总部经济是地方利用自身资源吸引优质企业入驻从而形成具有一定力量的区域经济，是伴随着商务园区、中心商务区（CBD）的出现而形成的一种经济模式。拉德芳斯是法国经济繁荣的象征，也是世界城市的发展与总部经济模式成功的样本。从体量上看，拉德芳斯是全法国乃至整个欧洲规模最大、最集中的办公区之一，也是欧洲最具影响力的商务中心区。作为世界上最成功的城市综合体和总部基地项目，被誉为“巴黎的曼哈顿”。

拉德芳斯总部基地是由巴之政府主导的开发模式，由法国政府有意识推进城市副中心建设的背景下建设而成，总部基地内所有企业的年营业额相当于法国一年的政府预算，是欧洲最大的办公区。这里一直是欧洲最抢手的投资标地之一。目前，在拉德芳斯已经有1500多家大企业的总部或办事机构设立在此，职工总数超过15万人，来往这里的法国及世界各国的企业家终年不断，城区内的企业年营业总额在10000亿法郎以上。

从鸟瞰的历史变迁与商业模式的迭代嬗替看，拉德芳斯建成运营已逾60年，经历过两次“经济萧条期”和“全球金融危机”，在目前的长周波与世界性萧条中仍然基业长青，众多法国和欧美跨国公司、银行、大饭店在拉德芳斯建起了自己的摩天大楼。从1985年开始，经过16年分阶段的建设，拉德芳斯区已是高楼林立,成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区。作为欧洲最完善的商务区，它拥有巴黎都会区中最多的摩天大厦，地标建筑新凯旋门座落于此，办公场地约300万平方米，各类企业1500家，使其成为世界经济发展的中心。

经过60年的打磨锤炼，拉德芳斯建成了欧洲第一、世界第三的中央商务区与总部经济聚集区，它的成长过程也经历过数次下行周期，而每逢困境都能逆势而上。60年来作为总部经济典型模式拉德芳斯能穿越周期的经验是：紧随潮流变化，尊重市场规律；挖掘属地文化，增进人地关系；放眼未来发展，笃定长期主义；打造科学交通，促进城市功能，打造多元结构，成就周期抗性。

20世纪50年代末，在法国经济高速发展的背景下，市场所需的商业、办公用地严重不足。为保留市中心的卢浮宫，圣母院等地标建筑，政府决定在市区的中轴线上，进行20世纪后半期最大的都市更新计划，以满足首都巴黎的商务办公空间的迫切需求。今天的拉德芳斯区已经成为世界上最具代表性的城市综合体和集现代艺术、商业、生活、办公完美结合为一体的经典之作。

当时代发展到一定阶段，一个集聚着最顶尖价值、最能够体现城市发展水平、代表城市精神的都会名片就会崛起。曾经拉德芳斯引领了金融综合体新发展模式，以国际化视野远见未来多功能金融中心的设计思想，超越当下的市场标准，创造链接未来的软性金融办公生态圈。

在商业模式上，拉德芳斯区真正实现了“城市与人的和谐发展”，作为国际大都市的CBD与总部经济的集聚区域，具有世界上最完善的交通系统，完美地实现城市的功能。这一区位作为CBD通向巴黎的东大门，涉及到轴线的连续性、可达性，也是唯一的滨水地带，具有极大的空间再造潜力。规划的方案之一是将原有的沿河公路改道，在公路铁路桥上方架设人行步道，连接巴黎、江心洲和拉德芳斯区；同时重新布局沿河的建筑、公共绿地，使塞纳河的景观“渗透”到CBD内部。

在世界范围内，能够实现资源高效利用、制造新经济增长极的“TOD模式”已经为一些发达的城市和区域带来诸多利好，成为城市升级转型的“催化剂”。拉德芳斯交通系统整体地下化，在地面上几乎看不到一辆汽车。同时，还拥有欧洲最大的公共交通换乘中心，RER、高速地铁、轨道交通、高速公路等都在此交汇，而中心区地面上没有任何车辆行驶，所有的交通工具都在隧道或旁边的道路运行，以确保行人的安全。

