深圳10＋1个区域，超150个板块，几千个住宅小区，200多个在售楼盘，要怎么挑选，才能在竞品房源中买入适合自己、同时又能穿越牛熊周期的标的？
进入2024年以来，虽然深圳的房产置换链条还没完全打通，但是相比去年来讲，刚需市场的成交量明显攀升。
说明深圳市场并非没有需求和购买力，而是缺少一个明确的买房动机。
当前深圳楼市，刚需群体整体分为几类：
第一类，普通刚需，预算有限，出于家庭、学区需求，很多都是首套房，缺乏买房经验。
第二类，前期买了惠州、中山和东莞的临深板块，现在这些地方跌了，深圳也跌了，刚好这几年攒了点钱，想把资产换回来深圳，主动拥抱确定性。
第三类，香港人来深圳买房，或用于自己养老，或想给孩子攒个好资产。
还有一类单身女性，个人业务能力强，有想法，渴望在深圳拥有个属于自己的小房子。
对于绝大多数人来说，房子都是人生中最大的一笔财务性支出。
如果只考虑纯居住需求，往往仅限于居住而失去了增值属性。
以投资思维去做选筹，更容易买到有潜力且流通性好的房子。
尤其是现在买刚需房，你未来的竞争对手不仅仅是商品房，还有大量价格更便宜的保障性住房。
刚需买家如何才能在庞大的竞争市场中杀出重围？
核心就是确保房产要有一定的稀缺性。
在地段和配套各方面，远超市场上的其他竞品房源。
所以，如果刚需过于追求大面积，要求单价、总价够低，那么结果就会偏离核心板块，往外围板块扩散。这样的房子因为同质化严重，未来溢价能力相对较弱。
很多人觉得总价300~400万，在深圳核心区只能买到那些又老又差的房子，其实这是房产信息差而导致的错误认知。
当下，三四百万这个总价预算，完全可以在深圳核心板块买到还不错的次新小两房。
未来深圳哪里更有潜力？哪些地方更有价值？
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房价的天花板，很大一部分原因是由地段资源决定的。
举个深圳楼市的例子。
2009年，罗湖的华润幸福里，开盘均价4万左右。而当时，南山深圳湾片区的房子，开盘价在2万多。
十五年过去了，罗湖的幸福里从4万涨到了8万左右，大概涨了一倍，如果扣除掉各种成本，其实没涨多少。
而在深圳湾，从2万多涨到高峰期20万左右，涨了将近10倍。
同样是买一套房子，可能你的居住感受没太大差别，但是拉长10年、15年，甚至更长时间，未来差距简直是天差地别。
随着中国经济高速增长期结束，意味着房地产市场已从增量时代步入存量时代。
未来不会再有像过去那样鸡犬升天的普涨行情，但“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的规律永远不会变。
越靠近城市未来的重心，板块前景就越有潜力，这些地方的品质房源自然也越吃香。
从产业资源和房产升值的角度，深圳的优质板块从东至西分别是：香蜜湖、华侨城、深圳湾、科技园、后海、蛇口、前海、宝中和碧海。也就是围绕着福田、南山到宝中碧海的海岸线买房，通常不容易出错。
每隔一段时间，都会有人问公寓到底能不能买？
先说我的建议，三个字：不要买。
我经常给身边的亲戚朋友和客户说不要被忽悠去买公寓，有些小白就会反问我说：“为什么呢？我觉得公寓挺好的呀，环境优美，住得舒服，租金高，不限购，不限贷，还便宜，吧啦吧啦…”
每当这个时候，我觉得跟他们讲专业内容，他们肯定记不住，也未必管用。
于是我就说那我给你们讲一个悲伤的故事，“我一个咨询客户的案例，他是十年前在前海买了一套公寓，环境很好，住起来特别舒服，也很便宜。但十年过去了，周边的住宅多则翻了几倍，少则翻了两倍，他的公寓现在要卖的话，亏钱还不一定能卖得掉。”听了这个故事你还想买公寓吗？
有这种血淋淋的故事，再多专业的分析都显得苍白无力。
虽然房住不炒是未来主基调，但在深圳这样的城市，当整个宏观与经济面恢复活跃时，房价上扬是必然事件。
在深圳楼市，谁握有更多的稀缺资源，谁就能稳稳地跑赢大盘。
楼市新政下，如何把握时机选对板块和小区？
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