【荣信地产】CREB：2025年卡尔加里房地产市场预测报告

2025年卡尔加里房地产市场预计保持强劲，销售量预计高于长期趋势20%

2025年的住房需求预计将继续高于长期趋势，这得益于过去人口和就业的增长、贷款利率的下降以及更好的供应选择。然而，迁移水平从历史高位的放缓、新建住房竞争的加剧以及经济不确定性的增加，可能会限制转售市场活动的进一步增长。尽管如此，预测销售量将超过26,000套，反映出一个强劲的房地产市场，活动水平比长期趋势高出20%以上。

2025年的市场变化

虽然整体销售水平预计将保持稳定，但销售分布可能会发生变化。随着竣工量增加和国际迁移放缓，租金下降预计将影响公寓市场。同时，较低的贷款利率、供应的改善以及来自其他省份的持续（但放缓的）迁移预计将支持独立屋销售的增长。

创纪录的新建住房水平正在为市场增加供应，推动转售房源的增加。随着2025年更多新房竣工，整体供应预计将增长。这种变化将有助于推动市场向更平衡的状态过渡，使价格增长放缓至年涨幅3%。

2025年价格增长的变化

2025年的全市价格增长预计将较2024年报告的7%有所放缓。然而，不同市场细分领域的价格变化将有所不同。

高价位转售房产
在新增高价位房源供应较多的地区，新房的竞争可能导致转售房价格增长放缓。

低价位转售房产
受地理位置驱动，这类房产预计将表现出更强的价格增长，受到稳定需求和有限供应选择的支持。

尽管特定市场细分领域可能会有一些调整，但持续的人口增长预计将维持卡尔加里整体较高的吸纳水平。然而，与过去三年相比，市场可能会表现出更加平衡的状态。

二、风险预测

经济风险与房地产市场稳定性

尽管预计房地产市场状况将保持相对稳定，但重大的经济风险可能会影响本地市场活动。

主要风险是加拿大最大贸易伙伴可能实施的关税。预测范围差异很大，从最糟糕的对所有产品征收25%的全面关税到完全免税不等。大多数预测假设关税为中等水平，这将避免经济衰退，同时使阿尔伯塔省继续在加拿大经济增长中保持领先地位。

尽管近期的主要风险集中在关税方面，但联邦选举和可能对能源行业政策的调整也可能影响本省经济。

关税对房地产的影响

经济不确定性可能会抑制房地产活动，尤其是在第一季度。如果对所有出口商品实施25%的全面关税，阿尔伯塔省的经济可能会陷入衰退，对投资、就业和消费者信心产生负面影响，而此时房地产供应正在增加。

相反，如果能源行业被排除在关税范围之外，或者关税持续时间较短，阿尔伯塔省可能迎来更强劲的经济环境。这种情况下，可能支持就业增长的改善、更高的省际迁移率，以及房地产市场更强劲的销售和价格增长。

预测中的上行风险

关税大部分避免，无贸易战
如果能源行业被排除在关税范围之外，并且贸易条款未发生重大变化，则可能推动更强劲的经济增长和投资上升。这将带来更高的就业率，吸引省际迁移，并改善消费者信心，从而推动更强劲的住房需求和价格增长。

贷款利率下降
较低的贷款利率结合稳定的经济条件，可能支持超出预期的销售量，并减缓市场向平衡状态的转变。

预测中的下行风险

全面25%的出口关税和贸易战
对所有出口商品征收严厉的25%关税可能会使阿尔伯塔省经济陷入衰退，导致投资、就业和消费者信心下降。这将降低住房需求和销售量，同时供应水平上升，从而压低房价。

经济不确定性影响消费者信心
即使没有全面关税，长期的经济不确定性也可能削弱消费者信心，推迟住房相关决策。

三、经济概述

阿尔伯塔省的能源行业持续繁荣，受益于较高的能源价格、有利的汇率以及在TMX管道启用后增加的产量。此外，国际和省际迁移推动了人口的显著增长，这在较高贷款利率的挑战下，仍然促进了住房和建筑活动的发展。这些因素使许多预测机构预计阿尔伯塔省将在2024年引领加拿大所有省份的经济增长。

展望2025年，美国可能实施的关税引发了对经济增长的担忧，导致增长预期有所下调。尽管如此，大多数预测仍预计阿尔伯塔省的经济将继续扩张。除了能源行业外，经济增长还将受到替代能源、碳捕集与存储、食品制造以及人工智能数据中心投资的支持。这些行业，加上加拿大央行预计的降息，将在推动经济活动中发挥关键作用。