从全球经贸大势看，世界金融交流日益加深的环境下，国际企业的成规模化整合发展，总部化趋势快速，总部型写字楼集群就成为现实的经济现象。从产业引入打造总部产业聚集，并完善多元化生活和文化配套建设，引领新金融总部生态圈都会潮流，提升区域的生活与金融价值，是拉德芳斯作为总部经济的主要经验与镜鉴。

拉德芳斯作为总部经济的成功模式，也是一个城市建设的系统工程的成功，涵盖了人的精神需要与商业利益的平衡，它涉及诸如城市规划、城市经济、休闲旅游、环境政策、住房供给和城市升级等。赋予老城更旺盛的生命力成为了城市更新的重要任务，更好的城市环境居住和更好的城市生活方式也成为了人们心灵的慰藉和精神的寄托。

拉德芳斯（La Défense）是位于法国巴黎西郊的一个大型商务区，被评为欧洲最大的CBD。拉德芳斯地处塞纳河左岸，与巴黎市中心（“小巴黎”）相望，通过巴黎的“长安街”——香榭丽舍/夏尔戴高乐大道与小巴黎相连。

拉德芳斯的面积约为6平方公里。区内汇集了72座钢铁和玻璃建筑，提供了350万平方米的办公空间，云集了来自全球2500家企业总部和办事处。相比之下，上海未来5年办公类产品供应量将超过4000万平方米。拉德芳斯区内有超过18万名白领在此工作。作为巴黎及法兰西岛大区首要的商业中心之一，拉德芳斯代表了巴黎作为全球城市的经济实力。拉德芳斯的现代摩天大楼群体现了后现代主义风格，与巴黎内城历史建筑形成强烈对比。

实际上，拉德芳斯的规划建设始于1958年，其目的是缓解巴黎市中心的拥堵问题，并为企业提供更多办公空间。园区的规划与建设体现出超现代主义风格，注重功能主义与机械美学。整个区域采用立体式规划，将办公大楼与公寓楼层层错落有致地建造在高架平台之上，并在地面和高架层之间留出大量公共绿地与空间。

拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，普法战争后人们在高地上树立起一组雕像，提名“拉德芳斯”，意为“保卫”。以拉德芳斯的诞生，二战结束作为起点，时至今日拉德芳斯经历了六个重要的时间节点：

二战时，法德战争中，因为历史因素，法国工业基础和设施保留较为完整。二战后，欧洲人不再坚信美国式的资本主义能带来可靠的经济增长和体面的生活，法国动用政府干预手段，成立了国家经济计划署，开始了十年国家经济计划。50年代末，法国已经顺利实现两个国民经济计划，工业生产迅速恢复，一跃成为当时欧洲发展最快的国家。而1958年开始建造的拉德芳斯中心商务区正是巴黎政府对染指“欧洲金融中心”的一次尝试。

1973年，第一次石油危机爆发，长期依赖石油进口的法国经济开始严重倒退。社会对于高楼办公室需求大幅下降，整个大巴黎地区就有超过200万平方公尺的空置，导致现金流吃紧，发展一度陷入停滞。以商办物业为主的拉德芳斯，险些陷入了尴尬的“空城”境地。此阶段的拉德芳斯仍旧以商办物业为主，在下行的经济周期之下，地区的入住率、收益能力很快滑落。在整个宏观经济面下行的背景之下，作为全国最顶级的商区，拉德芳斯自然无法避免受到影响。

经历了数年时间，法国经济逐渐走出了低谷，而巴黎与拉德芳斯也迎来了机会，IBM，ELF等国际公司的欧洲总部先后在拉德芳斯落户。新凯旋门和四季购物中心渐次建成，地铁1号线地铁延伸至拉德芳斯。各种优势因素被迅速消化落地，拉德芳斯在整个欧洲各商区之中率先实现了扭转局势并实现增长。此阶段成就了世界第一座综合体，并彻底地贯彻综合体的理念，酒店，会议中心，公园等新功能建筑相继出现，拉德芳斯由此成为了承载巴黎重要的城市功能组团，成了法国经济繁荣的象征。

