前言
房屋下水管道漏水咋办？谁来管？
新房验收时不知道下水管道咋回事，如今坏了，该谁来负责？
楼下装修改造把下水管道挪移了，造成我家管道经常堵，我该找谁？
出现这些问题该如何解决呢？是找物业，还是找开发商？还是业主自费解决？让我们一起来看看！
嘉宾
天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、
天津华盛理律师事务所
尚斌律师
天津如鱼物业公司
许艳霞总经理
案例
案例一：
许艳霞总经理：
首先，楼内公共立管，非人为损坏质保期内由开发施工单位负责，非人为损坏质保期以外由辖区物业单位负责，装修期间或者使用过程中造成损坏、堵塞由使用人或者破坏人负责。
第二，要看这个下水管道的施工方案，一般来讲，一楼都是独立下水管道，二楼以上是共用一个下水管道，所以不管是多少年的老房子，不管一楼房屋是做什么使用，二楼的下水管道堵塞的问题都与一楼无关。
案例二：
尚斌律师：
案例三：
许艳霞总经理：
解读与分析
住宅楼房下水管道漏水的责任应该如何划分？
尚斌律师：
1、新领钥匙入住验房，下水管道接口漏水、检修口漏水，由物业公司负责协调建设单位施工方进行质保维修。
2、夏季冷凝结露水由使用人自行处理。
3、专用部位在楼上或者楼下管根部出现渗漏，谁家使用谁家负责。
4、楼顶共用排气位置渗漏（让气体不能接触到人，直接排到空气中，防止有沼气等有毒气体进到室内对人体有害，主要作用是保持下水管内气压与大气压平衡，防止管内污气倒回卫生间），由物业公司负责处理。
住宅楼房下水管道分哪几部分？不同部分，都需要谁来负责？出现问题找谁解决？
许艳霞总经理：
1、楼顶排气部分，维修维护由物业单位负责。
2、楼内公共立管，非住户人为损坏质保期内由开发施工单位负责，非住户人为损坏质保期以外由物业单位负责，装修期间或者使用过程中造成损坏由使用者或者破坏人负责。
3、住户专用部位，新接收钥匙入住验收发现问题，质保期内由开发施工单位负责，质保期以外由物业单位负责，装修过程造成问题由装修公司负责，进驻后期出现问题由使用人负责。
4、楼内处室外公共管道 ，由物业公司负责。
5、楼层公用检修口，非住户人为损坏质保期以外由物业单位负责（公共检修口是一处重要公用位置，装修期间不得封闭，出现检修维修必须使用时，专有住户必须予以配合。）
新买的楼房，验收房屋时也看不到下水管道，如果装修后发现管道破损找谁负责？
尚斌律师：
1、正常楼房竣工验收过程中，会针对下水系统有独立的无压水管道进行检查验收，物业公司承接查验也会做注水实验，以保障交付正常使用，装修公司进场前会全面勘察量尺。
2、选择正规装修公司并签订协议合同，装修交付时做好验收。（此种情况，容易出现责任模糊的问题，形成原因有很多，领钥匙入住前没有检验，装修完毕后使用时发现问题等等。如果在装修过程中人为损坏、楼体自然沉降损坏、使用人使用过程中损坏，鉴定起来非常复杂。）
装修时楼下的邻居为了扩大卫生间和厨房空间，私自把主管道位置进行了改动，家中经常会出现管道堵塞问题，这事该如何解决？
许艳霞总经理：
1、确定自家堵塞是否是由于主管道改造造成。
如果住宅小区属于商住两用小区，一楼为饭店，楼上业主的主管道及外管网化粪池经常堵塞，这事怎么解决？
尚斌律师：
1、饭店的排污属于特殊性的经营排污，小区的主管道和外网化粪池是由物业公司负责维护清理，出现这样的情况应建议物业公司和饭店经营者单独签订维护协议，定期做好检查维护。
2、商住两用小区一楼经营用房建议采用独立下水，将合并的管线独立分开，就不会经常出现主管道堵塞情况。
