GOWISE 印尼市场洞察
Indonesian Market Insights
印度尼西亚土地所有权及交易相关的法律和税费指南
01
土地所有权
根据1960年第5号政府条例，该条例概述了基本土地原则，印度尼西亚的土地和财产与各种权利相关联。以下为在印度尼西亚的外国人或外国人拥有的法人的土地所有权或权利类型：
1.耕作权（Hak Guna Usaha）
1960年第5号法令第28条规定，政府直接监管土地用于农业目的的耕作权。这种土地所有权有效期为25年，可延长至35年。它需要在国家土地局（Badan Pertahanan Nasional）登记，包括土地测量、土地权利登记和证书发放。这项权利适用于印度尼西亚公民和在印度尼西亚注册的法人。
02
相关法律协议
1.买卖约束协议（PPJB）
PPJB是卖方和买方之间的协议。根据此协议，房屋、土地或公寓已同意出售给买方。PPJB是在AJB之前制定的。其中一些内容需要包含在 PPJB 中，即价格、还款期限和 AJB 的制作。
PPJB有几个需要注意的地方：
买卖的约束对象
存在三个买卖合同对象，即建筑占地面积连同建筑图纸和技术规格图纸，土地位置连同地块编号，以及土地面积及其许可。
卖方的义务
卖方必须保证所出售的财产与向买方提供的财产一致。卖方还需要声明所出售的财产不被用作债务或纠纷的担保。
买方的义务
与卖方一样，买方也有义务。买方有义务按照约定的期限支付分期付款，以便按时完成付款。如果买方违反协议，可能会受到制裁，甚至定金也会被没收。
2.土地购买协议（PJB）
PJB是卖方和买方之间通过公证契约签订的协议。通常情况下是由于买卖过程中的某种原因而产生的，例如未缴纳税款。
PJB有两种类型，即已付清的PJB和未付清的PJB。已付清的PJB是在财产已经支付但尚未能制作AJB（最终买卖合同）的情况下制作的，因为税款尚未付清。
而未付清的PJB是在买方尚未付清款项时制作的。未付清的PJB中需要包含以下几个事项，即签署PJB时支付的定金、付款期限以及将实施的制裁措施。
3.土地买卖证书（AJB）
在买卖交易完成后，AJB将作为该过程发生的证明而发布。AJB由PPAT或土地契约制作办公室（Land Deed Maker Office）发布。AJB的发布受国家土地局局长条例（2012年第08号通知）的监管，其制作是在卖方和买方支付完税款后进行的。
03
涉及税费
1.卖方需支付的所得税（PPH）
卖方必须根据印度尼西亚法律GR 34/2016支付转让土地或建筑权利的所得税：
简易公寓或简易房屋的土地或建筑权利转让税率为1%
除简易房屋或简易公寓外的普通建筑的土地或建筑权利转让税率为2.5%
政府建筑和政府特定任务建筑的土地或建筑权利转让税率为0%
国家为政府管理或公共利益的发展实施 在互惠待遇下的外交领事馆或代表 未从事任何盈利活动的国际组织机构的代表
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中国
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澳大利亚
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日本
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印度尼西亚
The City Resort Residences Komplek Rukan Malibu Blok J No.22E Cengkareng Timur,Jakarta Barat
马来西亚
4th floor, Lot 12, Block A, Warisan Square, 88000 Kota Kinabalu, Sabah, Malaysia;
泰国
299/162 Vibhavadi Rangsit Road,Taladbangkhen,Laksi,Bangkok 10210, Thailand
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