随着时间的推移，拉德芳斯的建筑设施日趋陈旧，交通运载能力严重饱和，CBD竞争力受到挑战；另一方面，巴黎市内的其他商务区凭借着更人性化的设计和优越的区位条件吸引了大批法国企业。而拉德芳斯办公区空置率达到顶峰，重演了70年代的黑色历史。面对这种情况，EPAD重新审视设计理念，了解当地工作者、市民的建议，还组织了针对拉德芳斯“城市性”研究的国际招标。此阶段，法国政府积极开展振兴计划，对拉德芳斯加大投入，尽管空置率高企，商业区形象反而得到了改善。而在服务和运输方面，巴黎政府在拉德芳斯开设了特定的分拣中心，引入了新的简化标牌，开放了电车线路，并积极引入资源促成了具有高新技术含量的新行业的出现。这让深陷泥潭的拉德芳斯又活了过来。

在度过了新一轮的危机之后，拉德芳斯迎来了又一波城市更新浪潮。善于抓住机会的拉德芳斯也赶上了这班城市再生的机会，开始了一轮积极调整，在法国经济蒸蒸日上之际开展投拓。在世纪交替期间的几年，相比拉德芳斯，许多同时代的商圈与建筑难以抑制的走向了衰落。尊重老建筑，并将其文化价值沉淀，终于使拉德芳斯有了问鼎商务区世界第一梯队的本钱。

法国政府于2015年宣布在拉德芳斯重建拉德芳斯商务区，提升其国际吸引力；在此期间，国际风云突变，世界格局也发生了重大变化，与之相对的是法国国内经济结构开始了新的一轮调整转型。2018年，Paris La Defense成立，吸取了上世纪90年代末的教训与经验，一开始就将核心目标锁定在将拉芳德斯建设成多元而全面的商务生活与购物旅游区。从而使得本世纪初开始拉德芳斯延续了上世纪末的辉煌。

拉德芳斯是城市综合体型的总部经济基地，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。城市综合体的六大业态——Hotel酒店、Office办公室、Park公园、Shoppingmall购物中心、Convention会展中心、Apartment 公寓，组成了一个新的合生词——HOPSCA。HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。现在，对于拉德芳斯管理者来说，如何寻找有效途径，让当地民众、社团和工会充分参与到地区发展和治理中，也是管理者面临的重要挑战之一。

纵观世界级金融中心，必然也是总部机构聚集地，商务中心，是一个综合性的金融生态圈。总部企业的大量集聚，离不开办公与生活的高度平衡和渗透，当把非人性化的因素转变为人性化服务，为人群提供完备工作与文化完美相融的经典之作，他们共同构建的生态圈也将推动产业集群化进程的重要助力。

历经几十年规划建设和顶层商业模式的制度性安排，拉德芳斯成为世界上第一个集办公、商务、住宅、购物、生活和休闲为一体的城市综合体。在没有触动老城古朴的前提下又给巴黎注入潮流活力，创造出全新的都市空间和生活模式。拉德芳斯是老城边的新城，是古典建筑旁的现代建筑，丝毫没有触动老城的古朴，又给老城注入活力，创造了巴黎现代化的生活环境，因而被称为“新巴黎”。它是全世界城市综合体发展的蓝本，像洛克菲勒中心、东京六本木等世界著名城市综合体的诞生都从拉德芳斯继承理念，吸取了灵感。

拉德芳斯规划用地800公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷，公园区（以住宅区为主）90公顷。规划建设写字楼250万平方米，供12万雇员使用，共容纳1200个公司。最终在不断的改进之下，设施齐全、与环境相和谐的拉德芳斯区一举成为欧洲最大的商业中心。

