以下是演讲全文：
我关注房地产比较久，因为在2021年恒大出现债务危机时，我就开始认为中国的房地产问题不仅仅是一个产业问题，它有很大的外溢效应，特别是房地产价格的走势，跟整个宏观经济的基本格局会有一个非常大的影响。所以，恒大个案到整个房地产行业，外溢到金融体系，最后影响整个宏观经济的走势，现在看这是一个基本方向。
对中国经济影响标志性的事件，除了2018年开始的中美博弈、新冠疫情这样重大事件以外，房地产应该是最重要的因素。甚至房地产走势是中国宏观经济走势一个重要的标志。一开始我就关注，我记得8月份CMF讨论经济形势，我就说恒大的问题表面上是房地产企业的流动性问题，背后是它的销售问题，其实它是中国房地产价格下行通道的开启，会从根本上影响中国经济的基本格局。这个判断看起来还是有一定道理。当时我就认为房地产问题的核心是价格，不仅仅是房地产，整个国家（经济）也是一样，和经济周期紧密相连。如果经济周期是下行期，那房地产价格也是下行。去年我非常关注价格，发表了很多看法，价格信号是整个宏观经济的标志性信号，在资产价格里，在周期性的看法里不是简单看CPI，还要看资产价格，资产价格就是房地产。
所以，我的看法是，房地产的价格守住了，房地产企稳，整个宏观经济才企稳，资产价格企稳，宏观经济的下行周期才能逆转。我认为，聚焦房地产的问题，当务之急是主要把政策发力点放到解决房地产的价格问题上来，怎样让房地产的价格能够稳下来，才是当前房地产政策的核心。
有些问题是长期的，我很同意刚才小鲁教授讲的，正在积极的改革，包括农村宅基地的改革，这些都是重要的。但当务之急要解决房地产价格的下行，价格下行的趋势要能够逆转，这是一个核心问题。谈到价格，核心就是供求关系，房地产的确是一个投资品，这个投资品它又是一个消费品，它有居住功能，作为投资品又有炒的功能，我这个话说得不一定那么精准，不让房地产炒，就是不让房地产投资了。
房地产双重功能，它的使用价值是居住功能，还有它的投资价值，投资价值就是低买高卖，炒和投资是相关联的，炒稍微偏负面，但本质上就是低买高卖。房地产丧失了投资功能以后就没有人为居住以外功能买单了，房够住就可以了，也不一定要买房子了。所以，怎样让价格企稳才能够让投资者去买？讲到价格就是要讲供求关系，当前呈现在我们面前的客观事实还是供过于求。
当然，供过于求也有很多说法，结构性还是存在某些短缺，但总量来看，从居民整个住房的套数和住房总面积来看，阶段性供过于求是客观存在的。未来由于中国人口开始出现负增长，短期来看在相当长的时间内，中国房地产总体供求关系的改变非常困难，也不是说中国就没有房地产行业了，但是全国不需要大型房地产公司，不需要轰轰烈烈的高负债商业模式了，在某个地方结合当地的情况有一些改善型的、有一些危房改造型的、保障型的（公司）还是存在的，但大规模的房地产建设时代已经过去了。
就像欧洲，欧洲经过大量长期验证以后，人均居住面积、基本条件已经进入这个阶段了，所以，中国应该经过几十年的高速发展积累以后，进入了这样一个阶段。上个月我在《南华早报》发了一篇文章，题目就叫做《大房地产商时代已经过去》，那篇文章基本阐述了我的一些看法。
为了让价格企稳回升，重要的就是在供需两端发力，从需求方是怎样扩大需求，或者怎样恢复房地产的正常需求，这件事情是一个重要的问题，如果没有需求，如果没有购买力和购买欲望一切都无从谈起。
宏观政策在房地产领域的发力还是值得思考，在需求端要扩张，同时，在供给端要控制，这个观点不一定很多人赞成。供给端一定要控制，2021年我就提出房地产政策就是控制供给，冻结新开工、冻结供应地，给市场一个很清晰的信号，不要在供给侧再下功夫了。但我国是供给侧结构性改革，喜欢在供给侧下功夫，出政策都出在供给侧，什么白名单，给房地产公司搞个白名单搞贷款，搞贷款项目。我说的这个项目不是指保交楼，保交楼是一个例外，保交楼必须要进行的，因为保交楼是老百姓购买了期房，必须要交出房子。
这里有一个很重要的问题，中国地方政府在这个过程中过去有很多的缺失，卖楼花这件事从香港学来的。但是香港的老百姓买了期房是把钱交给律师来管理，所以，律师严格按照政策规定把钱支付给开发商，没有出现一例被挪用和被开发商占用的事件。但在中国不相信律师，结果政府把监管的钱全给了开发商挪用，地方政府负有不可推卸的责任，必须要保交楼，保交楼是政府的责任。
