加速回暖!无锡楼市风向变了

文摘   2024-12-31 17:01   江苏  

在这一轮楼市变局中,新的产品周期已经开始。


回顾2024年无锡楼市,刚需逐步退出购房中坚力量楼市成交主力军变成了改善型客群


市场中坚产品从刚需到改善的轮动从去年就开始显现苗头,而在2024年已然成为趋势。


这主要表现在三个方面:


  • 首先,改善型产品的供应占比同比明显上升。


  • 其次,楼市成交结构中,中大面积、中高总价产品比例加重。


  • 第三,土地供应结构中,城市中各个区域核心地段的地块规划指标朝着改善型产品倾斜。


在这些新的市场变化中,过去的楼市巅峰行情不一定复制,当下局部行情的扩散值得关注。尤其是年末,改善型客群的购房热情给无锡楼市带来了翘尾行情。





一个新的周期一定是从产品的创新开始。高品质住宅第四代住宅豪宅都代表着产品力的提升、人居品质的提升。而这些都被囊括进改善型住宅的范畴。


细数无锡市面上主力在售的100多个楼盘,改善型住宅占比约为47%。这其中整个社区起步户型面积在140平米以上的项目有近20


供应端上,2024年是无锡改善型住宅的爆发年。根据WXHOUSE统计,2024年无锡140平米以上商品住宅的供应套数和供应面积占比分别约为31%44%;而2023年同期数据分别为24%35%



毫无疑问,加大改善型产品的供应量将是趋势,这从土地供应结构亦可看出。


2024年无锡低密度宅地的供应比例持续上升。全年成交的50宗涉宅地块中,1.01极致低密宅地有41.5及以下容积率地块达到28,占比约为56% 


值得一提的是,在今年的土拍中,越来越多的涉宅地块会在出让文件中标明该地块将打造“一级高品质住区”或“二级高品质住区”。


另外,无锡首宗“第四代住宅”运河湾西侧A地块成功出让,该地块既属于“一级高品质住区”,也可申报景观生态住宅试点(即第四代住宅),是无锡首宗在出让文件中明确提出要求的地块。




如果说供应端的发力是先决条件,需求端的认可则是楼市新周期持续运行的必要条件。


2024年,无锡140平米(含)以上商品住宅备案面积约为7.55平方米,备案套数为4100,分别占整体商品住宅市场备案面积的38.17%备案套数的27.20%


2023年相比,140平米(含)以上商品住宅备案面积、备案套数占比分别上升了8%7%


具体到一线市场,最明显的感受是热门改善型楼盘不仅人气旺而且销售火热。


例如位于经开区的建发玺云,B区入市即热销。该项目作为无锡市区第一个第四代住宅项目,自10月中旬项目开放样板示范区后,周度到访量达20011月项目首开9号楼,所推房源当月几乎售罄。 



而其大卖的原因少不了“超110%的实用率”和“家家有露台,户户双花园”的创新设计



同样是位于经开区的华发中央首府,12月备案295套房源(统计时间为121-1230日),成为统计时间内商品住宅套数、面积双料冠军,领先于第二名134套。



据悉,华发中央首府的热销除了地段因素之外,还在于二期的公区升级、绿化升级和装修升级,看得见的品质给足市场诚意


不只是经开,梁溪区、滨湖区等区域的同类产品也加入了改善型客群的购物车。至此,本轮楼市周期的置业逻辑渐渐清晰——顶级的地段优势+超配精雕的产品




改善大势下,豪宅的出圈更是印证了这一逻辑。


典型代表便是经开区的奥体潮鸣


202312月,项目首开入市便劲销12.8亿118套房源被一抢而定。


今年10月,约225㎡的423卫湖景大平层样板间开放,现场人头攒动,进一步激起市场对豪宅的热情。


WXHOUSE统计,2024年商品住宅项目成交金额TOP10中,有5席套均总价超500万,其中榜首经开的奥体潮鸣套均总价近千万,上榜的梁溪区红盘夹城里套均总价也达到了800+


值得一提的是,今年下半年尤其是四季度头部豪宅资产优势集中爆发!


例如126日开盘的惠山古镇旁豪宅山色溪光,容积率1.05,面积270㎡—350㎡,作为纯叠墅社区,仅84户。项目首开29席,开盘即磬,劲销3.57亿元


再例如1220日首开的梁溪区迎龙观月,首开即罄,热销5.09亿元,去化率100%


迎龙观月项目负责人陈慧丹表示:“迎龙观月项目作为无锡市老城区内价值千万级的高端项目,以其难得的景观、稀缺的地理位置以及“藏品级”的产品力,备受高端改善群体的期待和关注,示范区开放首周,到访客户即超1000组,甚至有客户直接坐等开盘直接掏真金白银表决心。”



一言蔽之,楼市回归理性后,豪宅的价值进一步凸显。而顶豪置业群体点燃的局部行情正在不断扩散。


接下来,无锡豪宅市场还有隐山印山·樸园洛社老镇区1号地块XDG-2024-84号地块)石塘湾影剧院地块等项目接棒!


当供应量提升、可选择项目更多的时候,豪宅市场的表现值得期待!


且可以预见,那些占据更优质地段、产品预期定位更高的新盘,未来或许很难再便宜。换而言之,也更加保值甚至增值!




在开发商的品质“内卷”之下,住房的产品力持续迭代升级,人民群众从“住有所居”迈向“住有优居”。


这一轮改善型乃至豪宅市场购买力的释放,除了开发商的精益求精外,也离不开无锡政府强有力的政策支持



51日,无锡出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》。


929日,无锡市住建、发改、财政、资规等九部门再颁楼市新政,联合发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》,优化首套房认定标准、加大公积金支持、加大“卖旧买新”支持等,为房地产市场平稳健康发展注入澎湃动能。


截至1224日,无锡已经受理“卖旧买新”契税补贴申请747,进一步降低了房屋置换成本,提升了市场活跃度。


“在中央止跌回稳信号发出后,我市近几个月来商品房销售环比实现连增。”无锡市房地产市场管理和监测中心华恒祺表示,在市场流速提高的环境下,无锡市库存去化也取得了明显效果,去化周期从9月份以来连续三个月下降


除去政策上的“组合拳”,无锡住房领域相关部门也融入基层“出实招”。


101日,无锡市住房和城市建设局与无锡市房地产业协会、无锡市广播电视台、无锡市房地产市场网统筹举办金秋住房消费节活动,同日正式上线了“无锡房产云超市”。



目前,在城市门户软件“灵锡”APP和无锡市房地产市场网上均可以实现云超市看房。


此外,无锡六区均推出“以旧换新”活动,目前,无锡市参与“以旧换新”的项目已达32个,意向登记已达2400多组,实际成交近600


除去住房的“以旧换新”外,无锡对于旧房装修及厨卫改造也发布了“厨卫焕新补贴”活动,助力居民居住品质的升级,目前已受理申请2000户左右,补贴金额约3300


无锡同策房产咨询有限公司法人代表李文珩认为,无锡城市收入水平位居江苏省上游,城市的发展潜力巨大,而其房价水平远低于周边的上海、南京、苏州等城市,性价比非常高,在宽松积极的置业环境下,全市房地产市场稳健回暖可期。


据了解,无锡市近期在组织全市百盘迎新活动,将更多优惠让利于民,为锡城百姓带来更多实在的优惠与福祉,为2025年的楼市发展注入强劲动能。


END


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