上世纪五十年代，作为巴黎的城市副中心，“拉德芳斯新区”开始建设，其建筑设计与商业规划的目的是承担巴黎全市大部分的商务功能，缓解巴黎老城区的人口、交通压力并保护巴黎中心城区的古都风貌。

拉德芳斯初期规划充分体现了现代和未来城区的多功能设计思想，最大亮点在于实现了城市功能的竖向整合：充分利用地下空间与地上空间的功能竖向分布格局，将公共交通、停车场、基础配套设施、市政设施地下化，将商务、居住、教学、休闲、娱乐、绿化、步行等功能布置在地面上，形成世界上首批集多功能于一体的综合区域。

这也让拉德芳斯实现了真正的“人车分流”：地面上的商业和住宅建筑以一个巨大的广场相连，而地下则是道路、火车、停车场和地铁站的交通网络。拉德芳斯的主要建筑，全部建造在一个高度超过十米、巨大的步行架空平台之上。地铁、区域快线、火车和公路则分布在下方的不同层面，形成了一个巨大的立体交通系统，整个架空平台通过立交桥和周边道路连接。

其中，地面层与城市公交、机动车干线对接，地面二层建成一个超大的屋顶花园，屋顶花园为纯粹的公园及步行系统，通过屋顶平台及天桥将各栋大楼步行出入口进行连接；地下一层与地铁对接；地下二层与铁路快线对接；整体上交通为4层的立体组织架构，结构清晰，构筑高效的交通组织模式。拉德芳斯已成为欧洲最大的公共交通枢纽和换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇，四周是一条高高架起的环行高速路，集中管理的停车场设有2.6万个停车位。此外，区内还建成了67公顷的步行系统，简直就是行人的天堂。

虽然拉德芳斯开发面积很大，但面对巴黎这座历史底蕴厚重的城市，法国人选择了在保护好老城区样貌的前提下合理开发新区。全区规划用地约750公顷，规划建设写字楼250万平方米，但大部分都是利用闲置的土地，没有破坏巴黎原有的味道。

巴黎几乎把所有的现代化建筑都集中建在了拉德芳斯，建筑的分布打破了沿传统城市路网布局的概念，在历史轴线两侧的12个街区内部进行了不规则组合。这些建筑给巴黎带来浓烈的现代气息。东西向贯穿全区的历史轴线由40公顷硬质铺地和少量花园绿地组成，点缀其中的雕塑、喷泉、小品多达80件，充分体现了拉德芳斯的文化特色和艺术气息。

总体而言，复杂的立体空间系统、非常规的建筑布局以及不明确的标识系统共同导致了空间的低可达性。为了解决这些问题，《拉德芳斯更新规划》于2006年12月被法国政府批准。新规划以“城市与人的和谐发展”为基准，实施2007年至2020年的更新与发展，不仅对拉德芳斯过去的规划和发展模式的重新审视，还集中体现了法国规划理念的转变与创新。

此外，功能混合的原则还体现在新建的单体建筑中。以富有标志性的信号塔（Tour Signal）为例，在其14万平米的总面积中，汇集了办公、住宅、宾馆、商业等多元功能。这种混合方式与拉德芳斯的立体结构相适应，实现了城市资源的集约利用。拉德芳斯更新规划还完善了CBD的交通设施，为工作和生活于此的人们提供便利，包括规划自动快速环线并将其与巴黎周边的两个机场连接起来，延长区域快线、地铁线及电车线，使其与火车站等交通中转中心连接。

经过第一阶段长达30年的建设，拉德芳斯从一个空旷的环形交叉路口蜕变为一座高楼林立的新城。各类城市资源聚集，带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区。发展到1990年代末达到顶峰——拉德芳斯汇聚了2500家企业，为15万人提供了就业场所，成为欧洲最大的CBD，被誉为“巴黎的曼哈顿”。

