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好久没更新城市研究，今天继续补上，讲讲华中地区的龙头城市武汉。这个城市很有意思，我尽量帮大家讲明白，讲清晰。文章很长，大约6000多字，大家耐心看。粗糙的线条，不按规则开车、乱按喇叭的司机，吵闹的市井，黑压压的高楼，没有一点洋气属性。但武汉的魔力就在于，你多来几次，就会发现这是一个很舒服很想呆下去的城市。看似粗糙，但美景一个不拉，大江大湖，各季的花开得很艳，野营露营到处都是美景打卡地，完全不输杭州。市井吵闹，但到处都是能提供老百姓就业的小吃街，美食特别多，早起过早，半夜大路边聊天吃饭，春夏秋冬，一年四季。大街小巷弥漫着真正的烟火气。物价便宜，商业繁荣，你能在SKP、恒隆买到对标国际的奢侈品，也能在街边小巷里买到5块钱一碗的热干面。有钱可以住在6万多一平米的江景房，2-4万多的湖景房，没钱也可以买到不到一万的刚需房。总之武汉是接地气的城市，包容的城市，容量很大的城市，你在这个城市能找到丰富多样的生活场景，选择空间更大。事实上，十年前的武汉很一般的，没有经济支柱，也没有拔尖的产业，整体上死气沉沉。而现在，稳坐华中第一大城，跟长三角明星城市杭州角逐全国第八大城之位，经济活跃，这十年基本也走出了一条漂亮的发展曲线。今年前三季度，武汉GDP为14720.98亿元，按不变价格计算，同比增长 5.1%，比杭州还要高0.5%。这也是事实。关于武汉经济，网上一搜一大堆，但我今天要告诉大家几个真相和事实，这对买房有很重要的影响。排在第一名是北京市，拥有国企369家央企68家，第二名是上海，第三就是武汉。武汉为啥有这么多国企，跟国家的定向扶持有关，因为武汉自古就是九省通衢，中国几何中心，经济咽喉，而且这些国企都不差，比如中建三局、中铁十一局、中交二航局、中国信息通信等等。好事在于很稳定，吃资源的饭，能创造大量稳定的购买力，坏事在于，在有限的市场，抢占更多资源，导致民营经济发育不良。武汉的民营经济就很一般，尤其上市企业，跟杭州差很多，跟成都都差一半。国企强，但就业门槛高，解决的就业少，主要解决就业的民营弱，所以在武汉，大学生就业非常有痛感。但似乎，整个二线城市，基本都存在类似的问题。武汉有百万大学生，是中国乃至全球，大学最多的城市之一，排第一的是北京92所，排第二广州84所，武汉83所，位列第三。本科数量46所，排名全国第二。武汉的常驻大学生人数是128万左右。占武汉总人口高达10%。这就是武汉最强大的优势，比什么地理位置和城市能级，甚至中央扶持，都重要的多。而且大学生资源，是源源不断的，给武汉产业升级创造了无限的可能性。民营弱，但劳动力充沛。这决定了武汉的产业生态，那就是：所以很多一线大厂，比如华为、小米、阿里、小红书、字节跳动等等企业，最喜欢在武汉开分部，把大量偏后端和体力性质的工作放到武汉。而且民营经济也在遵循这个思路，太高端的产业，武汉干不了，但中低端的，武汉是真的很强。比如客服中心、呼叫中心、催收中心、互联网直播中心。近两年武汉的网红经济也很强，不同于杭州的大网红经济，这边都是密密麻麻的小网红经济，这些人也在带货，也在输出价值和内容。年轻人多，导致全国大量消费型企业都在加速布局武汉。比如茶饮赛道，外拓第一站也喜欢到武汉，中低端消费力旺盛，店租和员工成本又低，所以整体的利润和销售甚至比一线城市更划算。所以，武汉是一个创业友好城市，但并不是一个就业友好城市。但未来随着创业企业变多，就业环境也会慢慢好起来。这都是城市成长的必然路径。还是那句话，武汉的人才红利，决定了这座城市的价值和地位，未来只会越来越强，尤其是产业量变达到质变后。上一轮周期，武汉楼市出众，最出名的高价茶水费就起源于武汉，当时人们抢房抢疯了，连续几年，新房销售量都在20万套以上，排名全国第一。