抵顶工程款的房屋经多次转售, 流转中民间借贷债权折抵购房款, 最终买受人能否排除强制执行？

 
  
  
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案外人姚正普、赵文科于2020年1月3日对庆阳中院查封的诚鑫公司名下“世纪城”1号公寓楼6层575.89平方米房屋提出书面异议。庆阳中院于2020年2月26日作出（2020）甘10执异16号执行裁定书，裁定驳回案外人姚正普、赵文科的异议请求。姚正普、赵文科不服该裁定，在法定期间向该院提起案外人执行异议之诉。未获全部支持，不服该判决，上诉于甘肃高院。高院改判不予支持。向最高法院申请再审。

最高法院经审查认为，本案争议焦点为：姚正普、赵文科对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案应当审查姚正普、赵文科对案涉房屋上的权益是否符合该条规定的要件，进而判断二人对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

（一）关于在案涉房屋被查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题

参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的精神，要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，主要目的是便于甄别真实的买受人，以保护商品房消费者之外的一般买受人的物权期待权。

本案中，诚鑫公司与邵云星于2013年4月25日签订《买卖协议》，约定诚鑫公司将属其所有的1号酒店式公寓五、六、七层出卖给邵云星以抵顶工程款。邵云星与石小林于2013年5月31日签订《买卖协议》，约定邵云星将1号酒店式公寓六层出卖给石小林。石小林与赵祝君于2015年1月4日签订《转让协议》，约定石小林将其所有的1号酒店式公寓六层转让至赵祝君。

一、二审法院已经查明，赵祝君与诚鑫公司于2015年5月22日重新签订了《商品房买卖合同》，约定赵祝君所购买房屋为1号公寓楼六层，建筑面积575.79平方米，付款方式为一次性付清，诚鑫公司向赵祝君出具了维修基金缴纳收据。此节足以说明诚鑫公司已将本案所涉房屋售予赵祝君，该民事法律关系合法有效。赵祝君与姚正普、赵文科于2016年4月9日签订《房屋买卖协议》，约定了房屋信息、价格、付款方式等事项，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。此时赵祝君是否享有案涉房屋的产权，不影响《房屋买卖协议》的效力。

《房屋买卖协议》签订后，赵祝君向姚正普、赵文科交付案涉房屋，姚正普、赵文科陆续向赵祝君支付全部购房款并装修房屋，从2016年5月3日起以业主身份缴纳物业水电费用办公居住使用至今，各方已实际履行《房屋买卖协议》约定的义务，足以认定各方之间存在真实的商品房买卖关系。

虽然诚鑫公司与姚正普、赵文科之间并无直接的商品房买卖合同关系，但案涉房屋转售事实清楚，且没有证据证明上述各方之间存在恶意串通、虚构交易、损害第三人利益的情形，能够形成完整的证据链证明在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同。

二审判决关于案涉合同的签订情况不能反映案涉房屋有效流转的过程，存在自然人与法人人格混同，无证据证明邵云星能够代表华厦庆阳分公司处分财产，石小林未在涉及其权利义务的《协议书》上签字确认存在问题，没有证据证明石小林与赵祝君签订过所谓的“转让协议”，诚鑫公司将案涉房屋抵顶给邵云星后又将该房屋出售给赵祝君存在矛盾等认定，曲解各方当事人所作的交易安排，导致错误认定本案不符合在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同这一条件，应予纠正。