在国际顶级超大型城市综合体中，商务办公业态所占比例最高，均值高达44%。高端商务综合体作为城市综合体最重要的主体之一，承担着国际商务活动的核心功能。它在区域乃至世界经济创新浪潮中发挥着引领、标杆和辐射带动作用，代表了现代商务更高效、更集约、更具竞争力的发展模式，引燃租金与升值的理性爆发。

面积超过10万平方米的“四季商业中心”、“奥尚”超级市场、Ｃ＆Ａ商场等为人们提供了购物的便利。拉德芳斯广场上的电子音乐喷泉，是夏天和节假日人们散步、纳凉、欣赏音乐的好地方。拉德芳斯汇聚了法国近一半的大型企业，其中著名的有法国电力公司、巴黎国民银行等。众多知名大企业落户拉德芳斯，使拉德芳斯成为巴黎次中心，新型商务商业中心，从而带动整个项目发展。

可见，一个世界级的超大型城市综合体型的总部基地，是多业态间的有机互补，它集成了城市的所有功能：商业综合体、商务综合体、住宅综合体、酒店综合体、会展综合体、文化综合体和交通综合体等各子体间融合交织，建立起一种相互依存、相互助益的关系，最终汇聚成一个多功能、高效率的整体。超大型城市综合体，是精英云集发酵的场所，更是城市的生命力所在，不仅攫取了全世界最顶尖的资源，还成为行走在时代尖端的人们竞相造访的黄金区域，唯有合理地组合内部各子体的功能, 才能产生巨大的蝴蝶效应。

为什么伟大企业都竞相将造访的脚印留在拉德芳斯这块黄金区域？作为世界上第一个综合体，拉德芳斯为金融中心发展模式开创了全新的蓝本，全面展现了现代和未来金融中心的多功能设计思想，除了在金融产业服务设施高度匹配，更凸显公共资源配套的丰富性和环境的成熟性，促进了总部企业集群的发展。

浓厚的国际商务氛围，顶级标准的设施和软性服务，使它宛若一块巨大的磁石，全球人流、物流、资金流、信息流在这里金字塔式的汇聚蝶变。世界顶级风云人物，世界500强名企的青睐，使它成为各类总部、金融和高端商务机构集中的管理决策中心。功能和资源的全面覆盖，更有利于提高管理运营效率。得天独厚的黄金区位和品牌效应，更有利于塑造世界名企的品牌形象。浓厚的科技创新氛围，国际尖端新技术催生下的产业融合，又使它成为科技创新的转化应用中心。电子商务、互联网金融、数字新媒体等在这里得到了充分发展，并不断涌现出更多新模式，为商务发展带来了无限可能。

同时，在超大型城市综合体的资源聚合中，又衍生出高端商业、酒店、居住、会展、交通等一系列相关业态，形成富有活力的生态链。商务综合体的资源、能量、信息在其中得到极其充分的交换，大幅减少了商务活动的半径，商务活动的成本降低，活力增强，商务价值得以放大，从而长期保持顶级租金。

具体到拉德芳斯总部基地商业械的成功，举其荦荦大者，有以下几点：

行业多样化可以促进了区域内同行业和跨行业公司之间的商业合作，也可以也迅速地对行业周期性问题补足，防止出现一损皆损的情况。这使得在不确定的未来，拉德芳斯仍然具备更强的韧性。2009年以来，拉德芳斯积极向国际企业招商，其中42%是国际投资人，主要遍布金融和保险、能源、IT、通讯、资讯和服务五类产业。其显著特点是“以投资促发展”的独特发展模式和抵抗金融危机的稳定性。行业多样性与高密集度的拉德芳斯与其他产业单一的金融中心相比更强的抗危机能力。

相比于西方新一届内阁总是惯于推翻上一届作为的风气，拉德芳斯获得的政府支持其持续性在欧洲是极为罕见的。其今日所获得的地位，首功当归于60年以来历届政府源源不断的持续重注。在第二次经济周期，即第一次石油危机时，总理Raymond Barre首先批准EPAD兴建35万平方公尺的办公空间，继续兴建A14号公路，信贷被释放以改善环境，并将国家环境部，设备部迁到拉德芳斯办公以示支持。1983年，此区内4个购物中心开张，使得拉德芳斯购物商店的面积比过去增加了一倍，区内的工作者增加了近8000人，是全欧洲最大的商业中心之一。在资金、人才、土地、技术各项优势资源下，才得以优种培优，成就了如今的拉德芳斯。

