49项物业设备设施保养清单，项目、工程经理必备！

（一）专变变压器

• 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘。

• 检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常。

• 测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档。   

• 清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。

• 视运行情况调整档位和优化运行。

保养时间

6月、12月的1-5号

执行人

供电局/维修组配合跟进    

高压柜停电

（二）专变高低压房

• 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘。

• 对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗。

• 每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护。

• 检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常。

• 检查各抽屉柜是否灵活。

• 测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

• 清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃。

• 现场电路图、上墙资料完好。

• 管道井内堆放杂物，物业被罚8150元！
  

保养时间

6月、12月的1-5号

执行人

供电局/维修组配合跟进

（三）发电机

• 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固。

• 每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护。

• 检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。   

• 检查蓄电池电压和电液比重。

• 检查皮带的张紧程度。

• 清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管。

• 定期更换机油和冷却水(详细查看说明书)。

• 检查柴油箱、输油管有无渗漏。

• 检查接地线有无松脱。

• 检查运水烟箱运转是否正常。

• 模拟断电测试自动起机及来电自动停机。

• 所有选择开关打至自动状态。

• 清扫地面，检查标识、门锁。

• 现场电路图、上墙资料完好。

  
  

保养时间

1、4、7、10月的10-13号

执行人

专业维保公司/维修组配合跟进

（四） 层间配电房

• 保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线。

• 检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘。

• 对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗。

• 每年一次对接触器进行拆件维护。

• 检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常。

• 清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃。 

• 测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

• 现场电路图完好。

  
  

保养时间

1、4、7、10月的14-25号    

执行人

维修组    

（五）风柜、水泵配电柜

(包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井)

• 保养前需停电、验电、挂接地线，除尘。

• 检查开关接线接头是否过热并进行紧固。

• 检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

• 清扫地面，检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。

• 对变频器进行除尘紧固接线。

• 每年一次对接触器进行拆件维护。

• 现场电路图完好。

  
  

保养时间

3、6、9、12月的1-10号

执行人

维修组

高压柜地刀合闸

（六）南广场喷泉配电控制系统

• 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘。

• 检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

• 检查标识，定期重调电脑参数，确保运作正常。

• 每年一次对接触器进行拆件检查。

• 现场电路图完好。

  
  

保养时间

3、6、9、12月的11-20号

执行人

维修组

（七）公共配电箱

• 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线。

• 检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘。

• 检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

• 检查标识、门锁。

• 每年一次对接触器、变频器进行拆件检查。

• 现场电路图完好。

  
  

保养时间

3、6、9、12月的11-20号    

执行人

维修组    

（八）生活用水水池

• 排清池内存水用药水进行清洗和消毒。

• 确保清洗质量，并出具符合国标的水质检验报告。

  
  

保养时间

1、4、7、10月    

执行人

专业维保公司/维修组配合跟进    

（九）南广场喷泉

• 检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损。

• 停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，各参数是否正常。

• 每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，接地线牢固。

• 定期测试，保证功能正常。

  
  

保养时间

1、4、7、10月的25-30号    

执行人

维修组  

变压器验电

（十）生活消防水泵房 

• 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线。

• 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据。

• 各类电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)。

• 拧紧电机固定螺丝。

• 检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，地面卫生打扫。

• 现场电路图完好，温度确保不超过35℃。

• 每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行，运行时需打开泄压阀，并密切留意压力表。

• 检查标识是否完好清晰。

• 检查缓闭式液位控制器是否正常。

  
  

保养时间

1、4、7、10月的25-30号 

执行人

维修组    

（十一）市政给水管

• 检查各阀门驳接法兰是否渗漏。

• 阀门、压力表是否正常，每季度对阀门螺杆加润滑油。

• 每二年除锈刷漆翻新。

• 清洗Y隔。

  
  

保养时间

1、4、7、10月的30号 

执行人

维修组    

（十二）各层给水管

• 检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常。

• 检查标识是否完好清晰，每季度对阀门螺杆加润滑油。

• 每二年除锈刷漆翻新(不锈钢除外)。

• 清洗Y隔。

  
  

