1、把公共维修资金比喻成“房屋养老金”，其实从20年前就开始了。这是媒体的一种习惯性表达。之前的事我们不提了，单说这一轮。
2、大家其实想不到，住建部研究建立房屋“养老金”制度的直接原因，是2022 年长沙自建房垮塌事故。
那是一次54人死亡、9人受伤的特大安全事故，房主吴家父子十年时间在监管的眼皮子底下搞了个巨大的违建，让住建部注意到了自建房的安全风险。
自建房又没有公共维修资金，于是开始酝酿养老金制度。
3、到了今年两会，全国政协委员柴强的提案出现了，作为中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长的他，建议及早建立房屋养老金制度。柴强的意思是：
政府从土地收入中出这笔钱。
比如，拿出土地出让收入的5%或者土地净收益的20%，作为房屋养老金。
柴强认为，老百姓付的房价中，其实大部分是地价，没有留出未来保障和维修的费用。既然土地款都被政府拿走了，那这笔钱就应该由政府出。
4、柴强的提案，让住建部看到了养老金制度落地的可能。但对完全由政府出钱的提案，做了折中。
住建部提出，养老金可以由两个账户构成，个人账户和公共账户。公共账户的钱像柴强提案的那样，由政府来筹集，财政补一些、土地出让金归集一些。
个人账户也要用起来，其实就是业主之前交存的住宅专项维修资金。
于是就有了上周五，住建部在新闻发布会上的吹风，引起了漫天舆情。
5、不过有一说一，这次，住建部确实没有再和居民收费的意思。
6、房屋养老金制度搞得人心惶惶，是因为这是个糟糕的比喻。随着老年人越来越多，养老金的缺口大家都知道，各个地方的养老金缴费基数都在涨。
大家本来就担心养老金不够，抱怨多交钱。现在又要为房子养老，甚至有可能要为别人的房子养老当然会不开心。
7、根本的原因，是担心交了钱，政府也管理不好，花不好。就像公共维修资金一样。
8、公共维修资金的难用，很多人都深有感触。想动这笔钱，堪比在村里竞选村长。
根据公共维修资金的使用制度，想花钱，需要经业主大会同意，也就是要经过 2/3 业主同意。比竞选村长的难度还高。
9、别说小城市甚至县城乡镇，就连北京，很多小区都没有业委大会。
10、公共维修资金使用率有多差呢？
截止2020年9月，北京商品房公维资金共517.9亿元，使用了60.03亿元，20年来，使用率约为11.6%；广州截止2019年年底，公维资金账户结余约280亿元，但从2015年至2019年，共支出2.86亿元，使用率只有1%；重庆的使用率是2%，深圳的使用率是5%。
11、业主不花这笔钱，自然有人替你花。
公维资金一般只能存银行或购买国债，但实际上，它的用途特别广泛：
有的被炒股，有的被融资，还有的被开发商挪用。
2009年，北京市住房资金管理中心的一位领导范子林被法院判了16年。原因是范子林和下属从房管处和分中心挪用400万公款，借给证券公司炒股，盈利23万。
这400万，就包括职工的房款、公共维修基金等。但范主任在庭审时解释：
自己是在为单位创收。
12、同样为单位创收的还有宁波市住房资金管理中心。
2008年，浙江规模最大的券商天一证券宣告破产。损失最大的，却是宁波市住房资金管理中心。
工作人员动用中心的维修基金，与证券公司合作，进行国债回购，而证券公司则支付给2.5%的固定收益。
证券公司破产后，管理中心的2.06亿维修基金本金全部损失。
13、哪怕是存银行，也有风险。
南京恒安嘉园的业主曾发现，自己小区的维修资金被住建局拿去存了定期，但告知业主的是活期，产生的利息本应转入住宅专项维修资金滚存使用，但业主发现，大部分资金都留在了住建局：
一部分上缴财政，一部分用于办公经费的支出。
而业主并没有资格使用。
14、有没有把公共维修资金用好的呢？有。
比如株洲的电梯保险改革。2020年，电梯故障的投诉几乎天天出现在株洲市长热线，有676条。过了一年，这个数字翻了4倍。
它们也遇到了花钱难的事情。2020年，株洲市领导算了一下，全市共动用了2700万的维修基金，当时株洲的维修基金缴存额是——40亿元，也就说，资金的使用率：
不足1%。
说白了，这笔钱根本就没有发挥作用。
于是改革开始了，株洲开始搞试点，选了几个小区，利用公维资金给电梯买保险，用保险来保障电梯的运行。
老问题依然存在，动公维资金，太麻烦了。
这时，株洲领导产生了一个天才的想法，既然本金不好动用：
干脆用维修资金的利息来购买电梯保险。
当初为了存放这笔维修资金，不少银行竞争上位，诚意满满，株洲政府拿到了最高利息。
于是，株洲将基准利率之上的上浮利息建立了一个增值收益统筹账户，按幢或单元建账，申请试用统筹账户只需要3名以上业主、业委会或物业公司提出申请，公示无异议就可以使用。
改革之后，试点小区的电梯故障维修周期从最短的15天，变成了：
30分钟内响应。
15、从公维资金制度变成养老金制度，首先要做的，是盘点公维资金。
公维资金的管理其实很乱，有的在业委会的委托账户里，有的存在住房公积金管理中心，还有的甚至还躺在开发商账户里。
16、公维资金如果能借着这次制度改革，得到完全大整顿，也算好事一件。
但这事太难了，20多年的积弊，最怕的是越整理越乱。
17、北京有些小区已经开始行动了。比如，朝阳区双井的华腾园小区业主接到通知说，因为华腾园小区没有业委会，所以要把专项维修资金划回到北京住房资金管理中心。
让政府管钱，也是有风险的，请回看第12小节。
18、别忘了。住房养老金制度的重头戏，是让地方政府出钱建立公共账户。
到现在为止，还没见哪个地方积极相应。地方政府也穷呀！
19、回到住建部酝酿养老金制度的初衷，其实是为了以后有钱修自建房，别再搞出大事故。
问题是，对违建的定义和处理，国家有非常完善的法律和政策。
自建房就相当于日本的一户建，业主也接受各扫门前雪，政府非要自讨腰包给人家修房子，是不是太有人情味了？
20、从一些城市的经验来看，公维资金完全可以用好。
这么一大笔钱，在银行、保险和投资机构的眼中是大肥肉，可以让他们竞争上岗，在保证安全的情况下，获得长期收益，做好公维资金的保值增值。
公维资金做大以后，利息也是一大笔钱，可以它来撬动保险公司的作用。
用好公维资金，政府也不用再贴钱，不是两全其美吗？
说白了，商业才是最高效的手段。