就连成都和杭州都只能站在后面观望。武汉之所以有这么强的购买力，归根结底还是因为人多，武汉的大学像一个虹吸器一样，从全国各地吸大学生，这些学生，家里支持一下，就在武汉买房了。而且武汉基本虹吸整个湖北省，河南省南部地区，湖南省北部地区，那几年但凡是有些想法的周边年轻人，都愿意在武汉置业。武汉第一轮房价从2016-2018年，第二轮是从2019年-2021年，最高房价涨到2.1万/平米。大概从2021年开始，武汉房价开始下跌，从2万左右，跌到1.2万每平米，后来我看了一下，这是因为近一年数据把新洲、汉南、蔡甸、黄陂的大量低价房源统计进来了，导致整体数据加速下滑。真实的评估结果为，武汉上一轮从2万左右的均价，跌到了1.5万左右，平均跌幅30%左右。武汉的核心区，比如光谷关山大道、新光谷、武昌沙湖板块、汉口等等，基本房价都从3万多跌至2万多左右。按照比价逻辑，武汉现在的房价已经很真实了。我们再看需求。贝壳数据显示，9月底“止跌企稳”基调后，市场带看持续活跃。11月份全市贝壳二手带看量467034次，环比10月份小幅上涨，新增带看连续3个月反弹，仅次于3月份全年最高点，预计12月份带看量会继续保持高位状态。旺盛的带看量，背后是激增的成交量，9月武汉新房成交4564套，而10月直接跳涨到10919套，11月更强，达到16767套。12月呢？从1-15日，共成交了11578套，继续跳涨。一方面，武汉近三年积压的大量购买力在释放，另一方面，武汉的确房价跌到了非常诱人的层面，1-2万在全国前十的城市上车，横向对比，性价比已经非常高了。因为经过上一轮大开发，武汉好地段的土地基本开发殆尽，而郊区土地所开发的项目，可买性一般。还有一点，下半年武汉都施行了类4代住宅，得房率基本都围绕着90-100%，这在超高层居多，得房率一直都是顽疾的武汉来说，非常具有诱惑力。比如今年武昌区沙湖旁边的改善和豪宅，类四代住宅卖得异常好。总的来说，武汉住宅产品的代差很撕裂，房子的新旧交替速度快。1、在时间判断上，武汉新房还会维持热度，优质新房需要靠大家去抢了，这里所谓的优质就是地段和区位要好。2、二手房存在激烈的分化，也是以好产品为主。外围刚需区域不用着急，武汉18万套的二手房库存，基本都藏在外围区域，而核心区域，汉口、武昌和光谷，只占了5万左右。这三个地方，小阳春左右可以入，其他板块，不着急，主要看产品。3、武汉买房一定要搞清楚自己的主位需求，如果是高端改善，可选择的空间并不是很大，还是围绕着汉口、武昌和光谷。4、改善：汉口看沿江一带，武昌围绕着沙湖板块，光谷围绕着关山大道和光谷东的少量精品住宅。产业角度，光谷更强，环境和商业角度，沙湖不错，汉口是另外一套逻辑，现在主要是二七滨江的富人区。5、比如这几个板块：二七滨江，建设大道，武昌滨江，中北中南，关山大道，金融港....为什么二七，武昌滨江的二手如此坚挺？因为这些地方买房子的很多都是企业主管，高净值人群。楼龄近15年的武汉天地一期，虽然随着市场环境出现小幅震荡，但目前稳定成交在5万以上。6、在武汉买房，必须要考虑到流动性，也就是未来谁来接你的盘。如果这个房子的价格涨不起来，跑输武汉的大盘，就不值得买，因为你未来肯定要换房的。7、刚需在买房的时候，重心要放在房产的保值增值属性上，辅以上班通勤的便捷性和宜居度。而像改善关注的优质教育、圈层、医疗配套等其他维度则不宜过多奢求。刚需要学会取舍，因为房子很贵，什么都好的房子你肯定买不起。建议交通、商业配套、优质教育、居住体验、圈层这些纬度，你最多只能选3个。9、不知道买哪里的时候，就选武汉东侧的房子，因为武汉的东边年轻人多，就业机会更多。比如洪山在校大学生就达60万，武汉九大支柱产业，光谷占了六个。西侧的江岸和江汉也可以重点考虑，硚口要慎重，正谋求新的产业机遇，过去天下第一街的汉正街已经过去了。