两类人群在续贷评估中会被卡。
一
传两家国有大行全面收紧
今年开始，多家媒体实地采访报道称，经营贷续贷审查全面收紧，近日，又有消息传出中行可能对8成以上的经营贷进行关闭。而早在年初，就有媒体称建行已经对经营贷全面收紧。
经济日报4月发表《经营贷要真正用在经营上》文章：指出19家银行2023年度经营贷规模合计约5.67万亿元，较2022年多增约1.33万亿元，同比增长30.7%。一些中小银行经营贷不良率偏高，甚至超过6%。
文章还称：从2020年开始，有不少人将住房按揭贷款换成循环授信的经营贷。2021年监管部门意识到业务风险，并发通知追查违规经营贷，其中要求对期限超过3年的经营用途贷款，加强风险管理，逐笔登记并定期进行核查。如今3年期限已至，3年前的经营贷也到了集中续贷的时候。监管部门需要根据最新的情况，守住相关业务风险底线。
2020年，全国商业银行经营贷余额11.54万亿，但到2023年经营贷余额高达22.15万亿。也就是说，2024年将有10.61万亿经营贷到期，需要续贷。
据每日经济新闻报道：多名银行人士向记者确认，由于房价持续下调，现在银行贷款评估价大概是2019年水平，银行一般要求客户降额续贷，或者转到其他额度高的银行。
这就意味着，那部分将住房按揭转称经营贷的业主购房者面临巨大的资金缺口，若不能偿还，于银行来说，多了一笔不良贷款，于购房者来说将面临房子被法拍，成为被执行人。
经营贷为何能用于买房？为何如今有蕴含着大量的金融风险？到底有多大规模的经营贷即将出问题？
二
经营贷比按揭少支付几十万
所谓经营贷，即提供给小微企业和个体工商户的贷款，用于解决企业经营中的资金需求。
2020年时，各地为了恢复经济纷纷降低了经营贷的利率。比如建设银行三年期的年化利率是3.9%；农业银行一年期以上的产品是3.5%；中国银行一年期以上的产品是3.6%；工商银行三年期的产品贷款利率是3.3%。
经营贷利率比按揭还低，直接导致购房者使用经营贷购房，或者将原来的按揭转成经营贷款。
举例来说：同样贷款300万元，可以看到利用经营贷买房可以少还六十几万元，这样的利差成了推高房价的“动力”。
深圳、杭州、合肥，尤其是深圳，是利用经营贷炒房的“热城”。最典型的就是去年的深圳，2020年2月份深圳发布支持企业共渡难关若干措施中，里面就提出了帮助企业降低融资成本。
但最先反应的却是深圳的楼市。2020年2月开始深圳房价开始大涨，到了3月份，深圳的二手房价同比大涨9.7%。
而经营贷买房也早已形成了一套完整的产业链：
具体做法是，成立一家公司，公司法人或股东可以将个人名下房产作为抵押，以企业经营需要资金为由向银行申请贷款，一般可贷出房产评估值的七成。
深圳各区一度出台各类贷款贴息政策，在6-12个月不等的时间里，享受贴息贷款利率，经营贷能从正常年化利率4.75%做到约1.9%。尽管在2020年4月后相关政策收紧，但经营贷与房贷之间的利差，仍然吸引投资者不停地“加杠杆”。
这样的背景下，虽然2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到了去年的28%。
三
银行暗中“助推”
经营贷增长、违规流向楼市背后，是银行激烈竞争的底色。
有银行业人士表示，近几年银行信贷投放在个人、普惠金融等类别上竞争激烈，同业竞争压力比较大，相应的审贷标准也是相对放松。有的时候审批就“睁一只眼闭一只眼”，申请经营贷，存续期满一年以上的公司就行，申请前发生了股东变更什么的都不会卡太紧。
至于资金流向，银行人士称，要想监管到每一笔资金很难，很多中介机构会提供相应的预付款单、相关合同，申请者申请经营贷的手续看上去都合乎流程。
“但钱到了申请者手里，具体怎么用就难查了，银行打款到申请者企业的合作方，比如说企业卖塑料就打款给原料化工厂，有了合同钱就打过去了。但如果分散地过几次手，钱是不是用到企业经营，会不会深圳申请东莞炒房什么的，那得跨行跨地区地查，这么多申请的人银行没有这么多人手”，某银行人士说。
三年前很多中小微企业经营都很困难，关门的不少，有银行个贷经理甚至私下称，经营贷拿去炒房都风险可控，做生意的话指不定就成坏账。
四
监管严查 两类人群压力最大
经营贷的时间周期很短，通常是3-5年，所以2020年发放的经营贷将在今年到期，到期后，就得重新评估抵押物的价值进行续贷。但现在的问题是，房价下行，房产评估价大幅下降，几乎回到了2019年的水平。
现实中，有业主3年前买的2套深圳商铺，之前贷款600万，现在的评估价只剩下200万。另一个业主在深圳的房子，之前评估价达到700万，现在跌到了480万，跌幅达到31%。
评估价下调就意味着在本次评估过后，购房人能够申请的钱变少了。所以在借新贷还旧贷的过程中，需要购房人先将旧贷的缺口补齐，这会面临着很大的资金缺口。
据21世纪经济报道称：某股份行广州分行的一位负责人表示有两类人在新一轮的续贷评估中可能面临较大的压力，一是房价下跌幅度较大地区的贷款人；第二则是贷款金额较高的贷款人。
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