10年前，在中国只要有钱，大概率你随便买的房子都能赚钱。
但现在，时代变了，随着房价的攀升和政策等因素的影响，炒房的黄金时代已经过去。
于是乎，大家开始把目光转向海外去做资产配置。
其中，被形容为“10年前的中国”的泰国，便成了国人海外置业的热门国家之一。
所以，现在去泰国买房，就能复制随便买就能赚钱的时代吗？并不是。
如今这个时代，不论去哪里买房投资，都别妄想闭眼买就能赚钱，任何市场都建议你亲自了解过后再做打算。
关于泰国，因为这个市场我们已经做了很多年，包括我们老板和很多同事也都在曼谷买了房，所以今天就结合一些我们的经验和体会，来跟大家分享一些泰国买房的硬核干货。
1、泰国买房搞清楚需求很重要！
泰国买房，明确你自己的需求很重要：投资or自住？
拿我身边的案例来说，我们曼谷本地的有两位华人同事，分别在曼谷和芭提雅买了公寓。
买在曼谷的哪位，就是为了追求低预算的海外投资，“总价70万，就能在一个能级跟国内一线齐平的海外国家大都市买房，除了泰国我找不到别的城市。”
而另一位买在芭提雅的，本身一家人已经在曼谷定居，在曼谷郊区住着一套带花园的别墅，在芭提雅买房主要是为了以后度假和养老，毕竟那种推开窗就能面朝大海的海景房，曼谷可实现不了。所以：
- 投资
一直以来我们坚持做曼谷房产，很重要的一个原因是其实大部分人进行海外资产配置，都是出于投资需求而非自住，这种情况能给予你安全稳定，且具备最优投资价值的地方自然是最优解。
曼谷是泰国的首都，有超过1600万的人口，占据全国总人数约四分之一，是泰国经济、政治、文化等的绝对中心，首位度极高。
同时，作为一个国际大都市，这里不仅吸引来自泰国各地的人群，还吸引着全球各地的人到这里旅游、工作和生活。
曼谷之于泰国，就等同于北上广深在我们心中的地位，投资最不容易出错的选择，就是去买核心城市的核心资产。
所以，如果你想在泰国做海外投资，拥有安全稳健的回报收益，曼谷就是不二之选。
- 自住
泰国的知名城市不少，曼谷之外，普吉、芭提雅、清迈也都是相当受海外人士欢迎的地方。
但这些城市与曼谷最大的差别就是，同样都是旅游城市，但只有曼谷不仅仅是旅游城市，过于突出的旅游属性，决定了这些城市会受到旅游业的深度影响。
就比如前两年的疫情，整个泰国的旅游业都收到重创，没有游客后各大旅游城市民宿、酒店空置率飙升，大面积关停、倒闭，但在曼谷的核心城区，海外工作者和源源不断的从泰国各地涌入的人口，支撑起了这里的租赁市场，一些签订了长期租赁协议的房源，甚至没有受到波及。
2、泰国买房能选公寓就不要买别墅
在泰国，外国人想要以个人名义购买和泰国人一样的永久产权的房屋，只能选择购买公寓，通常一块土地上公寓建筑的49%份额，属于法律规定的外籍人士可以直接购买的范围（海外份额）。而公寓另外51%（泰国份额）和别墅类房屋，外籍人士则不能购买。
也就是说，外国人购买泰国公寓，是可以直接购买并合法持有的，还是永久产权。
并且当你购买了泰国公寓后，除了房产证之外，还会有泰国的土地厅（Land Office)提供的公寓地契。
泰国地契是土地所有权在泰国的最高形式，意味着该地块已被准确进入国家土地调查网中，并且已由国土部门丈量和认定，这一类型的地契意味着你对地契中所定义的范围土地拥有100%的所有权。
拥有了地契，你可以对你所购买的土地进行自由的买卖、转让或抵押，或者作为给孩子的礼物，进行世代传承。
而如果想要购买泰国的别墅，就要通过租赁、注册泰国公司等方式持有，而不是像公寓一样直接购买，这些持有方式不仅更麻烦，还不是永久产权，特别是以注册公司的方式持有，公司51%的股份必须是泰国人，对于买家来说也存在一定风险。