根据ATB经济研究所的分析，如果阿尔伯塔省能够避免美国关税，经济增长可能接近当前估计的两倍。这种情况下，省际迁移将强于预期，住房活动也将显著增加。

总结

阿尔伯塔省的经济在2025年有望实现增长，由替代能源、碳捕集、食品制造和人工智能投资驱动，但潜在的美国关税可能会改变其增长轨迹。

四、就业情况

2024年，卡尔加里的失业率有所上升，这是由于高水平的移民导致劳动力增长速度超过了就业增长。然而，失业率的上升主要影响了年轻人群体和新移民，对住房所有权需求的影响有限。

2024年，卡尔加里的就业增长超出预期，得益于制造业的显著增长，其次是住宿和餐饮服务业、交通和仓储业，以及信息、文化和娱乐行业的增长。展望2025年，就业水平预计将增长2%，主要由建筑业、零售贸易、医疗保健和教育行业的增长推动。同时，移民的放缓预计将减缓劳动力增长，有助于在2025年底前降低失业率。

展望2025年
就业水平预计将增长2%，主要由建筑业、零售贸易、医疗保健和教育行业的增长推动。同时，移民的减少预计将减缓劳动力增长，防止失业率进一步上升。

五、人口

创纪录的国际迁移水平，加上省际迁移的复苏，是近年来住房市场活动的关键推动力。尽管阿尔伯塔省的迁移水平开始放缓，但仍然非常强劲。这推动了2024年全省人口增长率达到4.4%，卡尔加里地区的人口增长率超过5%，两者均超出了此前的预测。

由于联邦移民政策的变化，预计国际临时和永久移民的涌入将有所减缓。省际迁移也预计将从近年来的高水平下降，使阿尔伯塔省2025年的人口增长率降至1.9%，根据ATB经济研究所的数据预测。虽然卡尔加里的人口增长预计也会放缓，但预计仍将高于全省平均水平。

六、新建住房

截至2024年11月底，当年已有22,563套住房竣工，其中包括9,340套专为出租而建的房源。这一新增供应缓解了转售房价格和租金的压力。2024年的新建住房开工量将创历史新高，截至当年为止的开工量已达22,652套，超过了2023年全年19,579套的总量。所有物业类型的开工量均有所增加，其中近一半为公寓式单位，包括近5,000套专为出租而建的房源。随着这些房源的竣工，消费者将有更多的供应选择，从而进一步缓解2025年转售房价格的压力。

预测显示，随着市场逐渐趋于平衡，2024年创纪录的新房开工速度将在2025年有所放缓，住房建设与家庭形成之间的差距将逐渐缩小。尽管如此，由于较低的利率支持住房需求以及改善型和首次购房者的机会，市场活动预计将保持强劲。然而，新建住房市场的额外供应可能会影响转售市场的某些细分领域。

展望2025年
新增住房供应预计将进一步缓解转售房价格的压力，尽管新建住房开工量将有所放缓，市场趋于平衡。

七、租赁市场

过去两年中，租赁空置率的下降和租金的上涨推动了租赁建筑的显著增长。截至2024年10月的CMHC租赁调查，市场新增了超过5,500套专为出租而建的房源。这一供应的增加正在提高空置率，尤其是在市中心地区，2024年最后一个季度有多栋新建筑投入出租。这一供应的改善有助于缓解租金压力。

预计2025年租赁房源的供应增长将持续，随着更多出租单元的竣工，市场供应将进一步增加。同时，国际移民的放缓预计将抑制需求。这些因素应进一步改善租赁房源的可用性，并在2025年继续对租金水平产生压力。

八、房地产市场

独立屋

2024年，由于低价位独立屋供应有限，销售活动受到限制，低价位市场的下降幅度超过了高端市场的增长幅度。总体来看，独立屋销售下降了超过2%，但仍符合长期趋势。全年持续紧张的市场状况推动基准价格年增长11%。然而，随着下半年高价位房源的新上市增加，高端市场的卖方市场状况有所缓解。

展望2025年，随着库存选择的增加，定价在60万加元以上的房源供应预计将有所改善。贷款利率的下降和被压抑的需求预计将抵消人口增长放缓的影响，使销售量略高于去年，并与历史趋势保持一致。市场向更加平衡的状态转变，预计将使价格增长在2025年放缓至3%。价格趋势将因地区和价格范围而有所不同，各社区内低价位房源的价格增长预计将强于高价位房源。

