最近，一部关于中产危机的电视剧《凡人歌》在网上火了。
图源：百度百科
主角沈琳一家，老公中年被裁员，创业失败。
最后没办法，只能选择卖掉北京市区800万的大平层后，换了一套燕郊的房子。
这个操作，放在上海，
就相当于联洋的基金经理失业之后，卖掉联洋的房子，去买了惠南的房子。
这个情节，令人唏嘘。
家庭年入百万的中产，在下行周期面前，毫无招架之力。
我看了一下网络上的评论，不少人都在喊着：不买房，就不会有中年危机。
这样的预期变化，
对于急着卖房的房东而言，绝对不是一个好事情。
这几个月，我频繁接触一线市场，给大家说一个最新的判断：
当下的时刻，不能再拖了。
真的到了，房东要主动清仓垃圾资产的时刻了。
垃圾资产
垃圾资产这个概念，本来是股市里面常用的。
放到楼市，其实是指那些注定要被市场抛弃的房子。
主要有三类。
第一类是，地段垃圾的老破小。
比如，之前我写过的上海鹤岗板块，被抛弃的板块系列。
这些地方，如果你有房子，应抛尽抛。
真的不要在意价格。
第二类是，地段中等的老塔楼。
这一类房子，在前些年楼市价格高企的时候，坑过一波人。
你说它破吧，它有电梯，你说它好吧，连个小区环境都没有。
得房率还低的要命。
以后很难有人接盘的。
第三类是，瞎投资买的环沪、三四线房产。
这一类就不说了，除了花桥好一点， 什么嘉善、平湖现在还有啥动静呢？
如果以上这些房子你手上都有，那下面我观察到的市场动态，
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从房东看
这几个月来，有两类房东在增加，二手房的供应量也在增加，卖房竞争在加剧。
第一个是，被迫卖房的房东变多了。
最近官媒《经济观察报》发文直言，当下有越来越多的房子出现断供。
银行为了降低坏账率，不得不选择冷处理一些贷款压力大的还款人。
这其中，难免会有一些人扛不住经济周期，会选择断供。
断供之后的房子，自然就要进入法拍市场。
从截止到8月份的数据来看，上海的法拍房数量并不乐观。
来源：网络
整体的挂牌量已经高达8.19万套，这是从2021年8月以来的最高值，也是第一次突破8万套。
从我们实际接触到的房东来看，有些房东，确实处于被迫卖房的边缘。
比如，上个月碰到一位普陀的房东，由于厂子经营困难，外地常州的3套房和普陀的2套房，都抵押出去了。
再不抓紧卖，就要资不抵债了。
第二个是，只卖不买的房东也开始变多了。
上半年，我们接触的粉丝，不少是以小换大的。
多是卖掉500多万的老破小，来快速置换到品质次新的。
特别是，527新政的时候，加速了整个市场置换链条的运转。
可最近，只卖不买的房东开始出现了。
持币行凶的房东，在变多。
这类房东最初的想法本来是想手拿现金，去市场砍价捡漏。
估计是砍价捡漏也挺累的，如今干脆是卖了房子，就不买了。
比如，我公司里的同事2个多月前把房子卖了。
如今，还没有买房的打算。
我问：你不急着买吗？
他说：持币行凶的感觉挺好的，再等等。
这种观望的心态，和全国人民的心态，几乎是共振的。
在今年6月份，中指研究院搜集了1万份调查问卷的数据，
结果显示，近一年半之内的居民购房意愿相较于去年几乎是腰斩。
被迫卖房和只卖不买的房东，都在变多。
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从买家看
说完房子供给端的变化，
我们再来看看房子需求端的变化。
前几年，我们一直听到的主流声音是：大户型改善，一定是未来的主流。
这放在现在的市场，依然没错。
但是从买家的价格端偏好来看，同样出现一个大变化。
现在的买方市场，两极分化越来越大。
刚需在追求极致性价比，以前能卖500万的房子，现在价格在往300万滑落。
改善则在极致内卷，以前800多万还能够一够，现在价格在往1000万攀升。
500万~1000万之间的房子，已经越来越尴尬。
资产杠铃两端，已经很明显了。
有理财和自住需求的，更加偏好的是：核心地段、租售比高的小户型老破小。
租金回报率高的房子，特别是200万左右的老破小。
中山公园、曹杨X村都是热门板块。
追求改善环境的，在品质+大户型上一路狂奔。
其实，这类房子确实是稀缺的，整个上海真正能够挑选的总量也不过才30~50万套。
改善置换的通道也在收紧。
你也许会说，既然1000万以上的次新不好买，这批人就不会买500~1000万的房子吗？
对不起，现在的情况是不会。
中间价位的户型小、品质一般，真的很鸡肋。
尤其70/90政策已经成了历史，90平的小三房，会越来越尴尬的。
现在的改善，要么是能买则买，要么就是坚决不换房。
最近房东又焦虑了，降价卖房太痛苦了！
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垃圾资产，应出尽出
看完，我说的几个市场变化。
你还在纠结是否要加快出手垃圾资产吗？
市场的二手房供应在增加，买房人群需求在分化，垃圾的房子，能出货的可能性越来越小。
真的，要抓抓紧了。
当然，我知道你想要说什么？
不是刚刚出了新政吗？
股市都冲上了3000点，
一根大阳线，改变信仰的时刻又来了。
我手上的房子怎么就不能涨起来呢？
我要反问一句，凭什么是你的垃圾房产先涨起来呢？
老铁们，还是清醒一点吧。
刚需都在买可以理财的老破小，
改善都在抢1000万往上的大三房。
未来的楼市分化，势不可挡。
上海的新政，肯定已经在路上了。
市场信心会有提振，多空博弈的天平又有了微妙变化。
某种程度上说，现在出现了一个窗口期。
要不要清仓，决定权在你。
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