（二）关于是否已支付全部价款的问题

诚鑫公司陈述因其与华厦公司就部分工程款完成结算，故以案涉房屋抵顶该部分工程款，且该事项记载于诚鑫公司与邵云星签订的《买卖协议》之中。华厦公司亦出具《证明》证实邵云星为“世纪城”1号公寓楼项目的承包人、项目负责人，对该项目自主经营、自负盈亏，华厦公司知悉且同意诚鑫公司以案涉房屋向邵云星抵顶工程款、邵云星处置该不动产。邵云星与石小林签订的《买卖协议》载明，“1#酒店式公寓是庆阳市诚鑫房地产开发有限公司为抵所欠邵云星工程款的房屋”。虽然赵祝君与邵云星签订的《协议书》载明的乙方为华厦庆阳分公司，但该协议亦明确记载，“分公司负责人为邵云星……一、乙方及其负责人确认自己是西峰区世纪大道诚鑫商住区1#酒店式公寓的建筑承包人，开发商庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司以该楼六层抵顶了拖欠乙方的工程款，其所有权归乙方……四、在甲方给乙方支付全部购楼尾款的同时，乙方应当提供开发商用该楼给乙方抵顶工程款的相关证据……”邵云星在该协议上签字确认。

此外，工商登记信息显示邵云星曾担任华厦庆阳分公司负责人。可见，诚鑫公司将案涉房屋转让给邵云星以抵顶欠付工程款等事实，诚鑫公司、邵云星、华厦公司、石小林、赵祝君等各方均知悉且无异议。邵云星将案涉房屋以370万元价格出卖给石小林，石小林已支付200万元购房款。因石小林欠付赵祝君348万元借款，故双方约定石小林将其已支付200万元购房款的案涉房屋转让至赵祝君以折抵部分欠款，石小林尚未支付的170万元购房款由赵祝君直接向邵云星支付。石小林向邵云星支付200万元购房款、石小林欠付赵祝君348万借款并以案涉房屋折抵其中200万元欠款等事实，已由（2015）庆中民初字第113号生效民事判决作出认定。邵云星认可石小林与赵祝君之间关于案涉房屋转让的约定，同意直接从赵祝君处收取石小林所欠的购房款170万元，并为赵祝君办理相关购房手续，且赵祝君提供的银行转账凭证、邵云星出具的收条等证据证明赵祝君已支付170万元余款。

一、二审判决查明，《房屋买卖协议》签订当日，姚正普、赵文科向赵祝君交付房款30万元，2016年4月15日、16日分三次向赵祝君转款170万元，2016年9月9日至2018年11月19日期间共向赵祝君转款95万元，支付现金95万元，以上共计390万元，有银行转账凭证、赵祝君出具的收条予以证明。因此，可以认定姚正普、赵文科已经支付全部购房款。

二审判决关于无证据证明石小林向华厦庆阳分公司支付了200万元以及赵祝君通过“转让协议”向石小林支付了200万元，在诚鑫公司向邵云星抵顶工程款环节、邵云星向石小林转让，石小林又向赵祝君转让环节不能证明存在支付对价的认定缺乏理据，导致错误认定已支付全部价款这一条件不成就，应予纠正。

（三）关于是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题

各方当事人对于姚正普、赵文科在人民法院查封前已占有案涉房屋均无异议。根据前述理由，姚正普、赵文科占有案涉房屋应为合法占有。

（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规的规定，未经竣工验收无法办理房屋所有权首次登记。本院（2021）最高法民再184号、185号民事判决已经查明并认定《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》可以证明案涉房屋所属项目工程于2021年11月22日通过验收备案，至此方才具备办理房屋产权登记的条件。可见，姚正普、赵文科对案涉房屋未及时办理产权登记并无过错。

诚鑫公司在一审及再审庭审时亦陈述，因其与华厦公司尚未完成工程结算，案涉房屋未能办理过户登记，并非姚正普、赵文科过错造成。诚鑫公司与华厦公司已就部分工程完成结算，并已同意以案涉房屋抵顶工程款，以及案涉工程项目已于2013年7月19日取得商品房预售许可证，并不代表案涉房屋已具备可以办理产权变更登记的条件，不能据此证明姚正普、赵文科怠于行使权利。二审判决认为姚正普、赵文科在购买案涉房屋时未尽合理审慎义务，没有证据证明姚正普、赵文科曾向诚鑫公司主张过过户登记，进而错误认定本案非因买受人自身原因未办理过户登记这一条件不成就，应予纠正。

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