保养时间

2、5、8、11月的1-5号 

执行人

维修组   

（十三） 隔油池

• 每日清理隔渣油脂等残留物。

• 每月至少一次全面清理隔油池。

• 每日至少二次投放药物。

• 废水主排放口检测水样并提交化验报告。

• 各隔油系统维护。

  
  

执行人

专业维保公司/维修组配合跟进    

变压器接地桩

（十四） 污粪池（井）

• 每半年彻底清理抽排一次。 

• 确保不满溢、不板结、不堵塞。

保养时间

1、7月 

执行人

专业维保公司/维修组配合跟进    

（十五）污水、雨水、粪管 

• 检查各阀门驳接法兰是否渗漏，卡箍是否松脱。

• 检查标识是否清晰。

• 每二年除锈刷漆翻新(不锈钢、PVC管除外)  。

• 定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水，面盖是否完好，并定期清除杂物和污泥(遇雨水季节需增加巡检次数)。

保养时间

2、5、8、11月的6-10号

执行人

维修组    

（十六）集水井 

• 定期检查是否积水，并定期清除杂物和污泥、沙石，(遇雨水季节需增加巡检次数)。

• 检查液位浮子、手自动状态是否正常。

• 检查连接管有无松动，标识是否清晰。

• 每半年将止回阀解体维修。 

保养时间

2、5、8、11月的11-15号  

执行人

维修组、清洁部    

（十七）空调主机

• 定期表面除尘。

• 检查保温层有无翻松。

• 主机机体上各驳接口有无渗漏油、水。

• 检查开关接线接头是否过热并紧固。

• 检查接地线是否牢固。

• 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。 

• 检查各参数是否在允许范围内。

• 每年对主机冷凝器进行通炮，每二年至少对蒸发器进行一次通炮，（当小温差大于3时需进行通炮）。  

执行人

专业空调公司/维修组配合跟进    

（十八） 冷冻泵 

• 定期表面除尘。

• 检查保温层有无翻松。

• 检查开关接线接头是否过热并紧固。

• 检查接地线是否牢固。

• 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

• 检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5％。关注公众号：物业管理圈。

• 每月对电机水泵轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)。 

• 拧紧电机固定螺丝。

• 检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常。

• 配电柜现场电路图完好。

• 检查标识是否清晰。

• 每年一次更换水系统。

• 清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

保养时间   

3、6、9、12月的21-25号 

执行人  

维修组    

（十九） 冷却泵

• 定期表面除尘。

• 检查开关接线接头是否过热并紧固。

• 检查接地线是否牢固。

• 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

• 检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内。

• 每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)。

• 拧紧电机固定螺丝。

• 检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常。

• 检查标识是否完好清晰。

• 配电柜现场电路图完好。

• 清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

保养时间  

3、6、9、12月的25-30号

执行人      

维修组    

变压器除尘、吹灰

（二十） 冷却塔 

• 定期检查电机开关接线接头是否过热。

• 检查接地线是否牢固。

• 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

• 检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5％。

• 每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)。

• 拧紧电机固定螺丝。

• 检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表、浮球阀是否正常。

• 每周一次吸泥并进行水处理。

• 每半月检查电机皮带(必要时调整)。

• 每月至少一次清洗冷却塔和填料。

• 每季对风轮除尘。

• 每年一次更换水系统。

• 清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

• 检查标识是否完好清晰。

• 清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。

执行人 

专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进    

（二十一） 盘管风机 

• 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据。

• 每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)。

• 拧紧电机固定螺丝。

• 检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常。

• 冷凝排水管和风管保温层有无翻松。

• 排水是否顺畅。

• 每月疏通排水管和清洗风滤网。

• 每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片。

• 每年更换风滤网(必要时提前更换)。

• 地面卫生打扫。

• 检查标识是否完好清晰。

保养时间      

3、6、9、12月的25-30号 

执行人  

专业空调维保公司/维修组配合跟进    

（二十二）AHU、送(新)风、排风机 

• 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据。

• 每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)。

• 每月检查电机皮带张紧度(从静止位置能压下2cm为正确)。

• 拧紧电机固定螺丝。

