“法官，购买的新房还在开发商名下就被法院查封了，我该怎么办？”
“法官，对法院查封不动产有异议，提出执行异议要提交什么材料？”
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在执行程序中，不动产的查封与处置是实现申请执行人胜诉权益的关键步骤，也是法院保障执行效果的重要手段。为保证当事人的合法权利得到救济，增进公众对涉不动产执行异议案件的理解，11月15日，通州法院召开涉不动产执行异议案件审查情况新闻通报会，通过梳理近年来涉不动产异议案件的特点，总结机制举措，发布典型案例，为群众提供更加清晰的法律指引，确保当事人合法权益得到有力保障。
据通报会介绍，2019年至2023年，通州法院涉不动产执行异议案件收案数量逐年上升，占执行异议类案件比例呈现波动式上涨趋势。涉不动产执行案件异议类型多样，且集中在查封、拍卖环节，但驳回案件占比较高。
通州法院党组成员、副院长朱长军表示，产生上述现象主要有三点原因：不动产交易行为较为复杂，权利公示存在局限性，导致实践中被执行人财产产生各种权属纠纷；近年来不动产价值波动，当事人关于财产处置价格的争议数量增多；不动产处置周期长，异议案件维权成本低，存在异议人滥用异议程序情形。
朱长军介绍，针对上述问题，通州法院秉持善意执行理念，执行实施部门充分落实“合议”制度，在确保执行行为合法的同时，充分发挥主观能动性；通过抓好立案执行衔接，推动执行异议化解关口前移，在源头化解执行“衍生案件”；及时梳理典型案例，对涉不动产执行的案外人异议类型及裁判结果进行调研，切实发挥裁判引导作用。
通报会上，通州法院执行局副局长晋怡表示，受理涉不动产执行异议案件申请时，常会有当事人因提出执行异议时间超出法律规定或提供材料不全等原因，导致异议申请被驳回。她从涉不动产执行异议提出的时间、不动产买受人物权期待权的保护、案外人租赁权异议审查等角度，全面系统地介绍了涉不动产执行异议审查中的常见问题和法律适用，进一步帮助群众理解法院在此类案件中如何依法保护当事人合法权益。
随后，执行局执行四分队副分队长鲍婕通报了通州法院受理的六起涉不动产执行异议案件的典型案例。这些案例涵盖了目前涉不动产执行异议案件的主要类型，详细阐释在不同情形下法律的适用和裁判依据。在其中一起典型案例中，边某从开发商处购买的房屋未交付被法院查封。通州法院受理案件后，通过审查，认为边某作为商品房消费者，在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房是其唯一住房，且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，因此对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利。据此，通州法院及时裁定中止对涉案房屋的执行，保护了商品房消费者的物权期待权。
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通报会上，通州法院党组成员、政治部主任郜超表示，通州法院将持续扎实开展涉不动产执行异议案件的审查工作，通过完善审查机制、优化执行流程，及时回应异议人主张，促进涉不动产执行异议案件审查工作规范化，不断提升审判执行质效和司法服务水平。
来源 | 京法网事