东侧的青山要谨慎，跟硚口类似，人口老龄化，化工区，选房一定要守在产业边，能带教育更好。10、武汉东西走向的地铁能级更强，其次是地铁环线，它们对房价的提升都比较明显。比如，已经建成的地铁2号线，还有在建的地铁11号线，目前环线只有12号线。武汉的地铁三换站要重视，比如武昌的徐家棚，江岸的香港路，宏图大道。11、房子选在远城区，一定要选地铁附近，不然上班堵到怀疑人生。12、刚需，根据自己的就业生活区位选择，记得配套大于楼盘品质，楼盘品质大于朝向。武汉刚需房较多，只有头部才有增值空间，要求配套强产品新。13、武汉买新不买旧。产品跨代设计很撕裂，过去的产品，尤其是超高层小开窗，未来愿意住的人会很少，基本贫民窟的逻辑。三室是绝对主流，市场的高流动性产品。14、不买太密集的产品，比如白沙洲这种超刚需地段，基本没有升值属性，库存太大。15、大光谷：武汉产业中心、科技中心、人才中心，武汉人口最多的区域，承担了武汉经济发展的主要GDP。这里产业多元且发达，是全球最大光纤光缆研制基地、中国重要光器件与激光产业基地，生物产业快速发展，高端装备制造业不断壮大，现代服务业蓬勃兴起；人才优势显著，有超 30 万专业技术人员、80 多万在校大学生等多元人才群体。可以说，光谷就是武汉的未来之一。第一梯队：光谷中心城，围绕着高新大道和光谷四路、光谷五路、光谷六路一带16、江岸区：武汉富人区，教育强区，金融政治中心，市委所在地。最便宜的板块在甚家矶，一万四一平，最贵的板块在二七滨江，卖到了六万一平。江岸区是市政府所在地，是大汉口最重要的核心区域，GDP常年在全市前五。保存至今的汉口租界为全国第三大租界区，汉口江滩目前还是全亚洲最大的滨江公园，解放公园是武汉最大的市区公园。全区现有二七滨江国际商务区的规划发展，也有老汉口历史风貌区里分街巷的烟火气，是一座新旧交融的主城区。17、江汉区：江汉区优势是地段和配套。地盘不大，但处处是黄金，商业发达，经济繁荣。江汉路商圈、武广商圈、西北湖商圈和王家墩CBD商圈，随便拎一个出来都是武汉的名片，教育水平武汉排名第三位，板块不足是发展较完善，起点太高，未来的进步空间有限。房价最便宜的板块是汉口站附近，2万左右，最贵的是武广附近35000左右。处于汉口三个区地盘地盘最小，但经济非常强，江汉路、国广、泛海、CBD都归它。便宜的板块在杨汊湖，1.9w左右，贵的在江汉路，4w左右。18、硚口区：武汉商业源头，08年被电商冲击后，一蹶不振，房价便宜的在古田长丰，贵的在汉正街、宗关2-3.5W。早期属于码头货运和工业区，有文化有烟火气，但是后期的转型没有新的突破，现如今也没有很好的产业和公立教育资源支撑，导致人口外流，所以说硚口是大汉口三个主城区综合排名最末的，但是相对来说硚口也是汉口性价比比较高。目前硚口的情况和汉阳有点类似，两个板块也处于“难兄难弟”的竞争关系，这两年都是以价换量的状态，随着汉阳前两个月的“多米诺骨牌”式的跳水降价，硚口今年乃至明年的处境也不容乐观。19、汉阳区：武汉三镇之一，老工业基地，目前产业迁徙到沌口，优点就是环境比较好，商业气息不错，环境除了钟家村之外，其他区域一般般，价格并不便宜，在1.8左右。汉阳是很多刚需客户买房会重点考虑的板块，因为汉阳是价格洼地，150万预算可以买到有地铁，一、二梯队的教育资源，可以称得上是三环内主城区性价比最高，而且距离汉口和武昌都不远，因为集体跳水，降了一波价之后，确实销量也非常亮眼第三梯队：七里庙，五里墩、十里铺，王家湾，汉阳滨江20、武昌区：大武昌规划很混乱，很多板块存在多区位重合，但逻辑都不变。武汉文化中心，学生居多，省政府所在地，以新武汉人为主，贵的在沙湖，价格 3W 左右，教育一点不逊色。武昌区我把他分为考虑学区、兼顾居住的学区和不考虑学区的。没有按照常规的梯度划分，武昌区比较特殊。