浅析城市更新中的继承

根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第一千一百二十一条的规定，继承从被继承人死亡时开始。此条规定亦是我们在城市更新中对继承的具体把控的重要规定。即在被拆迁的房屋权属人死亡后，其房屋及其相关权益就应作为被拆迁人合法的遗产，由其继承人按照《民法典》继承编的有关规定合法继承，获得房屋权属人即被拆迁人的房屋及其相关权益。如房屋权属人在城市更新的几个不同阶段、时间点中去世的，作为被拆迁对象的房屋可能会变换成不同的遗产形式继而出现不同情况，这对于继承人继承的具体权益、前期服务商的工作如权调、意愿征询、要约收购等亦有不同的方式。

01.

权属调查阶段、意愿征询阶段--拆迁补偿协议签订前

权属调查是前期工作中确保房屋权属清晰、保障拆迁权益的重要工作，而意愿征询则是明确房屋权属人的拆迁意愿、推动旧改进行的关键环节。此过程中，如在权属调查或意愿征询阶段前后房屋权属人死亡的，此时继承人成为被拆迁房屋新的权利主体，同时亦直接成为此阶段中新的被核查或征询主体。因实际权属已发生变更，继承人须通过合法继承程序完成权属的变更以及与前期服务商作重新的权属确认（包括土地和建筑物的位置、面积、范围、权益情况、权利瑕疵等）和意愿征询（包括同意其所有或其实际使用的土地、房屋纳入更新范围及同意按照单一主体挂牌招商的政策方式实施更新改造）等工作以确认权益。

02.

拆迁补偿协议签订后--回迁前

拆迁补偿协议为前期服务商与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务、权益（包括回迁房屋、现金补偿等）而订立的协议，该协议签订后，即权属人已就其名下房屋的回迁、补偿等事宜与前期服务商（或后续的收购开发主体）达成一致。而签订后的过程中，如出现被拆迁人死亡的，笔者认为应这样处理：鉴于被拆迁人生前已就《拆迁补偿协议》对名下房屋作出处分，也因此产生了与开发商之间的债权（取得回迁房和现金补偿等权益）和债务（配合开发商进行搬迁且同意将房屋予以拆除、注销产权等）关系，由于此债权在继承开始前已经合法存在，所以我们认为继承人继承的遗产应是此债权。继承人通过合法继承程序予以继承其中的权益的同时，也应承担被继承人（即被拆迁人）在《拆迁补偿协议》中的义务及清偿相应的债务。因此在此种情况下，被继承人应通过继承方式获得《拆迁补偿协议》中的债权（回迁物业的产权及其他权益），并根据《拆迁补偿协议》中的约定配合后续的拆迁工作。

（P.S:在继承人的继承权与开发商的债权间的优先权上，根据民法典第一千一百五十九条规定，“分割遗产，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务”，笔者观点为继承人在继承遗产的同时也继承了被继承人的债务（即开发商的债权），因此继承人应保障开发商的债权履行。）  

03.

回迁过程

当城市更新项目进入回迁阶段，即意味着被拆迁人已可按照《拆迁补偿协议》的约定进行回迁房的交付、办证并使用。此过程中的被拆迁人死亡亦可分两种情况：

1.如回迁物业已交付，但未办证时被拆迁人就死亡的，则继承人可通过继承取得《拆迁补偿协议》项下的房屋权益，从而取得回迁房屋的所有权，因此继承人应当完成合法的继承程序后依据《拆迁补偿协议》办理回迁房产权登记。

2.如回迁物业已交付的，产权已完成登记至被拆迁人名下后死亡的，则由被继承人直接通过继承取得回迁物业的产权及其他权益即可。

04.