第二，在香港买楼的同时是向银行申请按揭贷款，但这个程序开启是交房后才开始的，开发商不交房银行贷款不开始，但我们签了合同就开启了银行贷款。开发商拿走了在政府监管下应该被监管的首付款，又开始从银行里拿贷款，政府和银行在这里面负有不可推卸的责任，所以当然应该保交楼。银行向没有拿到房子的老百姓收钱是政策的缺失，也是银行道德的缺失。老百姓房子的影子都没有看见，不仅首付款没了还要还房贷，银行的责任在哪里？这件事不在我们讨论范围内，这是必须要给的。我们继续让他们这些没有信用的人来使用大量的资金是极其不合理的。
所以，我们看到扩大白名单管理的政策，这个点我认为有点偏。我认为这个钱应该给到需求端，不是给供给端。需求端在哪里？保障房，要买保障房的人都是中低收入阶层，如果把这些钱拿来补贴给他们，鼓励他们去想办法筹集资金实现住房的愿望。
另一方面进行集体采购，不管是司法拍卖还是低价谈判来购买开发商已经开发的房子。除住宅外也包括所谓的公寓，现在城市里商住产权价格已经是住宅产权价格的一半，还可以再加大补贴，甚至把一些开发区里面所谓总部基地的房子都用起来。这样，一些开发商的商住楼、写字楼、商业楼、产业基地大部分都可以改进，全国大概有一半的闲置，经过改造以后，就可以不按住宅来解决，他们的价格低，可以用来解决老百姓的住房问题。用在需求端，而不是用在供给端。
供需两端发力，一端严格控制供给，政府不要供地了，政府已经供的住宅用地据不完全统计，有70多亿平方米已经卖了。我们城市人口大概50%左右，7亿人，人均过10平方米还没有建，不包括已经建和建好了没有卖掉的，仅仅是已经出让给开发商付钱了的土地就有70多亿平方米。所以，完全不需要从这里面再来扩大供地供给，停止供给后给市场一个积极的信号，一定要通过供给的控制来达到对价格的支持。控制供给，是我们的对房地产政策中的核心政策之一，这个手要硬。
另外一端就是供给端发力。在供给端中，4万亿是银行贷款，我认为这4万亿应该变成财政开支，财政开支直接作为4万亿补贴帮助推动全国保障房的销售。
扩大需求的办法比供给更难，现在供给一刀切就行了。扩大需求让老百姓把钱拿出来和市场相配合，只有保障房体系中有一些办法来推动。现在讨论房地产开发的新模式、新机会都是没有意义的，那是一个很小的问题，不值得宏观层面的讨论，房地产的大开发商时代已经过去了，房地产进入到一个新阶段。比如我们的改造，我们鼓励居民重新把旧房改造装修，这样来推动消费拉动需求。另外，从中长期来看土地政策的改革，也是我们要讨论的问题。
总得来看，房地产政策应该聚焦稳住房地产的价格，稳定房地产的价格才能稳住房地产市场，投资者才能够进场。房地产价格稳定以后，整个中国宏观经济下行的趋势才能够稳住。所以，要从这个意义上讲，我们在房地产价格稳定上应该有开支、应该要投入，不能顺其自然。现在顺其自然不行。我们讲逆周期首先要逆房地产的周期，当然我们认识到另外一个问题是对房地产的出清问题，要采取比较果断的措施，不要指望大型房地产公司他们再成为中国的一个主导企业和重要企业，房地产开发的问题已经退出了主导层行列。
在这个问题上解决房地产的问题，当然我们要最终解决政府收入问题。所以，征收房地产税这件事情是迟早的，现在看征收房地产税会打击房价，但长期来看房地产税增加也是迫在眉睫的一件事，对于解决地方政府稳定收入来源是必备的。过去有各种讨论，我们也关注过一些讨论，比如中国房地产产权是国家的，老百姓只有使用权，就不应该收房地产税，土地出让金收过了，这是一个误区。
我现在正好在香港，香港的房子都收一个差饷，给公务人员的薪水，给公务人员的开支，政府收的公共服务费，实际上就是和房地产的价值完全成比例的一个税收，这个都是有依据的。当然，一把出清现在就收房地产税，我觉得未必不可以，肯定有人会反对，但不收房地产税是不可能的。我没有做过那么细的研究，全世界是不是有国家不收，但我知道主要的国家和经济体都在收，特别是在只有存量没有增量的情况下这是一个核心来源。所以，投资房地产当然要慎重考虑这个问题，当然要让民众清楚地知道未来一定要交这个税，并不是永远不交税，这是不可能的。在此基础上合理规划和帮助中国的投资者，能够有信心投资房地产，也让消费者能够在当前的房地产市场中有更好的选择。
