推广
今天是平安夜，眼看2024年即将进入尾声，新西兰的拍卖市场也在上周圆满收官。
正如预期的那样，随着房地产市场为圣诞/新年假期做准备，最近的拍卖活动急剧下降。
在12月14日至19日的短短一周内，Interest.co.nz监测了全国164处住宅物业的拍卖情况，拍卖数量低于此前一周的408套。
在164套待售房产中，有60套被拍出，成交率为37%，低于此前一周的42%。
过去一周，买家对价格也显得更加谨慎，只有19%的房产成交价格高于或等于其CV估价，而上周这一比例为45%。
这是2024年的最后一份拍卖数据。在这一年中，interest.co.nz网站监测了17,061套参拍房，比2023年监测的12,401套拍卖房增长了38%。
在今年监测到的1.7万多套房产中，有5998套被拍出，今年的总体销售率为35%，低于2023年的40%。
因此，2024年是拍卖活动相当繁忙的一年，但总体销售情况比2023年略弱。
2024年拍卖活动最繁忙的一周是2月24日至3月1日，当时有619套参拍房，其中212套房产在拍卖中售出——这是今年拍卖数量超过600套、成交数量超过200套的唯一一周。
圣诞节前，买卖双方踊跃入市
奥克兰 Barfoot & Thompson 的拍卖师 Marian Tolich 表示，市场已经恢复正常。
他说，去年，大选打断了正常的市场，但今年市场在圣诞节前回暖，很多屋主都选择在这时候挂牌出售，以备新年拍卖。
中介报告称，虽然开放日的人数不多，但来参加的都是真正的买家，贷款已经预批，一切准备就绪——这反映在拍卖会的清盘率上，今年的清盘率在 60% 左右，而去年只有 30% 左右。
“当市场火爆时，周末去开放日几乎是一种娱乐活动。现在，去的人都是真正想买房的人。”
Tolich注意到开发商正在重返市场，他说，南区已经售出了很多开发用地，开发商正转向西区等地。
在基督城，Harcourts 拍卖师 Mark Morrison注意到拍卖室里有更多的投资者，也有更多的旁观者，买家和卖家都想了解更多关于拍卖过程的信息。
他说，这是一个积极的信号，表明人们有兴趣在近期交易。
针对本周和明年的房市情况，今天房地产机构CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson做出了如下解析和前瞻。
推广
屋主明年2月再迎降息
1. 经济形势好坏参半
上周的经济数据看起来很糟糕——继第二季度下降1.1%之后，第三季度的GDP下降了1%。然而，需要注意的是，在每年的这个时候，统计局更新数据的方式会有所不同，最新的修正似乎把大部分的经济痛苦都推到了最后两个季度；换句话说，最新数据有好的一面，也有不好的一面。
有鉴于此，Davidson认为经济状况没有太大的变化。不管经济衰退到底是什么时候发生的，新西兰经济显然已经疲软，因此央行还会进一步的降息——明年的首次降息将从2月19日开始，预计降幅为50个基点。
2. 当前季度表现较好
虽然很多人对第三季度的GDP数据感到悲观，但需要注意的是，新西兰11月份的经济活动指数比去年同期上升了0.8%——不算繁荣，但也不算糟糕。基于过去的数据，这表明本季度GDP已经开始再次上升，甚至可能高达1%。ANZ银行的商业信心调查也支持了这一令人鼓舞的消息，该调查虽然在12月份有所缓和，但目前已呈上升趋势。
3. 市场上哪类人在买房？
最新的CoreLogic买家分类数据显示，首次置业者的购房比例已从10月份的27.7%下降到了11月份的25.5%，这是六个月来的最低水平。
那么，这是否意味着首次置业者正在减少？
Davidson指出，首次置业者在11月份的购房比例远高于长期平均水平（21-22%），而11月首次置业者的实际数量比2023年11月的数据高出约10%。对于这类群体来说，市场上仍有很多有利因素可以推动他们买房，比如，至少部分首付可以使用KiwiSaver支付，以及低首付补贴。
Davidson认为，首次置业者市场份额的下降仅仅反映了其他买家群体的活动增加。特别是，现金多重资产的所有者（即没有在最新交易中使用抵押贷款的投资者），这类买家群体在11月份表现稳健，而他们的投资房也在继续获得回报，其购房比例从4月份的不到21%上升到了23%以上，这是自2021年年底以来的最高比例（11月份的交易数量比去年增加了约16%）。
虽然上述比例仍低于正常水平（约25%或更高），但有理由认为，抵押贷款投资者将是2025年值得关注的一个关键群体，他们的购房比例可能会进一步增加。毕竟，最近几个月税收和存款规定有所放松，随着抵押贷款利率下降，租金收益率与融资成本之间的负差距已经缩小。
换句话说，对于更多的潜在投资者来说，维持一套出租房所需的成本现在可能越来越接近一个舒适的水平。
4. 租赁市场的改善
目前，租赁市场的天平正倾向于租客。随着净移民流量的放缓，以及市场上可用房产存量的上升——或许是因为一些租客开始转租为买，还有其他房产从短期度假租赁转为长期租赁——租金已经持平。
