法拍酒店也拍不动了?

文摘   财经   2024-09-06 08:29   北京  

7亿元没人要,第一家被拍卖的悦榕庄流拍背后。



领域 | 酒店业

栏目 | 文旅商业评论

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最近,西南酒店圈有两条新闻,需要连在一起看:


一是阿里淘宝法拍平台上,重庆北碚悦榕庄酒店及周边在建工程资产包起拍价7亿元,虽有近1.5万人围观,近300人设置提醒,最终还是惨遭流拍,抱憾落幕。


目前,该资产已经被再度挂网,价格下降到6.3亿元,17天后继续开拍。


二是停摆四个多月后,曾被视为“西南地区亲子酒店天花板”的蓝光己庄不久前重新开业了,摇身一变,“换牌”为峨眉山乌兰度假酒店。


值得一提的是,这家酒店2023年底以3.94亿元的评估价摆上司法拍卖平台,经历两次拍卖,起拍价先后差5500万元,但最终都流拍了。


有知情人士透露,内蒙古鄂尔多斯市乌兰煤炭企业乌兰集团以2.2亿元接盘“己庄”,算是捡了个大便宜。


法拍酒店看热闹得多,出手的少,成交的都是“私聊”,这是今年高星酒店拍卖一个颇有意思的现象。


说起来,这些年,酒店法拍流拍在行业内已经谈不上新闻了:


前有天津丽思卡尔顿三次拍卖无人出价而流拍,第四次才觅得有缘人,还有这些年屡次流拍的重庆解放碑威斯汀酒店、深圳金沙湾大酒店、南京金奥费尔蒙酒店、合肥元一希尔顿酒店、九寨沟喜来登国际大饭店、义乌万豪酒店......



其中最惨的当属“曾经被誉为山西首个五星级商务酒店”的太原希尔顿酒店(也称晋豪国际大酒店),2017年和2018年间,该酒店被拍卖了三次,起拍价从5.5319亿元降至5.2553亿元,仍未能找到买家。


近日,阿里法拍网消息显示,这家酒店再次以4.8503亿元的起拍价进入拍卖程序,但于8月15日因无人参与而流拍。


一系列知名五星酒店被摆上货架后流拍的“血淋淋”事实摆在眼前,若第一次流拍,后续沦为不良资产的可能性大大增加。


同时,一个肉眼可见的事实是,越是高星酒店通过法拍渠道找到“接盘侠”的可能性越低了。


仲量联行一组数据显示,2023年拍卖价格在亿元以上的酒店数量超130起,其中不乏知名五星级酒店,通过法拍成交的约30家,占比仅23%。


2024年,法拍酒店市场愈发冰冷。


和上来就定价二三十亿元的同行有所区别,重庆北碚悦榕庄酒店的起拍价并不高,堪称“务实”,相比当初的重庆解放碑威斯汀10.38亿更是低了不少,能看出这些年山城法拍酒店市场之落寞让法院也放低了期待。


02


法拍酒店为何不香了?


一直以来,和普通人买房一样,酒店交易市场都流传着一条朴素的真理——“买涨不买跌”。


去年年底酒店资产交易市场曾经因为煤老板、能源企业入局扫货迎来一波“小阳春”。


彼时,上海宝格丽酒店、雅居乐清水湾的3家度假酒店、富力香水湾万豪酒店相继以20亿元以上价格出售,就连开业15年的北京金茂威斯汀大饭店都卖出了28亿元“天价”。


但“小阳春”稍纵即逝,当进入市场的法拍酒店越来越多,人们却发现市场对高星酒店资产的估值在不断降低。


硬币的另一面是,酒店降价得越多,市场上能出手的酒店反而越少,形成价格踩踏。


由此,今年以来,不少资产圈大佬和我咨询某法拍酒店标的时,我的建议通常都是再等等。


很简单,法拍的估值往往偏高,会抄底的都等着沦为不良资产或者没人要的时候再入场杀价,如同乌兰集团拿下蓝光己庄。


而且亿元以上法拍酒店项目基本上均涉及比较大的资产债务纠纷,项目背后复杂的债权关系和僵化的运营机制,也是需要考虑的重要因素。


今年6月,上海虹口三至喜来登酒店16.43亿元拍卖成交后不肯搬离,最后被强制交付上了新闻。


据《华夏时报》报道,在买受人要求接管酒店大楼、申请执行之际时,一家曾与前业主签订20年酒店大楼顶部两层房屋租赁协议的国之杰公司提出执行异议。

历经大半年的腾退风波,上海虹口喜来登新业主上海裕自商业管理有限公司才算拿下该标的。


“上海法治报”微信公众号 图

此外,这些高星酒店各有各的问题,即使看上去“物美价廉”的酒店背后也有着诸多麻烦待解。


以7亿元法拍的重庆北碚悦榕庄为例,其悦榕庄二期地块惨遭烂尾,四周尽是杂草和无人居住的别墅,需要大量资金才能继续复工。



意味着接手的拍卖人不仅要支付至少7亿元拍卖款,后续仍需要投入大量资金用于开发建设,这就对不少资方的后续运营提出了更高的资金要求。


应该说,目前市场对此类价格高、体量大、后续投入较高的项目并不看好。


说白了,资方买的是酒店,不是百废待兴的烂摊子。


03


有一种循环叫恶性循环,市场上法拍酒店大多以流拍告终,终究会影响参与者对拍卖市场的信心和预期,进而影响拍卖结果。


我们不禁想问:未来法拍酒店会沦为一种“走形式”吗?


毫无疑问的是,在面临大宗商业土地交易时,买家往往持谨慎态度,一方面受制于自身资金实力和运营水平,另一方面,也会等待酒店资产价值彻底出清后再“聊个好价格”。


当法拍酒店愈发“鸡肋”,沦为一种群体看戏性的大型网络活动,也宣告高星酒店的荣光时代一去不复返了。


毕竟再好看的拍卖数字也是数字,能成交的金额才代表酒店资产真正价值,剥离了地产属性的高星酒店“有价无市”意味着地产酒店狂飙年代彻底结束。


未来2-3年阵痛期里,高星酒店依然过剩是不争的事实。


世界银行在《全球经济展望》中预测,2020-2024年是全球经济“30年来最疲弱的5年”,目前来看,说的挺对。


杠杆,迟早会被玩成死局。想要成为幸存者,就要跑赢时间。


有一句日本“失去三十年”时期的血泪箴言很适合当下酒店资产交易市场:


卖资产无技巧,全靠卖得早。


在宏观的经济环境变化中,身处其中的高星酒店业主无法改变行业大势,珍惜每一个有实力的资方,有可能它就是你唯一的“接盘侠”。


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