所以，政策发力要聚焦价格，我认为房地产积累的各种各样问题很多，但要聚焦价格，聚焦价格的核心词是控制供给，扩大需求。在目前的政策里想办法在财政支出上给予，因为房地产价格如此之重要，是整个宏观经济形势的一个节点性的、标志性的指标，也是整个中国经济信心的一个重要标志。所以，这方面我们要财政投入，仅仅是信贷，我觉得是不行的。
我认为，央行、银保监也好，他们只解决了流量问题，没有解决分配问题，流量问题决定不了现在的价格，它不像股票市场那样，所以，一定要真刀实枪的投入。过去政府在房地产业的收入太多，财政部门应该拿出一些钱来救助楼市，救房地产市场比救股市重要得多，把房地产的价格维持住，让房地产价格起死回生，是整个经济政策的关键发力点。
当然，房地产的投资和房地产的消费和其他领域的政策也是密切相关的。所以，我在宏观经济政策的建议中，认为我们应该有相当大的力度，这个力度就是远超过去历史的，也要远超西方国家的政策。因为我们从来没有经历这样一个经济下行期，这是我们最困难的时点。
第二，我们应对疫情以后整个经济政策中一直留有余地，没有跟随着西方，或者和西方同样量级的利好宽松政策和补贴政策，现在的情况下应该把我们的“余地”拿出来，我们一直说留有余地，加上西方国家采取的政策，我们要找补回来，要以大的力度来推动我们的宏观经济。所以，把整个房地产的政策作为一个标志性的政策，在财政上给予资金支持，财政资金一部分给了消费品的更新，这是非常重要的政策，能够有效、清晰的推动房地产价格的回升。保障房要搞以后再说，现在肯定是停下来，把那些钱补贴给购买者，不是用来建保障房。
当然，建的过程中又可以卖地又可以搞GDP这是地方政府想的事，中央政府看得很明白，这么做没有意义。中国现有存量住房多得是，稍微改造就可以，把保障房的价格拉低就好，有房住就好，让他们有几十平方米、一百平方米的房子住，而不是住高级房。现在改建房子的价格是住宅价格的一半，保障房还要更低，这就是一个很重要的方案。
当然，房地产政策是多方发力的一个组成部分。比如关于消费方面，我们也应该要看到现在供给端的效率很低，还有介于供给和需求之间的，当前看是需求，以后是供给的基本建设、大型基建项目都是效率非常低的。由于他们又挤占社会资源，对其他形成一个负效应，所以，现在投入大型基建项目远不及投入居民消费，投入居民消费的核心还是补贴，这是一个全世界大多数国家都做过的成功尝试。
过去我们提这些，大家认为是比较极端的提法，现在大家都能接受，只是力度的问题。大家说不要发的时候，我建议要发，大家都说要发的时候，我去年提出10万亿消费券。当然，这个资金不一定来自于财政赤字，也不一定来自于财政发债，它可以筹集，比如国有企业4.64万亿的利润，比如政府财政资金投入大型基建项目的部分来做一个转换就够了。
假定说财政扩张一定要做的另外一件事情，就是要发4万亿的国债，给地方政府置换地方政府欠企业的钱，这也是整个经济搞活的一个重要部分，也是对整个消费和购买力的重要支持。
如果我们能够实现三个10万亿，一个10万亿是消费券，消费券筹资可以不从财政赤字中解决。第二个10万亿是置换地方政府欠企业的钱，我初步统计大概等于GDP的10%，12-15万亿的规模，如果发10万亿，这不增加政府财政债务总和，这是置换，没有增加政府债务总和，我不认为是一个财政赤字。第三个是房地产，如果从财政角度拿出10万亿的计划，不是货币政策，不是贷款，贷款再多也不行，就是要解决财富解决分配。特别是补贴保障房，如果以如此大的力度，在短期稳定宏观经济层面、稳定房价、稳定市场、带来中国经济的反转，都有好处。当然，长期来看，还是要市场化改革，还是要坚持开放政策、维持好的国际经贸关系等等。
我就说这么多看法，不当之处请大家批评指正。
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