这是“好姑娘在德国”的第765篇原创
前几天有关注者私信问我关于德国出租房的事情，后来聊天中得知疫情前他人在中国没有长居，用中国收入在德国贷款买了个投资房。
疫情前他经常来德国出差和旅行，当时对德国印象很好，想着以后或许可以送孩子来德国读书或者移民到德国。机缘巧合下他听闻中国收入也可以在德国贷款买房，最关键的是德国首付要求相比于中国低很多，而且当时利率也低。
所以他在德国某大城市买了个小的投资房。据说他当时买的房子现在价格涨了很多，再加上当时首付低(充分利用杠杆)+利率低，这个投资房给他带来了不少收益。
这让我想起了《纳尔瓦宝典》里的一句话：要想获得财富，就必须充分利用杠杆效应。而在德国买房就是所有普通人都可以利用的杠杆，尤其是在低利率低首付的情况下，收益率会因为杠杆而被放大。
虽然现在德国经济下滑，但大城市房价还有一定上升空间，尤其柏林，很多外来人口的到来，让柏林房间和租金上涨了很多。
核心城市和核心地段的房价会随着时间不断增值，其背后原因主要是通货膨胀。随着货币贬值，房产作为一种硬资产，其价值反而会提升，成为抵御通胀的最佳选择。购房不仅是居住的需求，更是一种稳健的投资策略。
🔹 以租养房 - 让房产为您创造现金流
在柏林等城市，通过租金收入完全可以实现“以租养房”。
•租金收入：即使租金起初覆盖月供，未来租金上涨的潜力更高。
•贷款还款：随着时间推移，贷款负担逐渐减少，而租金收益会持续增长。这种“租金养房”的模式让房产不仅能保值，还能为您创造长期稳定的现金流。
🔹 杠杆效应 - 用最小的投入撬动最大的收益
贷款的真正优势在于 杠杆效应：
假设用 30%的首付（30万欧元）购买了一套价值 100万欧元 的房子，而剩余的70%通过贷款支付。即使最保守估计，房价在10年内翻倍变为 200万欧元：
•本金投入是30万，但最终房产价值增加了 100万欧元，实现了 1:3.3的投资收益。
•而全款购买的朋友虽然房子也翻倍，但她的 投入本金（100万欧元） 却无法享受杠杆的优势——同样赚100万，却付出了更多的机会成本。
此外，在贷款利率低于通货膨胀率的情况下，贷款的价值更显突出，通过贷款撬动的资产价值就越大。
用房产再融资 - 让房子永不“睡觉”, 房产不仅是资产，更是持续增值的“赚钱工具”。当您完成贷款还款后，房产就可以用于再抵押贷款，释放出新的资金。让房子持续“工作”，这才是真正让资产增值的秘诀。买房不仅是经济决策，更是改变能量的转折点。
🔹 德国当房东事情多
德国当房东可不是件简单的事，找靠谱租客，房子有问题了还得找人去修缮，每年还得给出账单。德国法律比较保护租客，一旦遇到不靠谱的租客，有可能惹得一身麻烦。
解决方法: 在大城市买高档点的（新）房子，这样可以找高收入人群为租客，从一定程度上降低找到不靠谱租客的概率，好房子出现问题的概率也低。委托托管公司帮忙打理房子，省事又省力。
🔹 报税复杂
德国报税真的很麻烦，尤其有投资房后税务情况更复杂，租金报税也需要花时间学习了解，有时候还要和税务局打交道。
解决方法：找专门的税务师帮助报税。
❤️ 尾
总之德国买房有好有坏，还是要根据大环境和自身情况来评估。
Iris小姐姐作为德国资深房产经济人，在德国帮无数人买卖过房产，而且通过她我才了解了两个德国贷款买房的冷知识：
🔹 中国收入可以在德国作为贷款凭证（比如她帮很多国内工作的客户在德国成功贷款买房）
🔹 在德国买房可以直接使用人民币支付，卖房的时候也可以以人民币结算（在合法合规的情况下）
如果你对在德国贷款买房感兴趣，可以联系Iris小姐姐哦，为你提供专业的咨询服务。
💛 欢迎大家来小红书上找我玩呀！
