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阳宅指略第十六篇：房产证土地性质、回迁房、法拍房、样板间、是否临街

文摘 2024-08-02 15:25 云南

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阳宅指略76：房产证土地性质

大多数我们见到的房产证，上面所记载的土地性质，都是住宅用地。

但对于公寓类产品，其土地性质就有不同的地方。

首先公寓分为两种，一种是叫住宅型公寓，其产证的土地性质为“商业用地”。

这种公寓是我们在市场上见得最多的，它有商业水电价格，产权一般是40年，并且配套商业用地和商业绿化。

而另一种公寓类型，叫做公寓型住宅，其产证的土地性质为“住宅用地”。

与前者不同，公寓型住宅是在住宅用地的地块建造，且产权与普通的商业住宅相同，都是70年。

除此之外，它还能落户，一般也会带有学区学位，水电为民水民电标准，税费也跟普通商业住宅相同。

那公寓型住宅和普通商业住宅有什么不同呢？

我们国家法规规定纯住宅的所有户型，在日照方面，至少要达到冬至日也有一小时以上日照的标准。

而达不到这个标准的住宅，就会建造成公寓型住宅。

所以公寓型住宅，一般来说在日照方面会相对差一点。

一般来说，我们不建议大家选择公寓型户型，若因为一些特殊的原因和要求必须要选择这类产品，那尽量选择公寓型住宅，否则除非住宅型公寓的价格低于公寓型住宅太多，才有选择住宅型公寓的可能。

阳宅指略77：回迁房

城市里有一种房子是绕不开的，这就是回迁房。

所谓回迁房，是指地块拆迁后补偿的房子。

这个地块，原先可能是一个村子，或是城中村，在整体拆迁后，就会对原住民进行住房补偿，这就是回迁房的来源。

回迁房的优点是价格低，房源也比较多。

价格低是因为配套设施一般不太好，或户型没那么好，比如我们之前说过的点式结构的户型，就没有板楼的户型好。

而房源多，是因为一户人家常常能分到两三套以上的回迁房。

如果购买回迁房，有几点需要注意。

第一是一定要查清土地性质，如果是国有土地，那要知道国有土地属于政府所有；如果是集体土地，那么归农村集体经济组织所有。

如果集体土地是非本村村民购买，从法律法规上来说合同是无效的，就可能出现骗局。

第二是要警惕一房多卖，这种房子可能卖给多个人，且出现法规上多次签订有效合同的情况，最后通过打官司也难获得赔偿，所以可能会有潜在的损失。

第三是购买时尽量要求多方签字。

这是因为回迁房一般都是按照家庭成员的人头数来分配房屋面积，所以去买某一套的时候，这个房子到底归不归属于卖房人，就是一个问题。

所以尽量要求对方家庭成员多方签字，才能保证这个购置过程没有问题。

基于以上几点，除非是纯刚需，为了先上车，才会考虑回迁房。

在预算够的情况，一般不推荐购买回迁房，因为就算以上问题解决了，后续的建筑配套、物业管理、居民素质等各方面都容易有问题。

阳宅指略78：法拍房

法拍房也是我们在城市购房的时候，会遇到的房屋类型。

前几年限购的时候，法拍房因为能够绕开限购政策，其交易很火热。

法拍房的优势是什么呢？

一是价格低，一般会比市场价低10-30%，从总价来看是很可观的。

第二是不限购，购房资格要求低，可以绕开一些城市的限购政策，直接实现买房落户的规划。

第三是一些稀缺房源，在正经的二手交易市场是没法买到的，但反而法拍房能够买到。

但法拍房也有缺陷。

首先是产权问题。

法拍房的产权可能存在质押，或者是在其他公司及个人手中，所以产权不够明晰。

其次是租户问题。

房子可能有租户，而法规规定买卖不破租赁，购买人和原产权人之间的拍卖不影响租户租住，如果原产权人和租户签订了20年的租房合同，那买卖之后如何处理这个租赁关系就比较麻烦。

