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玉祥阁。中房君/摄
8月中旬，秦农银行在西部产权交易所挂牌转让18套房源，这些房源分布在西安市玉祥阁、方兴大厦、智慧城、潘家村等小区，总转让底价约1393万元。
这批房源并非首次挂牌。2023年12月份，秦农银行也曾挂牌出售上述房源，不过当时共有25套，其中7套为商铺。挂牌结束后，这7套商铺全部成交，剩余的18套住宅即为上述住宅，这18套住宅总价约为1590.09万元。
相较于上次，此次挂牌的房源在总价上下调了196.41万元。其中，价格最低的一套位于莲湖区玉祥阁小区，这套面积为130.91平方米的住宅，总价仅需60.65万元，单价低至4633元/平方米。这要远远低于小区挂牌价，附近德佑门店的一位经纪人向中房君展示了一套同样楼层、同样户型的房源，挂牌价为90万元，单价6875元/平方米，已挂牌194天。
“上次挂牌时，西安二环内还没有取消限购，影响了这批资产的处置进度。取消限购之后，才又再次挂牌。再次挂牌之后，考虑到当前的市场状况，秦农银行也根据评估价对这几套房源的价格进行了调整。”西部产权交易所联系人介绍道。
据他介绍，这批房源可分开转让，这意味着普通购房者有机会购买不同单位，但需一次性付清，而这批房源在产权上也存在一些问题，“秦农银行的前身为陕西信合，所以这些房源现在产权上都属于陕西信合，可能在过户上还有一些问题，但是不影响居住，银行也正在积极解决。”他说道。
今年以来，不同于新房市场去化率持续走低，“以价换量”的二手房市场在成交量上有着不错的表现。据克而瑞陕西统计，2024年上半年，二手房市场成交面积稳步增长，成交量为375万平方米，同比增长7%，市场需求增长。与2023年下半年的情况相比，二手房成交面积虽略有下降，但新房成交量的显著减少导致差距缩小；在当前的市场环境下，购房者对于二手房和新房的选择更加均衡，刚需趋于二手房，改善偏向新房。7月份，西安二手房网签备案面积98万平方米，环比上涨约13%；住宅部分网签备案了9268套，环比上涨约15%，同比增长31%。市场现状之下，国资平台纷纷加快了资产处置步伐。据中房君不完全统计，今年上半年，榆林市城市投资经营集团有限公司、西安高压电器研究院股份有限公司、西安西电开关电气有限公司、陕西重型汽车有限公司、陕西省民用爆破器材专营有限责任公司、中交陕西西筑商业管理有限公司、西安印钞有限公司等企业都曾挂牌出售其旗下房产。一位不愿具名的业内人士分析道：“国资平台面临着资金压力和财务考核。由于受到疫情和宏观调控的影响，很多国资平台的主业收入下降，而债务负担却很重，不排除国资平台可能想通过出售手中的闲置或者低效益的房产来补充流动性和增加收入。”以秦农银行为例，2024年7月26日，联合资信评估公司出具的《陕西秦农农村商业银行2024年跟踪评级报告》，确定维持陕西秦农银行主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定。但是，秦农银行有两个非常重要的客户出现逾期，其中一个是秦农银行的前十大贷款客户出现逾期，评级报告显示，2023年末，秦农银行贷款前十大客户中涉及逾期贷款余额16亿元（单户逾期）、无不良情况。另一个则是秦农银行的拆放同业涉及逾期。评级报告显示，截至2023年末，秦农银行3亿元拆放同业涉及逾期，五级分类划分至不良类，其交易对手为西藏金融租赁公司，秦农银行对上述违约同业资产计提减值准备1.36亿元。此外，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，地方国资在承担越来越多的社会责任和功能性职能的情况下，特别是在经济下行、稳增长和惠民生的背景下，需要大量资金来履行这些责任。因此，通过批量出售房产以获得现金流成为主要方式之一。━━━━
在上述经纪人看来，这些房源与正常挂牌的房源不同，其成交并不会体现在市场化的系统中，所以对小区的价格也不会有太大的影响，“国资平台出售房产对二手市场的冲击相对有限，西安目前二手房挂牌量接近19万套，而国资平台出售的房产数量仅几十套，对市场整体影响不显著。”他说道。中房君在西部交易所网站上发现，不少国资平台转让的房产尚未成功转让，挂牌周期不断延长，如陕西秦达房地产开发有限公司挂牌的房源披露日期为2023年10月，截至2024年8月31日仍未成交。“处于国有资产保值增值的原因，这些房源价格优势并不明显，吸引力不足；另外一般要求一次性支付，对普通购房者来说，购买难度较大。”上述业内人士表示。以高新区的枫叶大厦为例，尽管该项目对口西安市五大名校之一的高新一中，但该单位依旧关注度不高，从价格上来看，这套房屋面积为181.71平方米，转让底价为328.1万元，而在贝壳app上，同样的户型挂牌价也是328万元。从价格上来看，这批房源并没有什么优势。另一个例子则是旭景碧泽园。自2020年以来，西开电气已多次委托西部产权交易所公开转让旭景碧泽园小区房产。2020年12月，该小区一套94.51平方米的2室户型转让底价为117.7万元，如今同户型的房源转让底价降至102.31万元，降幅约13%，折合单价约10825.3元/平方米，而贝壳app显示，小区近半年成交均价约11932元/平方米，结合实际成交价，二者的价差并不是很大。对于挂牌原因及价格，西开电气的工作人员对中房君介绍道，该小区是员工宿舍，出售房产主要是为了盘活闲置资源，同时为了避免国有资产损失，挂牌价是按照市场价来走，而不是选择内部销售或是分给员工，目前已出售了部分房源，全部是底价成交。“可以做按揭，西开电气有自己对接的建设银行，购房者也可以指定。购房者如果有意向可以先在西部产权交易所上报名。”他说道。除了价格优势不明显，产品也是重要因素。目前，国企挂牌的房源一般房龄较大，多位老旧小区，在户型设计过时的同时，也存在一些质量问题，如秦农银行挂牌的玉祥阁住宅，存在漏水的情况。玉祥阁小区一位保洁人员向中房君介绍道：“这批房源属于陕西信合（秦农银行的前身），当时买来投资，后来一直也没有装修过，现在还是毛坯状态，但是顶层漏水比较严重，很多人看过后都放弃了。”一位购房者也说道：“这种房源房龄时间比较长，容积率大，户型一般。”
