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阳宅指略第十七篇：噪音、腰线层、槽钢层、公摊与套内面积、赠送面积

文摘 2024-08-25 12:01 云南

倪师真传看这里

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阳宅指略81：噪音

房屋会遇到的噪音，一般来说有低楼层和高楼层小、中间楼层大的特点。

比如一些实验数据来看，30层的楼，5层的噪音是比较小的，6层后就开始逐渐增大，增加到22层达到顶峰，随后随着楼层数的增加开始逐渐下降，28层以后越来越安静。

实际上，高层住宅会遇到的噪音，分为结构传声和空气传声两种。

结构传声是房屋之外的的振动通过楼内部传导而来的声音，比如楼上楼下装修或是敲打钻洞的声音。

空气传声是指近距离的生活噪音（如楼下小孩玩闹的声音、跳广场舞的歌声），还有一些远距离的交通噪声。

低层的房屋可能会因为绿化带的阻挡和过滤，使得交通噪声降低，但是中层房屋就会受到比较大的影响，而且中层房屋还会受到生活噪声的影响。

而高层房屋的结构传声和空气传声都会比较小一些。

解决噪音的方法一般是安装隔音窗户，毕竟噪音也可以视作型煞的一种，对于住户的身体和睡眠会有较大的影响，所以在这方面的投入是很值得的。

阳宅指略82：腰线层

高层商业住宅在建造的过程中，会有腰线层这个特殊的楼层，对于购买者来说，这个楼层要特别注意。

所谓腰线层，是为了建筑物的美观或是其他因素，而在一些楼层上特意做了外围的腰线。

但是，腰线会对于这一层的住户有较大的影响。

首先，凸出来的腰线部分容易积水、积灰，所以很容易导致内部渗水。

其次，如果是楼层数较低的腰线层，还可能会有被入室盗窃的风险。

然后，对于住户来说，腰线层会导致阳台、卧室的窗沿高度增加，从而使得窗户变小，像大落地窗之类的就无法实现了。

所以，在买房特别是买新房的时候，要谨慎考虑腰线层，一定要跟中介、销售确认好是不是腰线层，甚至是在合同中注明非腰线层。

从个人的角度来说，我们的建议是直接拒绝腰线层，不要考虑购买这类房屋。

阳宅指略83：槽钢层

槽钢层一般对于老房子，也就是购置二手房，会有较大的影响，而对于新房的影响不大。

所谓槽钢层，是指建设高层住宅的时候，使用槽钢铺设的楼层，而铺设槽钢的原因，是为了方便搭建脚手架，用以建设其往上的几层楼。

而槽钢层和普通层的不同，就像图片里这样，在建好其上楼层并抽取脚手架后，楼层的外立面会有很多孔洞，这些孔洞原本是搭建脚手架的地方，而现在就要用一些建筑材料例如钢筋混凝土封堵。

但是，因为建设标准以及修补方式等原因，一些老房子的槽钢层，容易出现渗水的情况，肯定没有其他楼层的楼板防渗水防渗漏的效果好，并且靠近墙根的部位可能会有开裂的情况出现。

这就是购置老房子的时候，需要注意槽钢层的原因，我们也不建议购买这类二手房。

当然，最近这些年建设的房屋就不用担心这个问题，因为新工艺在防水方面已经做得很好了。

阳宅指略84：公摊与套内面积

公摊面积是指没有算在自家套内面积里的其他面积，比如屋外的电梯、楼梯、设备间、公共走道等。

虽然不算在自家套内面积之内，但它也是算在房产证的登记面积之内的，所以买房人也要为这些面积付费。

带底层商业的楼栋，或是户梯比较高的楼栋，以及外观造型过度奢侈华丽的房子，公摊面积都会比较高。

从性价比的角度考虑，公摊高的房子，性价比自然是比较低的，毕竟钱都花在公摊面积上了，而且这样的房子，内部调整的空间也因此被压缩。

那一般正常的公摊大概是什么样呢？

总层数7层以下的楼栋，公摊一般会在8%-12%；

7-11层的楼栋，公摊一般是16-22%；

12-33层的楼栋，公摊一般在18-30%。

而与公摊面积相对应的，是套内面积，也就是家里的实得面积。

总的来说，公摊比例是越低越好，公摊越低，意味着套内面积越大，实际得房率越高，反之，公摊越高，实际得房面积就少了。

所以，在买房的时候，尽量考虑套内面积比较多，公摊面积比较小的房子。

阳宅指略85：赠送面积

还有一个跟面积相关的概念，叫做赠送面积。

买房比较多的朋友肯定比较熟悉，它是指开发商赠送的面积，一般是阳台、窗台、露台等。

这些面积如果能改为功能区域，封闭起来作为其他用途，那房屋的功能就能进一步改善。

在房产证上登记的房屋面积中，赠送面积有的是纳入登记面积中，有的是不纳入登记面积，了解所要购买的房子在这方面的计算方式，就能更好的了解购房的均价是多少了。

当然，买的没有卖的精，很多时候开发商无论如何描述赠送面积的大小，但始终还是要由消费者买单，也不能过于在意赠送面积的数量大小。

在购买房屋的时候，我们需要确定赠送面积是否合法，因为有的户型会出现所赠面积不合法的情况。

比如屋外的一些需要自己搭建的面积，虽然开发商可能会说这些面积是赠送的，但是却没有在房管局申报备案，这时如果被人举报，就会有违建拆除的风险。

进一步来说，有时候搭建露台、阳台，也会有违法违规的情况。

还有一些套路，比如开发商会说所购买的这一层有一个空旷的大露台可以由自家使用，但是其实并没有将所谓赠送的大露台写在购房合同里，也没有什么文件可以证明这块区域确实属于某一户所有，那实际接房后，自家一使用别人就举报，自家也就失去了使用露台的资格。

所以赠送面积并没有表象面看上去那么好，在实际的购买过程中，不要轻易相信开发商及销售的口头承诺，无法写在购房合同以及确认在房产证上的赠送面积，可能就没法落到实处。

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