如果你只考虑学区能选的真的蛮多的，但是都是老房子，这个你就确定好自己想去哪个学校就行了，然后围绕着这个学校找房子就很简单了。如果你又要好学校又要舒适度，那就要加钱了，东湖国际肯定是没问题的。第一届中考就卷出成绩，靠的是小区体量大生源多(而且可以中途转学)还有就是业主普遍学历高、收入高且稳定。学校方面比较保值的应该是天玺，和建发的新地块，因为产品可以，房子新，虽然现在小学不是特别好(但是武锅的生源过渡以后会持续变好)，初中是还可以的，老房子加第一梯队书包的流通和保值上是干不过改善加第二书包的!如果想卷教育又不想太多的预算，就去南湖中学的房子不是那么老，也不是很贵。接下来就是不考虑学区的，武昌比较热板块分别是武昌滨江商务区和沙湖，产品多以高改为主。武昌滨江商务区价值确定的楼盘只有三个，分别是月亮湾、天弈、长江中心，都处于由投资向自住过渡的周期，其中能打的肯定是长江中心，天奕的产品可以，但跟滨江学区没关系，月亮湾有关系但是产品让人纠结，这两个盘怎么舍取 只能自己做心理建设了。徐家棚的利好在 TOD开发模式的兑现和学区的周期，这需要一个漫长的过程。沙湖属于纯自住板块，当下好的选择有几个，高改买御湖世家，价格实在，高净值冲壹号院空中别墅，建发朗悦有两个问题，设计太超前不适应当前版本，去化太快可能是冲动型盘。招商搞得神神秘秘的，户型其实也很普通，但是好在面积段很适合，产品也很好，不考虑学区的中产和水果湖的黄马甲很适合。新出来的沙湖旁边的华润和建发的盘，位置好，产品新，竞争力很强。21、洪山区：洪山区分为徐东、白沙洲、南湖、虎泉以及卓刀泉，卓刀泉和虎泉相当于是洪山区发展最成熟和配套比较齐全的区域，教育是洪山区最好的，太久没上新，虎泉保利开盘即售罄。整个区域中面积最大，高校众多，便宜的在青菱，均价 0.8，贵的在光谷，均价2.5w。22、青山区：青山区买房基本上都是沿着5号线买，就是从科普公园到青宜居之间这个范围，二手房代表楼盘有奥山澜缘，大华铂金瑞府，大华滨江天地，大华锦绣时代，中建开元公馆，中冶39大街，以及融创临江府，联泰香域水岸。这是青山区目前成交量比较大的几个小区，单价在1.3到1.9不等，看户型楼层装修，略微有差异。武钢基地，俗称刚出去的出不去，想进来的进不来，现在大修公园绿化，逐渐成为睡城，价格不便宜，教育资源挺雄厚，便宜的在武东，均价1w，贵的在青山滨江，均价 2w。23、东西湖区：俗称数谷，GDP排前三，产业众多，东有光谷，西有网谷，房价在8000到两万一平。贵的在金银潭，便宜的在吴家山。远城区，环境可以。24、黄陂区：汉口的后花园，历史悠久，不过还是被淘汰在历史的洪流中，盘龙城靠近汉口，刚需考虑这块居多。主要功能是刚需自住，看点是天河机场在黄陂，离主城区较远。第二梯队：山海观，御璟上城，城投丰山府，盘龙理想城第三梯队：联发云璟，金川・纯水岸，汉口左岸天地二期25、新洲区：功能是刚需自住，就业。货运港口基地，快速路修通之后，到二期20分钟，这块以货运，物流为主，环境一般般。均价0.5W左右。第二梯队：阳逻万达广场御江，武汉城建融创水韵长洲，德雅国际城26、汉南区：远城区，非必要不考虑。目前以汽车产业为主，周边配套还是差点意思，离汉阳，武昌有点距离，很多人都说快跟武汉脱钩了。27、江夏区：在武昌上班的，选择文化大道或者黄家湖，通勤更方便一些;如果是在光谷软件园或者金融港这些区域上班，可以选择佛祖岭，2号线可到达，另外庙山往光谷核心也还比较方便。黄家湖新区、文化大道、庙山的居住环境都还不错，均有一线临湖的房源，其中文化大道上在售的两盘均是主打一线湖景，比如鹏湖湾、金融街金悦府。28、蔡甸区：环境优美，不过人气少了一些，在武昌和汉阳的富人 在这块买别墅的很多。俗称这边的后花园，可惜 GDP不怎么样。老武汉人都说这里是为广东香港的种菜基地，房价在6000到1万左右。全文到此为止，如果喜欢，请点下“在看”或者分享到朋友圈。
