这是“好姑娘在德国”的第755篇原创
前段时间和一位在德国生活多年且买过好几套房子的前辈聊天，前辈分享了不少有关德国买投资房的tipps，希望对大家也有所帮助。
❤️ 租售比
租售比是每个月冷租金/ 每平米的房价
🔹 5%或更高：通常被认为是较好的租售比，表明投资回报率较高。
🔹 3%-5%：适中，可能适合长期持有投资，兼顾租金和升值潜力。
🔹 低于3%：租金收益偏低，更适合依赖房价升值的市场。
一线城市（如慕尼黑、法兰克福）：房价较高，租售比可能低于3%，但房产升值潜力强。
二三线城市（如莱比锡、不来梅）：房价相对较低，租售比可能在5%以上，更适合追求租金回报的投资者。
❤️ 租金
既然是投资房，租金是收入的一大来源，在做投资房的购买之前一定要了解一定要了解房子可以租出去的可能性，例如周围是大学城或者大工厂，那么房子空置的情况就会低很多。同理大城市空置率比小城市低，东德房屋空置率比西德高，个体商铺的空置率比民宅高。
查看租金发展有以下三个渠道：
❤️ 资本利得税
投资房在10年进行买卖要对资本利得进行缴税。
持有房产10年以上可免征资本利得税。如果房产被个人用于投资，而非商业用途（例如出租给私人），在持有该房产超过10年后出售，所产生的资本利得可以免税。
投资房出售前3年自住也可以免除资本利得税。
❤️ 房东的额外支出
公寓房每个月的物业费有一部分是不可以转嫁到租客身上nicht umlagefähige kosten，这一部分也不能用来抵税，属于房东的支出。
还有一些不能与租客的费用还有例如大笔房屋维护费(Instandhaltungskosten)，房屋巡查人员(Aufsicht)的费用。当然一些小的维护费还是有可能性与租客分摊的，有一些小维修租客还是需要承担的，例如简单粉刷墙壁和房顶，贴墙纸和简单重刷地板等。
各种保险。比如律师险，房屋险。这些支出可以用来抵税。
❤️ 租金税收
租金被视为个人收入的一部分，需要根据个人所得税规则纳税。德国收入超过62.810欧以上的部分要纳税42%，也就是说如果你工资年薪超过62.810，出租房子每年的应税收入就需要纳税42%了。
应税收入=总租金收入−可抵扣费用
🔹 总租金收入：
来自租户的租金支付。
任何额外收入，如停车位租赁或设备租赁费用。
🔹 可抵扣费用：
贷款利息：用于购房的贷款产生的利息部分（不包括本金还款）。
维修和保养费用：如屋顶修复、管道维修等。
管理费用：物业管理公司收费。
折旧费用：房屋建筑部分可以按年折旧（通常为50年内每年2%，20223年之后的新建房折旧3%)。
房屋保险：如建筑保险、责任保险。
财产税（Grundsteuer）：地方政府征收的财产税。（可以转嫁给租客，让租客支付。）
广告和租赁相关费用：如发布出租广告的费用。
其他运营成本：如水电费、清洁费等（如果这些费用由房东支付）。
欢迎大家补充其他德国投资房产的tipps呀。
想了解德国买卖房产、贷款，验房和理财的流程和信息，可以参加 @Immo -Bond 关于INVESTMENT TALK 市场分析和买卖房主题直播。
🔹时间：2024年12月4号德国时间19:00的直播。
🔹地点: ZOOM， 直播前一天会把直播入口发到群里。
👉 避坑点。
👉 砍价TIPP。
👉 经验交流。
👉 2025 投资建议
🔹 Immo Bond是谁
德国商会贷款师，房中介，民用商用保险顾问，民用商用有价证券投资顾问，企业融资顾问，法兰克福金融商学院商用地产融资顾问，TÜV Rheinland 挂名房屋估值师。
🔹参与直播方法: 下图扫码入群获取直播入口
💛 欢迎大家来小红书上找我玩呀！
