随着美国减息，香港跟随，再随着施政报告推行的一系列措施，香港楼市，再现“风云变幻”。
长实（1113）与港铁（0066）合作发展的黄竹坑站港岛南岸第3C期BLUE COAST II于11月19日进行首轮销售，推售共256伙，户型涵盖两房至三房，入场费921.4万元起！
来源：HK01
刚开售，众多准买家已于售楼处排队等候报到，现场目测有200人！
排队人龙排满置富都会行人天桥，龙尾延至扶手电梯口...
项目于昨日下午截止，截收8,000张认购登记，以首轮卖256伙计，超购认购逾30倍！
来源：星岛头条
买家出席率方面，初步估计有4成内地人士，香港本地人士则占6成较过往多，反映了减息及施政报告后市场气氛转好，香港人入市信心增强。
这也让人感叹到：香港楼市，终于要开始“逆风翻盘”了？
与此同时，也有人好奇：为何在今年第四季度，香港楼市才开始有复苏迹象？原因就在于：
回报率！
众所周知，买楼目的无非有两个：一个是自住，另一个是投资（出租或转卖）。
据美联物业住宅部行政总裁介绍：买来投资的客户，占该行约5成水平！估计项目落成后呎租可达75元，租金回报约4厘。
来源：HK01
而细看这两个月的香港地产新闻，大家会发现：许多发展商在开发地产、售卖房产时，几乎都会提到：4厘的回报率！
那么，究竟4厘，有何神奇之处，发展商为何再三强调？此外，香港的楼市，近期发展趋势又会如何？
要想知道以上这两点，我们通过回顾这两年香港楼市“风云”，或许可以了解得更加清楚。
过去2年，香港楼价回落，成交量下跌，除受疫情、香港及内地经济下行外，还有美国加息的原因。
在过去两年期间，美国加息了11次，港元与美元实行联系汇率制度，为维持港元稳定，香港金融管理局也需跟随美国加息。
来源：HK01
2022年初，新建立的楼盘按揭利率才约1.5%，到了2024年初，就已经升到4.125%水平！
我们简单算一下，如果以30年还款期计，同一笔按揭金额，每月要多还款大约40%！
而且大家也别忘了：加息，加的不仅是贷款利率，定期存款利率也同样上升！
2022年初，一年期港元定期存款利率接近于零，然而，去年就已经上升到4、5厘水平。
当时还没有撤辣，众多的楼市辣招已令楼市投资需求减弱，如果按揭买房，还银行的利息就要上升，自身压力更会加大！
来源：香港经济日报
当时，香港已出现不少银主盘（因业主无力还款，房产被银行收回）趋势上升的相关新闻报道。
如果向银行存定期，自己得到的利息就越高！
这么一来，精明的消费和投资者，就会偏向选择存定期，而不是买楼！
结果就是导致更多资金就会涌向定存，而不是楼市，楼市就会考虑：
降价。
即使在今年年初财政预算案启动撤辣，楼市交投虽回稳，但仍是好景不常。
过两个多月又再急转直下，一、二手相继劈价依然滞销，这源于市场信心不足，贷款利率依然高于租金回报，对楼价走势预期负面。
来源：星岛头条
此时，香港也出现了这么一个场景：买楼市场一般，香港租房市场却十分兴旺！
受到政府各类专才计划的影响，住宅租赁需求增加，去年各类住宅的租金有所回升！
而当租金回报回升到一定水平，贷款利率也降低到一定水平时，就会更多人倾向于买楼！
来源：星岛头条
上月，美国终于降息，港府也第一时间跟随美国降息。那么，租金回报要达到多少，才能让更多人想买楼呢？
以目前来说，就是我们前面提到的：4厘！
一方面，这个数字已贴近新批楼按利率（可以说，租金足够还款银行利息），另一方面它比银行定期存款利率还要高，甚至比政府今年推出的银债保底息率回报更高！
来源：大公文汇
于是，这“一推一拉”的效果，也让投资界形容：“供楼比租楼划算的时代，又要来临了”！
此外，本次香港楼价兴旺，除“美国降息、内地人才来港”外，还有诸多“助推”。
比如：港府于今年施政报告放宽投资房地产的限制，容许申请人投资住宅物业，但成交额须是5000万元或以上，对于豪宅销售有一定助推作用。
再比如：金管局也于10月16日起，起放宽住宅物业的按揭贷款条件，不论物业价值、是否自用或公司持有以及买家是否“首置”，按揭成数上限一律调整至七成！
供款与入息比率上限一律调整为五成！
来源：HK01
这也大大增强港人置业意愿，进一步刺激楼市。
至于这次的“触底反弹”能否持续，会否像今年年初刚撤辣那般：上涨后又随即进入低迷瓶颈期，仍有待市场观察。
那么，大家看好香港楼市吗？为什么，评论区欢迎留言。
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