以常理来说，寸土寸金的市中心是开发商们的必争之地，快速回笼资金也是大多数开发商的首要目标。
为了留在市中心，开发商们愿意卷生卷死，在不断内卷中提升自己。
然而，有个开发商却不走寻常路，大本营从市中心海珠，逐步转移到远郊花都。
不仅如此，还在花都大手笔投入约400亿。
这样独特的步调，说的正是中旅投资在广州的发展路径。
中旅投资的背景很牛，是中旅集团旗下全资子公司，国务院首批确立的16家央企开发商，已经干了30多年地产。
但这么牛的开发商却是直到2020年才初入广州。
这么多年才想起一线城市广州，这个反应实在是有些“迟钝”。
同样的慢节奏，贯彻了整个中旅天宸府的开发周期。
2020年，中旅投资将天宸府地块的75%股权从珠实手中买来，但中旅天宸府的首开却要等到2022年7月。
中旅天宸府效果图
当然了，前期的慢节奏不全是中旅的锅。毕竟这地块的历史故事相当丰富。
其实，中旅天宸府的地块，早在2007年已经拿出来卖了，当时的第一手竞得人是保利总价约1.95亿，后面不知道什么原因，保利把地给退了。
2014年，这宗地再次拿出来卖，还没拍，就因为债务纠纷问题直接官方被叫停。
直到2017年，它才被珠实以12.76亿拿下。
因为价格很低，折合楼面地价仅1.6万元/㎡，珠实对它的期望很高，希望它能卖到均价6万以上。
没想到3年之后，珠实就以2.13亿的价格将49%的地块股权卖给了中旅。
总价12.76亿，一半股权卖2.13亿？
短短三年，这块地从“小甜甜”变成了“牛夫人”，这期间珠实发生了什么？又是另外一个故事了。
我们接着讲中旅的故事。
2020年，当时的广州地产界是一片繁荣，中旅以极低的价格拿下海珠核心地块项目，地铁、学校、商业样样都有。可以说捡了个大漏。
但这个地块的构成其实相当复杂，有住宅有商业有写字楼有回迁房，容积率还高达8.38。
要将这个项目做好，其实真的很考功力。
对于一个首入广州的开发商来说，这份考卷有点超标了。
我们看看中旅是如何解题的。
中旅天宸府一共有ABCD4栋楼，最高的46层，最低的44层，超高容积率只能往高了建，这也使得产品舒适度不够高。
其中A-C栋是住宅，D栋1-5层是服务设施、6-14层是酒店，15层以上是住宅。
另外还有一栋E栋是老早就建好的回迁房，与D栋的楼距最近的位置只有10多米。
在产品上，中旅天宸府60%是90㎡以下的户型，40%是100㎡以上的户型。
从这些指标，大概可以得出这是一个标准的刚需产品项目。
但是，中旅天宸府2022年首开均价6.5-7.3万/㎡，价格就不是刚需了。
这份答卷，无论怎么看都不算完美，而且还有定位混乱的问题。
更别说这是做了3年之后才交出来的答卷。
我们不以主观视角评判其好与不好，单以数据论证其答卷的分数。
如今，2年过去了，天宸府还有155套货没卖出去。
相比同板块的保利燕语堂悦（克而瑞数据显示2024年5月仅一个月网签132套），这去化速度可是差了不止一点半点。
来源：广州住房和城乡建设局
价格也是一步步降到现在的4字头。还没收楼，高位入场的业主已经净亏上百万。
拿地到开卖，中旅花了差不多3年的时间。
现在，海珠新规产品使用率已经干到110%，中旅天宸府产品设计无疑已经过时了，不知道到清盘还要多长时间？
据中旅的债券报告现实，该项目预计在2026年前完成销售及回款。
开发3年，卖4年，一个项目折腾7年。
这样来看，真的很难适应市中心的开发节奏。
显然，中旅天宸府虽是中旅首次进军广州的作品，但首秀成绩并不理想。
于是，海珠之后，中旅退到了花都。
2021年，中旅在花都连下三子。现在，中旅在花都有3个项目，分别是中旅名门府、中旅璞樾天序和中旅阿那亚九龙湖，总投资约400亿。
只能说，大手笔吧。
但从数据上看，目前这些项目都卖得很一般。
位于广花新城的中旅名门府，项目建面约68万㎡。
阳光家缘数据显示，未售出住宅套数为710套， 大概占比42%。
来源：广州住房和城乡建设局
而位于广州北站的中旅璞樾天序，该项目地块是于2021年以总价83.95亿元拿下，规划建设约53万㎡的商业综合体，并计划引入首家免税店，总投资预计达99.6亿元。
项目在国庆假期，进行了首次开盘，声称已售出50套，截至10月28日，只网签了19套。
来源：广州住房和城乡建设局
再看中旅阿那亚九龙湖，是中旅投资与阿那亚在2021年合作的项目，旨在打造广州版的“阿那亚”。
两家拥有文旅基因的企业的联手，原本应该能激发出强大的市场潜力。
然而，这个项目目前在市场上声量并不大，成交数据也平平。
2022年后新取得预售证的房源，网签数仅有22套。
来源：广州住房和城乡建设局
总的来看，中旅在花都的3个项目，都透露出一种与世无争的感觉。
慢节奏也没错，毕竟慢工出细活嘛，只是在企业层面，中旅看起来完全不具备竞争力。
作为传统的16家央企房企之一，中旅的表现与其他央企地产商相比差距明显。
据克而瑞数据显示，2024年上半年，中旅投资以31.8亿元的全口径销售金额，排名第112位。
而2023年，中旅投资以83.2亿元的全口径销售金额，排名第136位。
该排名，甚至远不及中建集团旗下几个局的地产开发规模。
2020年-2022年，中旅地产的销售排名为129位、109位、144位，均排在行业的一百名以外。
业绩一般，负债率持续高企。
2023年，中旅投资营业收入106.7亿元，同比下降17.75%；净利润则亏损14.01亿元。资产负债率91.48%。
若把时间线拉长，2018-2021年，中旅投资的资产负债率92.18%、94.51%、89.44%、97.50%，常年处在90%以上水平。
2023年，中旅投资营业收入106.7亿元，同比上年的129.73亿元，下降了17.75%；净利润-14.01亿元，同比上年的2.57亿元，由盈转亏，下降了643.19%。
中旅投资亏损的情况不时就有所出现。
恒大事件之后，大家认为：慢等于妥。
但现在，房地产一系列组合拳下，风向变了。
开发商们被淘了一波之后，风险基本出清，房企们可以大胆说自己有多快了。
好比上个月的保利南方面粉厂地块，上午成交，下午开工。
因为现在，快等于强了。
回看中旅投资在广州布局的四大项目，普遍面临投资周期长、销售去化缓慢的困境。
也许深知规模上的掉队和发展瓶颈，今年以来中旅投资陆续挖角了不少职业经理人担任重要职位，并加大在一线城市拿地力度。
不过，这些调整能否带来实质性的提升，依然有待市场和时间考验。
各位，你们怎么看？