• 检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常。

• 保温层有无翻松，传感器、压力表是否正常，冷凝排水是否顺畅。

• 每月清洗风滤网。

• 每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片。

• 每半年对风阀的转动部分加注润滑油。

• 每年更换风滤网。

• 地面卫生打扫。

• 检查标识是否完好清晰。

保养时间      

3、6、9、12月的25-30号 

执行人   

专业空调维保公司/维修组配合跟进    

（二十三） 主机

• 停电除尘。

• 检查内部线路，紧固接线。

• 定期检查主机各功能是否正常(每季度至少一次进行联动试验) 。

保养时间

2、5、8、11月 

执行人

专业消防公司、安管部、维修组 

（二十四） 水管

• 每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外）。

• 检查各阀门驳接法兰是否渗漏。

• 压力表、水表、标识是否正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

变压器螺丝、螺母紧固

（二十五）消火栓

• 每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外）。

• 检查各阀门驳接法兰是否渗漏。

• 配套设施是否完好，标识是否清澈。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

（二十六） 防火卷帘

• 手动试验上升、下降灵活。

• 检查电机相间、相对地绝缘并记录数据。

• 电机轴承、传动齿轮加润滑油，拧紧电机固定螺丝。

• 每季度定期测试联动，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

低压柜除尘、吹灰

（二十七）喷淋

• 检查各阀门驳接法兰是否渗漏。

• 阀门杆加润滑油。

• 喷淋头定期抹尘。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

（二十八） 烟感、温感

• 每年由有资质的专业公司进行彻底清沽(电路、感应器)。

• 定期测试联动，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月 

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

（二十九）消防、送风、排风排烟机

• 对配电柜进行除尘。

• 检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常。

• 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据。

• 每半年对电机轴承加润滑油，关注公众号：物业管理圈。拧紧电机固定螺丝，地面卫生打扫。

• 检查各风阀门是否处于正常状态(排烟平时关闭，火警状态开启，防火阀70℃或270℃关闭)。

• 每半年对风阀的转动部分加注润滑油。

• 定期测试联动，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

（三十）破玻 

• 检查接线有无松动，胶片有无破损。

• 定期测试联动，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

（三十一）对讲

• 检查接线有无松动，音量能满足要求。

• 定期测试联动，保证功能正常。

  
  

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组 

（三十二）警报器

• 检查接线有无松动，音量能满足要求。

• 定期测试联动，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月 

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

（三十三）湿式报警阀

• 检查各阀门驳接法兰是否渗漏。

• 传感器、压力表是否正常。

• 定期测试联动，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

（三十四） 消防、喷淋及相关恒压水泵

• 手动试验水泵检查机械、各参数是否正常。

• 停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据。

• 每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝。

• 定期测试联动，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

（三十五）安全通道

• 防火门定期检查闭门器是否正常，

• 门体有无破损，

• 门铰转轴加润滑油。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组 

低压柜螺丝、螺母紧固

（三十六）安全出口、应急灯(包括地下室)

• 定期充放电测试，保证功能正常。

• 每次放电不小于30分钟。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组    

（三十七）摄像头、录像机

• 录像机除尘，检查各功能是否正常。

• 每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘。

• 定期测试，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业消防公司、安管部、维修组

（三十八）电脑主机、DDC控制器、模块

• 每半年除尘，紧固接线。

• 检查各功能是否正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业公司、维修组

（三十九）收费系统

• 除尘，检查内部线路，紧固接线。

• 定期测试，保证功能正常。

保养时间

2、5、8、11月

执行人

专业维保公司/维修组 

（四十）机房

• 电源箱除尘。

• 检查开关接线接头是否过热并进行紧固。

• 检查接地线。

• 摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

• 清扫地面，温度确保不超过35℃。

• 检查标识、门锁。

执行人

专业电梯公司/维修组配合跟进

（四十一）轿厢

• 定期检查按键，显示器，平层功能是否正常。

• 检查五方通话系统是否达到通话标准。

• 检查门缝门坑、门感应是否正常。

• 检查照明、空调及标识是否正常。

执行人

专业电梯公司/维修组配合跟进