其他情况：若上述过程中，继承人放弃继承或无人继承，如何处理？

此情况下，被拆迁人所涉的房屋应当归国家或集体经济所有。

依据：民法典第一千一百六十条　无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有，用于公益事业；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。

鉴于城市更新的长周期性与复杂性，整个过程中由于部分被拆迁人去世而导致的房屋权属、补偿权益等的争议问题也经常出现，为保障被拆迁人利益且促进开发商的工作，做好对于房产及其相应权益的提前安排与规划尤为重要，笔者认为主要在两方面着手：

01.

通过订立遗嘱或遗赠抚养协议确定权益归属

建议被拆迁人即房屋权利人应在前期阶段便主动通过订立遗嘱（遗赠扶养协议）的方式对房屋产权或《拆迁补偿协议》中的权益等的继承作安排，从而达到上述权益在城市更新的过程中能平稳过渡到继承人的目的。与此同时，为保证合法有效以在后续继承时减少纠纷，遗嘱（遗赠扶养协议）应当严格按照《民法典》中的规定方式订立。同时在确定最终继承人后，被拆迁人应在遗嘱中明确继承的范围为该房屋和因该房屋拆迁可享有的拆迁补偿安置权益，继承人进行继承公证时也应明确该继承范围。

遗嘱的重要性，在于能够指定继承，定纷止争。

民法典第一千一百二十八条：被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承，以及转继承。第一千一百五十二条：继承开始后，继承人于遗产分割前死亡，并没有放弃继承的，该继承人应当继承的遗产转给其继承人，但是遗嘱另有安排的除外。

在现实生活中，类似的例子并不少见，有些明明可以一代人或两代人解决的问题，往往因为迟迟不办理继承手续，发生代位继承、转继承等情况要溯及几代人，更麻烦的是，隔代多了，人员很难到齐，资料也根本没法找到，只有及时办理好了继承公证，才可避免因其他情况的发生导致继承人越来越多，情况越来越复杂，同时也预防了可能产生的家庭纠纷。

根据民法典规定，遗嘱包括自书、代书、打印、录音录像、公证几种方式，并取消了现行法律规定中对公证遗嘱的最高效力认定，规定“立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准”，然而需要注意的是，遗嘱是有严格的生效条件的，首先，除自书遗嘱外，其他形式的遗嘱都需要有两个以上的见证人，而见证人也有一定的要求。下列人员不能作为遗嘱见证人：（一）无民事行为能力人、限制民事行为能力人以及其他不具有见证能力的人；（二）继承人、受遗赠人；（三）与继承人、受遗赠人有利害关系的人。所以，立遗嘱人的见证人一定要适格才能使遗嘱生效。另外，有主张就可能有异议，笔者倾向于尽可能选择公证遗嘱。优势在于持有公证遗嘱的一方无需绞尽脑汁证明公证遗嘱的真实性，在没有相反事实证明的情况下，公证遗嘱的真实性可以直接得到确认，然而其他形式的遗嘱就可能存在被质疑的风险。最后，遗嘱的保管也是需要谨慎处理的，很多立遗嘱人或者遗嘱继承人因没有妥善保管遗嘱，导致最后不能按照立遗嘱人的意愿来处理遗产，而公证遗嘱的档案和声像资料是由公证机构永久保管、保密保管的。即使当事人手中的公证文书遗失、损毁，到公证机构按照正规流程进行查档，不仅可以在公证遗嘱档案资料中查阅，还可以在全国公证机构的遗嘱库大数据中查阅。 

02.

通过继承权公证的方式降低风险

我们从上述过程的分析中可得出，被拆迁人及其继承人要想顺利取得城市更新中的拆迁补偿权益，关键点之一为合法完成继承程序。为保障这点，建议继承人积极通过到公证机构办理继承权公证的方式依法实现其对于房屋产权或《拆迁补偿协议》中的权益等的继承权，通过继承权公证书这一合法有效的证明文件，可以降低继承人的继承权瑕疵风险，促进继承人最终通过顺利办理补偿房产的登记及补偿款的收取等。同时此举还可简化对于补偿主体权属审核、确认等的难度，从而降低城市更新项目前期服务商或开发主体等的审核风险。