当然泰国的别墅也不是绝对不能买，经过多年的发展，外国人购买泰国别墅目前也有相对安全的解决办法，具体形式这里不便展开说，如果您感兴趣想了解，欢迎下方扫码进群。
3、外国人基本不能在泰国贷款买房
坦白说，外国人其实可以在泰国贷款买房，但很难。
除非你在泰国有正规工作，有工资流水或上税记录，否则外国人基本不能在泰国银行申请贷款，所以绝大多数人都不符合条件。
这也就意味着，泰国并不适合想利用杠杆买房的人。
虽然泰国房价并不算高，曼谷核心区六七十万也能买到不错的投资房产，但如果你连这几十万的预算都不充足，本身的抗风险能力也一般，那真心不建议你盲目扎入泰国楼市。
4、泰国买房不一定都会涨
泰国房产的收益主要来自两个方面：房价上涨收益和租金收益。
从长周期来看，泰国近10年的房价涨幅，平均每年能达到8%-10%，虽然期间有小幅波动，整体是一直在上涨的。
所以像18、19年就开始跟我们在泰国买公寓的朋友，房价肯定是涨了的。
当然这个涨幅跟房子的地段和配套息息相关，如果是买在曼谷郊区且不靠近地铁的公寓，不涨反跌都是有可能的。
再看租金收益，下图是位于曼谷的第三代CBD核心区的IDEO Rama 9项目的租金收益情况，这些房源都是我们本地托管团队管理的房源，数据保证真实。
算下来，租金回报都在4.5%-5.5%左右，对比我们北上广深一点几的回报率，翻了两三倍不说，总价还更便宜。
这个公寓我们老板和同事也有入手，所以你看到的，也是我们自己人的真实租金收益。
5、泰国公寓物业费很贵，但服务水平够高
一般泰国物业费的价格在40-80泰铢/平，合人民币8-16元，对比我们，真的不便宜。
但缴纳泰国的物业费后，你就能免费使用公寓的车位、泳池、健身房、阅览室、游戏室等等一系列配套设施，物业还会派人每天打扫维护这写配套设施，以及24小时的安保，保证你的生活质量，这样一来，泰国的物业费其实算是非常超值的。
泰国公寓配套
这也是为什么我们每次的泰国考察团，都会有朋友看房之后当场订房的，因为真实去看过去体验过后，感受更直观。
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6、泰国房子出租难也不难
现在在国内手握多套房产，房子出租难的朋友不在少数。
那么在泰国，租客带看、筛选租客、签合同、后续房屋问题等，异国他乡的难度岂不是加倍？
首先，泰国租房流程上确实跟国内相当，上面提到的问题都是必要经历，但是如果跟着我们在泰国买房后，自己没时间没精力去打理房子，是可以委托我们的本地团队托管房屋的，目前跟我们在泰国投资房产的朋友，交给我们打理的房子已经有上百套了。
什么招租、带看、签合同、房屋清洁等等，我们托管团队都会帮你处理好，你只需要在国内等着每个月收租。
其次，房子能不能租出去？
当然存在租不出去的房子，曼谷也有垃圾房源，什么郊区盘、不靠近地铁的公寓，出行居住一点都不方便，怎么可能租的出去？
但至少我们敢说，我们推荐的曼谷项目，都是位于城市租赁市场最活跃的地段，核心区、近地铁、知名开发商是我们基础的选筹标准，这样的房子，基本都不愁租，放出来基本一到两周内就能租出去了。
并且泰国公寓不允许做短租，一般都会签半年或一年的合同，你也不需要担心房子动不动就会空置。
7、曼谷很好，但也很堵！
虽然我很喜欢曼谷的生活，但不得不说，曼谷的交通真的很糟糕。
作为全球知名的“堵城”，曼谷被调侃是一座“一天只能做一件事”的城市，日常出门开车或是打车堵车是家常便饭。
