际城、宝能环球金融中心、乐天世界……
有没有看到熟悉的字眼？
中环圣苑的前身就是乐天圣苑。
没错，
就是乐天世界那个乐天。
该项目2016年时还是沈阳的停缓建项目，后来被皇姑区国资委收购，如今又重新流入到了市场中。
且以超低的价格，把沈阳市场搅得更乱！
今后，这样的场景还会一次又一次的出现。
因为，沈阳有太多太多所谓的闲置资产等着去盘活。
与此同时，财政的收入端也需要这批资产去变现，提供更多的收入支持。
未来，沈阳的市场不仅仅是现有库存里的新房和二手房在拼杀，还会时不时冷不丁地冒出个超低价项目，打所有人一个措手不及。
对于以上三类市场，其实我们都给过一些建议。
第一类型如深圳的市场，我们建议：进！把握住那稍纵即逝的机会。
第二类型如杭州西安的市场，我们建议：等！等这些城市把供应降下来，等市场的供需关系进入更健康的状态。
第三类型如沈阳的市场，在2023年娃哥就给过一个词，叫作：
宁租不买。
如今再一次回顾沈阳的市场，真是一点也没错！
来源：大碗楼市
