相比前几次的救市，本轮救市效果最明显，力度最大，成交数据维持在高位时间最长。
那，行情就彻底起来了么？
并没有。
但是，有一些城市，又开始飘了。
11月底，多个城市开始上调房贷利率。
杭州上涨至3.1%；
宁波上涨至3.1%；
苏州上涨至3.1%，
甚至福州也在回调房贷利率。
其中杭州在短短1个月内上调了2次，从2.9%、3%上调到3.1%，苏州更是上涨了3次，从2.9%、2.95%、3%再到3.1%
以商业贷款200万，等额贷款30年为例：
房贷利率按照3%执行：月供为8432元，利息总额为103.55万。
房贷利率按照3.3%执行：月供为8759元，利息总额为115.32万。
也就是说，同样200万的贷款金额，利率上调之后，利息总额增加11.7万左右，每月多还327元左右！
为什么房贷利率突然集体反弹？背后是什么信号？对存量房贷又有没有影响呢？
房贷利率上调
背后的原因有哪些？
第一是因为，楼市有所回暖，成交量上升明显。
比如杭州，新房成交已经持续2个月回暖，10月二手成交9120套，11月又创新高，成交10429套。
苏州也是，11月新房成交10277套，环比增长27.6%；二手房网签10099套，环比增长15.6%。
不仅仅是1线城市，很多核心二线城市成交都有明显的回暖。
近期楼市的逐渐企稳，让银行有了涨利率的底气。
第二是因为，公积金利率和商贷利率差值过小。
按有些说法，公积金要发挥政策性作用，一般要与商业贷款利率保持80bp的差距，但现在已经与商业贷款利率非常接近，甚至倒挂。
公积金变成摆设鸡肋了。
那么，拉大两者的差距，迫在眉睫。
因此，为使商业贷款利率与公积金贷款利率之间保持一定差距，银行上调房贷利率下限，以维持公积金贷款的普惠性特征。
第三，利率太低，大部分的银行，已经赚不到钱了。
据国家金融监管总局消息，2024年三季度，我国大型商业银行、股份行、城商行、农商行和外资行的净息差水平均低于1.8%的预警线，分别为1.45%、1.63%、1.43%、1.72%、1.44%。
最惨的是交通银行，净息差仅有1.29%。
这还是国有大行，中小银行就更不用说了。
据统计，仅2024年上半年就已经有136家中小银行消失。
当然这里边有控制风险的意图，但银行业绩下滑、不良资产增加、生存空间减少也是不争的事实。
房贷利率上调
代表政策开始收紧吗？
有人可能会问，以上这些动作，有代表政策重新开始收紧么？
并没有。
从整体成交数据来看，头部的热点城市，也是刚刚市场回温，持续了两个月，但仍然没有彻底夯实。
头部热点城市的成交数据，有全面扩散到低能级城市么？
也没有。
所以，在市场全面扭转之前，不会出任何收紧政策。
后面，仍然会利好频出。
12月，部分城市的房企，会继续推出优惠政策，利用这波市场热度，在年底冲业绩，快速回笼现金流。
未来的大方向，仍按是继续宽松：
在最近，银行会继续降准，继续降低存款利率，降低房贷利率。
一直到楼市彻底崛起，房价大幅度上涨，蔓延到头部主要城市，才会出台收缩性政策。
对购房者有利
和不利的政策预期
目前来说，对我们购房者有利的政策预期，则是下调公积金利率。
事实上，即便是商贷利率回调至3.1%，公积金承受的压力也并不轻，特别是公积金的额度着实有限的情况下。
而当公积金的吸引力减弱，最直接的后果可能就是大家少交、断缴公积金，进入恶性循环，这是我们和上面都不愿意看到的局面。
所以，最好的结果还是继续下调公积金利率。
当然，公积金有望下调的消息，也并非空穴来风。
11月4日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就曾预测：后续公积金利率还将会继续调降。
如果我们不能在未来几个月内等到公积金利率的下调，那么很有可能，就不得不面对房贷利率继续上调的风险。
还有一个比较残酷的，不利的政策预期是，虽然过去1年存款利率也降了不少，但实际上，银行过去1年的存款利率降息幅度，是远远不及贷款降息幅度的。
换句话说，银行为了保持净息差，接下来对存款利率的降息应该会更猛，存款0利率时代很快就要到来了。
对存量房贷有没有影响？
本次多地上调房贷利率，指的是新发，并不是存量房贷。
既然是针对新发贷款，那对于存量房贷影响则不大。
但银行上月底，公布存量房贷可以申请调整利率加点的条件，就可以知道，存量房贷利率与新发会一直有一定的差距。
存量房贷能申请调整利率加点的条件是，新发房贷利率继续下降。
现在新发房贷利率，不仅没继续加大优惠力度，反而上调。
很多存量房贷客户心理觉得不公平，有些客户也是看到这个差距，决定继续提前还贷。
说到提前还贷，就一句话，是否提前还款只有一个标准，就是这一笔资金在你手里面产生的收益能否覆盖房贷利息，如果不能，提前还款肯定是不亏的。
不要听所谓的专家说什么等额本金不建议提前还，或者说已经还很长时间的不建议提前还，因为利息已经很少了。
不好意思，利息哪怕再少，那也是钱，也是支出，只要是收益覆盖不了房贷利息该还就还，你不能因为下雨下的小就建议大家不要打伞。
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