独立屋2025年关键影响因素：

  经济背景：放宽贷款利率及更多的供应选择应该会支持相对强劲的需求。

  人口增长：省际迁移放缓可能会影响较高房价区间的房地产活动。

  市场细分：与较高价格区间的需求相比，供应增长预计将减缓增长速度

半独立屋（双拼）

2024年，由于低价位独立屋的供应有限，许多买家转向购买半独立屋。半独立屋的销售量增长了近5%，标志着连续第四年高于平均水平的市场活动。由于可负担性问题仍然存在，这一趋势预计将持续，更多买家将选择半独立屋。

2024年的供应限制，特别是在低价位选择方面，使市场保持在卖方占优的状态，导致价格全年增长近11%。半独立屋的新开工量连续第四年增长，年初至今的数字已经超过了前三年的年度总量。尽管半独立屋的开工量在总建设活动中仍占稳定比例，开工量的增长预计将在2025年支持一定的供应增长。随着库存相对于销售的增加，价格压力有望缓解，但2025年价格仍预计增长超过3%。

半独立屋（双拼）2025年关键影响因素：

  负担能力的压力：与同一社区内的独立住宅相比，半独立式住宅提供了相对更实惠的选择。

  供应增长：开工量的增加将逐渐缓解市场紧张的状况，特别是在较高的价格区间。

  价格的敏感度：虽然价格将继续上涨，但由于库存水平改善和卖方有利条件的缓解，上涨速度将放缓。

联排屋

在经历了一段时间的库存有限后，2024年新房源的激增导致下半年库存增加，缓解了部分价格压力。然而，强劲的销售量使市场在全年大部分时间里保持在卖方占优的状态，推动价格年增长14%。价格增长因城市不同区域而异，其中最实惠的东区和东北区增长最快。

库存增长集中在定价超过40万加元的房源，这类房源占总库存的77%，相比去年63%的比例有显著上升。对价格适中的联排屋的需求预计将在2025年支持销售活动，但转售和新建房源市场的供应增加将放缓价格增长。市场状况将因地区和价格范围而有所不同，较高价格的房源面临更多竞争，从而减少价格上涨的压力。

联排屋2025年关键影响因素：

  库存增长：待售房屋和新建房屋的增加将有助于缓解供应短缺，特别是在中高价格区间。

  具体地点的趋势：以负担能力为重点的地区将看到更强劲的需求和价格增长，而价格较高的地区将面临更平衡的市场状况。

  负担能力：宽松的贷款利率和相对可负担性应该会继续支持对新房的需求

公寓

过去两年中，由于低价位房源供应有限，许多买家转向选择公寓式住房，从而消耗了最实惠细分市场的库存。2024年，大部分库存增长发生在定价超过30万加元的房源，低于30万加元的库存比例不足30%。

2024年，公寓销售量下降了近4%，其中低于30万加元的房源销售下降幅度超过了高价位房源的增长幅度。随着下半年库存水平的上升，市场状况发生了变化。低于30万加元的房源仍维持在卖方市场的动态，而定价高于这一门槛的房源则根据地理位置不同，逐步转向平衡市场或买方市场。这种变化缓解了年底的价格压力，第四季度经季节性调整后的价格呈下降趋势。不过，全年价格仍上涨了15%。

展望2025年，随着新建住房部门更多单元的竣工，供应预计将更好地与人口增长保持一致，从而改善整体市场的平衡状态。新房、出租和转售市场的供应增加可能会抑制公寓转售量，预计将下降超过3%。此外，供应相对于需求的增长将对公寓价格产生压力，预计价格年涨幅将保持在2%以下的温和水平。

公寓2025年关键影响因素：

  新房供应：租赁供应的增加和新共管公寓的完工可能会推动一些需求进入竞争激烈的新房市场。

  变化的市场条件：在较高的价格区间内，向平衡或买家有利的状况转变，将减缓价格上涨。

  缓解价格压力：宽松的贷款利率和稳定的价格可能会鼓励首次购房者进入市场。

九、卡尔加里周边城市状况

艾尔德里（AIRDRIE）

艾尔德里的人口从2019年的略高于70,000人增长到2024年的超过85,000人。这一人口增长推动了强劲的住房需求，超过了供应水平。经过连续三年的低库存后，新建住房的增加以及转售房源的增长在2024年帮助提高了库存水平，尤其是在联排屋市场。

