11月8日，市法院召开新闻发布会，向媒体和社会公众通报南京法院涉物业纠纷审判工作情况（2021年7月-2024年6月）和涉物业纠纷典型案例。
南京法院涉物业纠纷审判工作情况
（2021年7月-2024年6月）
近三年来，全市两级法院以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，深入贯彻党的二十大及党的二十届三中全会精神，牢固树立“一盘棋”思想，不断提升依法履职能力，在涉物业纠纷案件审判领域创新多方联动合作机制，搭建多元纠纷调解平台，运用多样化审判工作手段，探索出具有南京特色的涉物业纠纷案件审判工作模式。
△市法院民四庭庭长李飞鸽介绍涉物业纠纷审判工作情况
从案件诉讼主体看，涉物业纠纷案件仍以物业服务企业作为原告主张权利为主，但业主或业主委员会作为原告起诉的案件也逐渐增多，起诉主体呈现多样化态势。此外，涉物业纠纷案件主体从单一的业主与物业服务企业之间的纠纷，向业主委员会与物业服务企业纠纷以及其他纠纷类型发展。
从案件争议类型看，涉物业纠纷案件以物业服务企业向业主或物业使用人提出的追索物业服务费、公摊水电费、车位管理费等类型为主，占比90%以上。此外，还有物业移交接管纠纷、业主使用和维护物业纠纷、业主自治管理相关纠纷、业主与物业服务企业人身财产损害赔偿纠纷以及公共配套设施权属纠纷等多种案件类型。
1.“后遗症”难消：开发商与物业服务企业职责不清
部分业主误认为物业服务企业与开发商是一体关系，使得业主面临开发商建设遗留的质量问题时，转而向物业服务企业主张权利。在物业服务企业对开发商建设“后遗症”无法快速有效协调处理的情况下，业主多以不交物业费的方式进行对抗，形成新的矛盾。
2.“满意度”不高：物业服务企业服务质量有待提升
一方面，存量房逐渐衰旧，物业服务企业需提供更高品质服务以回应业主需求；另一方面，物业服务行业在市场需求刺激下发展过快，企业良莠不齐。部分企业盲目追求经营利润，服务业主理念缺失，服务能力水平不够，致使业主对物业服务满意度不高。
3.“交费难”突出：业主维护自身权益方式还需改进
因物业服务合同对物业服务义务的约定常常较为概括和格式化，加之部分业主法律知识欠缺，致使业主与物业服务企业之间对物业服务的权利义务边界认识存在差异。部分业主存在交了物业费就应该由物业负责解决任何问题的过高期待，并在问题未能解决时以不交费的方式对抗。
4.“自治权”脱节：业主自治组织协调功能发挥不够
实践中，有的小区长年未能成立业委会，有的小区即使成立了业主委员会，也形同虚设。部分业委会成员忙于本职工作，无暇顾及业主委员会的工作；部分业委会委员自身能力不足，在调解矛盾纠纷时无法发挥有效作用。
一是“协作配合+齐抓共管”，凝聚联动解纷合力。与相关部门、行业组织建立协作机制，共研涉物业纠纷风险防范举措与纠纷处置，形成齐抓共管的工作格局。深度参与基层治理，政法网格员下沉镇街村社120余次，排查因物业服务企业选聘、老旧小区改造等引发的风险隐患，助力解决小区居民“急难愁盼”问题。
二是“搭建平台+指导调解”，增强多元解纷效能。市法院联合市房产局推动成立南京市物业管理行业协会物业矛盾纠纷调解中心，建立全市统一的物业纠纷诉调对接平台。各基层法院联合街道、社区设立物业纠纷人民调解委员会，部分法院设立类型化调解室，邀请人民调解员驻法院开展涉物业纠纷调解工作。
三是“繁简分流+创新科技”，提升司法服务质效。积极推行适用小额诉讼程序审理涉物业纠纷案件，使简易物业纠纷速裁快审。组建涉物业纠纷专业审理团队，对难点问题进行调研，形成统一裁判尺度。研发“示范诉讼智能审判系统”，运用“互联网+”信息技术，对传统的诉讼审理方式进行现代化升级改造。
四是“巡回审判+示范诉讼”，实现就地批量解纷。选取具有代表性的涉物业纠纷案件，聚焦物业矛盾易发点，将巡回审判法庭开进纠纷发源地。创新运用“示范诉讼+集中调解”方式，选取涉物业纠纷典型案件，推动类似纠纷依靠非诉方式集中协调化解。
五是“司法建议+普法宣传”，力促纠纷源头预防。加强对涉物业纠纷多发案件类型的分析研判，引入大数据分析，找准物业管理中存在的风险点，及时向行业主管部门精准发送司法建议，助力提升物业管理水平。积极开展普法宣传，推广物业纠纷多元化解机制效能，鼓励和引导业主和物业服务企业优先选择成本较低、对抗性较弱的非诉方式解决纠纷。
下一步，南京法院将继续坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，深入学习贯彻习近平法治思想，坚持和发展新时代“枫桥经验”，坚持将“一次性解决纠纷”的价值追求融入审判工作全过程，优化完善涉物业纠纷案件审判流程，不断加强涉物业纠纷治理宣传教育培训，建立健全涉物业矛盾纠纷调解工作机制，助力提升物业管理规范化和物业纠纷治理长效化水平，为推进中国式现代化南京新实践提供有力的司法服务保障。
△南京市物业服务指导中心副主任张汛石对南京法院涉物业纠纷审判工作情况和典型案例进行点评
往期精彩回顾