拉德芳斯的商业覆盖广泛，多元化倾向明显，在拉德芳斯老牌购物中心四季商业中心（Quatre Temps）既有LV等名品旗舰店，也有以欧尚（Auchen）超市和H&M,优衣库,Zara等为代表的大众品牌，对游客与本地居民同时展开服务。与时俱进的进行翻新调改，适应市场需要，使这座修建于30年前的购物中心仍旧是拉德芳斯商圈中名片一般的存在。

巴黎是历史古城，从不轻易地终结某一建筑的生命。虽然全区规划用地达到了750公顷，但是完全拆除的很少，大部分是在利用闲置土地或是改造旧楼，所以减少了很多因为拆迁而引起的矛盾和纠纷。例如，AXA安盛大楼即为一个旧楼改造项目，通过KPF公司的方案实施，增加了建筑面积，提高了建筑高度，机电、电梯、幕墙等全部重新设计，让停留在时光中的建筑重返社会生活。在运营中，尽量保留和翻新旧建筑，使得拉德芳斯的历史与现在的联系从割裂走向了融合。

拉德芳斯交通的建设，一直是法国政府工作的重点，即使是在几乎无人问津的经济危机期，也从未放弃过对拉德芳斯地区交通的完善。当危机褪去，市场需求上升，区域的交通便利优势自然显现。1970年起，区域快速铁路（RER，Regional Express Train）完成连接拉德芳斯与凯旋门地区，车程只需5分钟，使得大巴黎地区的运输服务有着革命性的改变，而此时正是我们前文所述的战后法国第一次经济下行周期。

拉德芳斯区共有18线公车，两条铁路，1号地下铁的终点站，电车连接着 Val de Seine和Hauts de Seibe商务中心。这样多样的运输服务使得每天运输35万人次的通勤者既方便又满意。发达的路网能把人流带来，也能把人带走，但强大的政府支持与行业丰富度，将交通因素的势能彻底融入与发挥，从而形成了人流停留时间的保证。智能交通网络的逐年完善不仅使游客能够从容抵达，节省换乘时间；也能跨区域地达成人口交汇和商业融合，累积商务、购物与休闲场景，为繁荣奠定了基础。

相比浅薄式的商业开发思路，精神层面的价值使得拉德芳斯与当地生活的链接自然在深处而非表层流量，更为当地带来大量旅客。这为拉德芳斯灌入了大量的客流，滋润着地区的商业，而繁荣的商业令其商圈功能具备了更强的吸引力。拉德芳斯独特的规划理念以及成功的运作机制为世界各地CBD建设提供了可资借鉴的经验。

设立EPAD，贯彻执行政府对拉德芳斯发展规划，成功协调拉德芳斯同属多个行政单位问题。至2006年，专注土地整治工作，新成立EPGD机构让民众、社团和工会更多地参与到拉德芳斯治理中。

发达的交通网络及经济实力，带动周边市镇发展，为周边市镇提供大量就业岗位。

结合所有城市运输公交交通枢纽，包括RER、有轨电车、公交车和环线等，并首创“人车分离”原则，形成高架交通和地下交通三维一体的交通系统。

自世界第一个超大型城市综合体诞生以来，人们就把它与商业、商务、住宅、酒店、会展、文化、交通等综合体子体联系在一起，各子体与之合抱共生，宛若母子关系。从巴黎拉德芳斯、纽约曼哈顿到伦敦金丝雀码头，这些世界顶级超大型城市综合体历史上最脍炙人口的巅峰之作，都是顶级综合体子体与超大型城市综合体母体互为灵肉的典范。