库存的增加帮助市场在年底逐渐摆脱了极端卖方市场的状态。2024年，需求依然强劲，全年的库存月份平均不到两个月。这种持续的需求推动了价格上涨，所有物业类型的年度价格涨幅从独立屋市场的9%到公寓式住房超过20%不等。

科克伦（COCHRANE）

科克伦长期面临需求相较于供应的持续紧张状况。尽管春季市场仍然紧张，但过去两年内销售与新增房源的比例相比2021年和2022年有所改善。尽管如此，2024年平均75%的销售与新增房源比例仍然使市场条件保持紧张，限制了库存的显著增长。

截至年底，库存水平有所改善，但仍远低于长期平均水平。紧张的市场条件继续推动价格上涨，基准价格年增长近9%。独立屋的基准价格平均为664,625加元，标志着连续第四年的强劲增长。自2020年以来，科克伦的独立屋价格已飙升近48%。尽管新增供应预计将提供更多选择，但市场要达到平衡状态仍需时间。

奥科托克斯（OKOTOKS）

2024年新增房源的改善支持了奥科托克斯的销售增长，并带来了适度的库存增长。然而，库存水平仍仅为历史平均水平的一半，反映了市场极为紧张的状况。

全年库存月份平均仅为1.3个月，有限的库存持续推动了所有物业类型的价格上涨。住宅基准价格平均为615,708加元，比去年增长了8%。自2020年底以来，奥科托克斯一直处于卖方市场状态，连续四年价格上涨，总涨幅达到49%。

切斯特米尔（CHESTERMERE）

自2021年以来，切斯特米尔经历了显著增长，2024年创下了历史最高的房屋销售量，这主要得益于高密度住宅活动的增加。新房建设推动了新增房源的增长，尤其是在半独立屋和联排屋领域，这帮助提高了库存水平。

向高密度住宅转变反映了该地区独立屋较高的价格水平。2024年，独立屋的基准价格平均为796,067加元，比前一年增长8%，比卡尔加里的独立屋价格高出6%。切斯特米尔的独立屋通常比卡尔加里的房屋更新且面积更大，包括住宅面积和地块面积。同时，联排屋和半独立屋的年价格涨幅达到了两位数。随着供应的改善，市场预计将向平衡状态过渡，价格增长将得到缓解。在连续四年的价格上涨之后，总住宅基准价格已从2020年的不到50万加元升至2024年的695,800加元。

高河镇（High River）

2024年，海河镇的房屋销售增长，主要受到联排屋和半独立屋市场活动增加的推动。销售量比长期平均水平高出20%，但新增房源未能跟上需求增长的步伐，使得市场依然牢牢处于卖方占优的状态。

销售与新增房源的比例达到89%，库存月份平均仅为1.2个月，库存水平有所下降。与周边地区和卡尔加里相比，海河镇的相对可负担性可能是强劲需求的一个重要原因。所有物业类型的价格均有所上涨，其中独立屋的基准价格平均为558,225加元，年增长率为9%。

斯特拉斯莫尔（Strathmore）

斯特拉斯莫尔连续第二年经历了销售活动的放缓，这可能是由于供应不足所致。新增房源的减少使年度库存水平接近历史最低点，而新建住房的减少进一步限制了供应。

2024年，销售与新增房源的比例平均为82%，库存月份为1.5个月，反映出市场持续处于卖方占优的状态。所有物业类型的价格均有所上涨，其中联排屋的涨幅最高，为15%。独立屋和半独立屋的基准价格年增长率接近12%。独立屋的平均价格为538,441加元，比2020年增长了56%。尽管价格上涨，独立屋相较于其他更大的市场而言仍具有相对的可负担性。

坎莫尔（Canmore）

坎莫尔的市场与周边大多数地区不同，这主要是由于其位于山区的位置以及作为旅游目的地的吸引力。这使得坎莫尔的房价明显更高，并且公寓式住房更受欢迎，占销售总量的近46%。尽管经历了2021年疫情期间的销售高峰后有所下降，但即使在利率上升和自2023年实施的外国买家禁令的影响下，销售量仍保持相对强劲。

2024年，销售和新增房源均有所改善，使库存水平保持相对稳定。基准价格从独立屋的超过160万加元到公寓的768,150加元不等。总体而言，2024年价格上涨了10%，标志着连续第八年的增长。

总结：

原文来源：CREB Forecast Report

        译：荣信地产