然后是腾房问题。

法拍房购买以后，里面如果还有住户，如何把这些住户清退出去是比较麻烦的。

最后是费用问题。

法拍房涉及到很多费用，如司法拍卖的费用要缴纳，相关税费也要缴纳，这些费用也会增加购房成本。

当然这些问题也有一定的解决办法。

例如有一些网站和渠道，是可以查询原产权人的信息，在确保无问题的情况，也是可以购买法拍房的。

但从2022年1月1日新政策实行以后，法拍房在大多数城市也要占用购房资格了，所以原来能够绕开限购政策这个优点，现在也不存在。

当然政策时时在变，有的城市可能还是可以用来绕开限购，但这一定要结合城市的具体情况而论。

从阳宅的角度，我们不建议客户购买法拍房，因为法拍房意味着前一任房主肯定是因为一些问题，才需要把这个房子卖出去。虽然这未必直接说明前任房主信誉等有问题，但这可能也与房子本身的Fengshui因素有关系。

所以在预算足够的情况下，我们一般不会建议客户买法拍房用来自住。

如果要买，正式入住之前还有一些必要的程序要进行，例如对房屋进行净化等。

少了这些程序，直接入住的话，原有的运势可能就会影响到现在入住的人了。

阳宅指略79：样板间

帮客户挑房或是自己选房的时候，能够看到样板间，特别是实体样板间，对于确定房子的各项特征，以及阳宅方面的特性，都有很大帮助。

一般来说热卖的商业住宅，都会提供样板间供客户参观。

最常见的是临时搭建在售房中心旁的样板间，主要供客户感受一下户型大小，以及房间布局、布置，好让客户对房子有一个直观的了解。

这其中要注意几个问题。

一是精装修使用的材料，包括品牌、材质能不能落实到后续实际交付的房屋中，标准是否相同等。

毕竟很容易出现样板房使用的材质非常好，但是交付时发现自家的房子不达标，各方面也与购房合同所写不一致的情况。

而且购房合同里只会写某某品牌的某某材料或是同等材料，但不会太细，不标注材料规格等，所以其中的操作空间就很大。

二是样板间的很多设施、器具的尺寸和平常使用的尺寸不一致。

比如平常主卧一般会选择1米8以上宽度的床，但样板间就摆一个1米5或是1米4宽的床，让人感觉空间很大，甚至一些桌子、衣柜等都是故意设计得比平常的尺寸小，就为了让人觉得空间大，如果不细心看的话，都很难发现，日后实际入住，也会带来不同的感受。

另一种常见的样板间是实体样板间。

实体样板间是指已经修建好并被软硬装修好的房子，一般来说也是为了供客户参观使用，但是这种样板间就要比临时的样板间更直观了，因为它本身就属于交付的房屋，只是被设计装饰来供人参观而已。

而且，很多人也会考虑购买这样的实体样板房。

那购买实体样板房有什么优点呢？

这类实体样板房的优点是不用装修，总价也会比较低，而且其总价包含了毛坯房到硬装、软装完成的费用，会比自己买毛坯房装修的价格低。

但是，它也有几点需要注意的地方。

第一是是否近期入住，如果要在近期入住，买这种已经装修的房子才比较合适。

第二是装修风格是否喜欢，因为样板间是遵循某些特定的装修风格，所以是否匹配我们的审美预期，也是很重要的。

第三是装修质量是否合格，很多样板间表面的质量很好，但是看不到的内部质量到底怎么样，就不好说了，毕竟之前也可能存在赶工期装饰的问题。

第四是是否有其他的选择，比如小区内其他人要出手的房子，或是其他人已经装修好的房子，以及自己能否找到比较低价的装修，使得总体费用比购买实体样板房还要低。

阳宅指略80：是否临街

房屋是否临街，也会影响一些阳宅因素。

比如最常见的路冲、镰刀煞等，甚至因为靠近高架，有高架造成的形煞。

除此之外，从普通房宅的角度考量，临街意味着噪声大、尘土多，特别是难以隔绝的低频噪音。

如果家里人对噪音敏感，对睡眠质量的要求又高，或是难以忍受家里灰尘多容易脏乱，那么临街的房子就没有处于小区内部不临街的房子好。

当然，临街也可能会有一些阳宅因素方面的优点，比如对面刚好是一个公园，视野比较开阔，那朱雀方就会比较好。

所以临不临街，各有优点，需要实地考量。

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