新西兰统计局的新租户/流量指标在截至11月的一年中仅增长了1%，这是连续第四个月增长在1%左右或更低，而长期平均增长率超过3%。相对于收入而言，租金已经很高了，因此，尽管抵押贷款利率下降有助于改善投资者的现金流，但未来一年租金上涨的空间似乎不大。
5. 备受期待的2025年
Davidson认为，2025年的房地产市场将出现大量的跌宕起伏，但也值得期待，尤其是利率的下行走向，预计这将为房市带来支撑。同时，对于屋主们而言，如何在新的一年减轻财务负担，这也是一个值得讨论的话题。
今天，ANZ银行和其他财务专家就列举了以下建议。
房贷立减$12万！ANZ银行透底“利率潜规则”
随着生活成本继续蚕食家庭预算，更快还清抵押贷款已成为新西兰人的一项艰巨任务。但专家表示，考虑到当前房贷利率正在下降，提前还贷并非难事。
今天，ANZ银行房主部门负责人Emily Mendez Ribeiro表示，该行发现，提前偿还抵押贷款的房主已显著增加，其中29%的抵押贷款账户已提前六个月偿清贷款。
她说，虽然压力仍然存在，但比全球金融危机期间的任何时候都要低得多。
随着抵押贷款利率开始下降，房主可将还款保持在同一水平，并开始更显著地减少抵押贷款。
Ribeiro解释说，假设一笔50万纽币，为期30年的住房贷款，适用的房贷利率为6%，那么，如果房主每周额外还贷仅30纽币，就可以将贷款期限缩短三年，节省超过7万纽币的利息。
她说，如果每周增加60纽币的还款，则将使贷款期限缩短5.5年，并在贷款期间为客户节省约12.5万纽币的利息成本。
“每周多掏20、30、40纽币……这意味着你可以更快地还清抵押贷款，还能省下很多利息成本。”
她说，一次性付款（ANZ允许每年最多偿还5%的贷款而不用遭受罚款），特别是对于那些收入不稳定的人来说，也可以帮助他们更快地还清抵押贷款。
财务顾问公司Enable. Me的创始人Hannah McQueen指出，虽然更快还清抵押贷款看起来是一个令人生畏甚至不切实际的目标，但只要有正确的方法和心态，就可以实现。
她说，该公司可以帮助客户在8到10年内摆脱抵押贷款，但这并不是要求房主制定一个严格或过于苛刻的、无法坚持的财务方案。相反，只需要客户识别和解决他们财务方面的问题就行。
她说，大约20%的人，其收入没有得到有效利用，贷款结构和行为上的效率低下各占一半。
结构性效率低下包括：不当的抵押贷款设置、支付过多的保险费用、管理不善的KiwiSaver，或者作为个体经营者缴纳过多的税。
她说：“这些事情本身不会让人觉得有什么影响，但它们加起来可能会占你收入的10%左右。”
McQueen称，还有10%是不良的金钱习惯，比如购物的时候全部都刷信用卡，她建议停止这种行为。
她说，房主应该在努力偿还债务的同时，对自己的整体财务状况有一个实际的了解。
“你需要了解你的财务目标是什么，比如，还清你的抵押贷款是通往财务自由的途径，还是更广泛的退休计划的一部分。”
“还清抵押贷款可能是一个实际的里程碑，但真正的目标可能是过上他们能负担得起的退休生活，或者只是减少财务焦虑。”
她说，房主还需要意识到，如果他们所有的资金都被套牢在房子里，就没有流动性来应对紧急情况或意外支出。
她说，在某些情况下，房主最好将额外的钱存入对冲账户或应急基金，以确保他们在需要时能获得现金。
上图显示了2024年调降次数最多的利率期限
2024年，针对不同的利率期限，各大银行的削减幅度
抵押贷款公司Squirrel的创始人兼抵押贷款负责人David Cunningham表示，更快还清抵押贷款仍然有很大的优势，但这必须与生活支出相平衡。
他说：“即使是少量的额外付款，也会在贷款期限内产生很大的影响。”
虽然经济前景正在改善，但他相信许多房主仍处于生存模式，而且随着抵押贷款利率在过去两年翻了一番，他的一些客户的利息偿还额每年增加了1万至2万纽币。
他说：“两年前，当利率低于3%时，许多人可以轻松地支付额外的抵押贷款。现在，随着平均浮动利率显著提高，很多家庭根本没有多余的资金。”
“对许多新西兰人来说，现在仍然是生存的问题。更快地还清抵押贷款可能不太现实，但没关系——更重要的是确保他们能够在没有过度压力的情况下管理自己的财务。”
他说，那些在低利率时期坚持还贷的人已经能够建立缓冲，更快地偿还贷款。他说，如果人们能够支付更多的钱来建立一个缓冲，那么从长远来看就非常有利，尤其是首次置业者。
“如果他们计划要孩子，那么尽早建立一个缓冲是很有必要的，以应对未来的开支或职业变化。”
他鼓励那些即将展期的固定利率房主考虑重组他们的贷款，以便在额外还款方面有更大的灵活性。
“你可以选择分割名下的抵押贷款，将其中一部分设置为固定利率，其余部分是浮动利率，这样当你有多余现金时，你就可以灵活地偿还更多的贷款。”
Cunningham建议人们在贷款展期之前，与银行或抵押贷款中介探讨潜在的方案。
