为进一步明确建设项目在审批全过程中建筑面积计算规则，根据有关法律、法规、技术规范和标准，结合本市实际，制定本办法。
第一条 本办法适用于泰州市区范围内的建设项目，主要包括：民用建筑（含商业、住宅、公共配套等）、工业建筑等建筑工程类和市政公用设施、地下空间综合利用、环境与景观等市政综合类项目。
第二条 建筑面积分为计入容积率的建筑面积（以下简称计容建筑面积）和总建筑面积。
计容建筑面积计算公式为：计容建筑面积＝建设项目用地面积×容积率。
总建筑面积计算公式为：总建筑面积＝计容建筑面积+不计入容积率的其他建筑面积。
第三条 建设项目在土地出让、规划许可、规划核实、不动产登记阶段所涉及的建筑面积计算，统一按《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《房屋面积测算技术规程》（DB32／T3695-2019）等国家、省有关规范和技术标准执行。
第四条 核定建设项目计容建筑面积时，按以下规则计算：
（一）地下室
室内地面标高低于室外地面标高超过该层建筑净高1/2，且建筑顶板结构标高高于室外地面标高不超过1.2米的，该层建筑视为地下室。地下室用作储藏室、停车和设备用房等的，计算建筑面积，不计入容积率。建筑顶板结构标高高于室外地面标高超过1.2米的，计算计容建筑面积。
计算建筑高度、确定地下室时，采用的室外地面标高应当从建筑各立面对应的室外地坪最低点取值。
（二）商业服务业、公共管理与公共服务建筑
普通商业建筑的层高一般不超过5米（门厅、大堂、中庭、内部采光厅等公共部分除外）。其中，层高超过5米、不超过6.5米时，按其水平投影面积乘以2.0系数计算计容建筑面积；层高超过6.5米，以此为基准，层高每增加1.5米，增加1.0系数计算计容建筑面积。
会议中心、影剧院、体育馆、展览馆、博物馆、地上建筑面积不小于10000平方米的大型商场（市场）和地上建筑面积不小于3000平方米的大型超市等特定功能的建筑以及学校、行政办公等建筑，可根据审定的设计方案确定具体层高，并按其水平投影面积计算计容建筑面积。
公共建筑（商业、办公除外）设计坡地建筑的，地形掩埋长度不足本层建筑主体外墙周长（局部凹凸不计入）1/3的，该层全部计算计容建筑面积；超过1/3、不足2/3的，该层计算一半计容建筑面积；超过2/3的计算建筑面积，不计入容积率。坡地建筑不得沿城市道路布局设计。
（三）住宅建筑
住宅层高不应低于3.0米，不应超过3.6米。住宅层高超过3.6米，按层高/3.6米×水平投影面积计算计容建筑面积。
住宅建筑的公共入口门厅、大堂设计有局部挑高空间时，按其水平投影面积计算计容建筑面积。跃层式住宅中的起居室、餐厅（与起居室整体设计）设计有局部挑高空间高度小于或等于两个自然层的，按其水平投影面积计算计容建筑面积。
跃层式住宅中的上一层应设计有卧室、卫生间等基本生活功能空间。卧室、厨房、卫生间、地上储藏室、地上停车库等不得设计挑高空间。
住宅建筑中楼梯、预留孔（洞）、设备孔（洞）计算计容建筑面积。
（四）工业建筑
一般工业厂房，层高不超过8.0米，按其水平投影面积计算计容建筑面积；层高超过8.0米、不超过11.0米，按其水平投影面积乘以2.0系数计算计容建筑面积；超过11.0米的部分，以此为基准，建筑层高每增加3.0米，增加1.0系数计算计容建筑面积。
（五）阳台、露台、入户花园
住宅建筑每户阳台水平投影总面积占户型建筑面积比例不超过20%的或占套内建筑面积比例不超过25%的（户型建筑面积和套内建筑面积均不含阳台和露台面积），封闭阳台不计入容积率，未封闭的按其水平投影面积的一半计入容积率；占户型建筑面积比例超过20%的或占套内建筑面积比例超过25%的部分按其水平投影面积计入容积率。非住宅的阳台全部计算计容建筑面积。
建筑主体结构外设置不封闭的顶盖距底板不小于两层且在垂直空间范围内无水平横梁、挂墙等结构的开敞阳台，可视为露台。每户露台水平投影面积占户型建筑面积比例不超过15%的或占套内建筑面积比例不超过20%的（户型建筑面积和套内建筑面积均不含阳台和露台面积），不计入容积率；占户型建筑面积比例超过15%的或占套内建筑面积比例超过20%的部分按其水平投影面积计入容积率。
住宅建筑图上标定的入户花园不计入阳台面积。入户花园须一面朝向完全开敞，水平投影面积不超过10平方米的，按一半计入容积率；超过的全部计入容积率。
（六）飘窗
除承重墙、柱、垛以外，结构净高不超过2.10米且进深不超过0.80米的全采光住宅建筑飘窗（窗台高度应高于地面0.45米）不计算建筑面积；当飘窗窗台高度高出地面小于0.45米、结构净高超过2.10米或进深超过0.80米时，按其水平投影面积计算计容建筑面积。
公共建筑及其他建筑的飘窗计算建筑面积的，计入容积率。
（七）设备平台
住宅建筑中同时满足以下条件的设备平台不计算建筑面积：
（1）与建筑内部空间或阳台之间用实体墙隔断；
（2）每个单元设备平台的数量不超过居室（指住宅中的卧室、客厅、书房、餐厅等独立的空间）或主要功能空间的个数；
（3）设备平台水平投影总面积不大于6平方米；
（4）设备平台不得对户内开门；
（5）至少有一个长边护栏或百叶外没有任何实体围护（突出的柱、墙每边不得超过0.15米）。
不满足以上条件的，按水平投影面积计算计容建筑面积。
公共建筑及其他建筑的设备平台计算建筑面积的，计入容积率。
（八）公共配套用房
社区综合服务设施、物业用房等公共配套用房单独集中布置时，电梯间、楼梯间、走道等计入公共配套用房建筑面积；与其它建筑混合布置时，电梯间、楼梯间、走道等不计入公共配套用房建筑面积。
社区综合服务设施、生活垃圾收集屋（房）、生活垃圾分类用房、配电房（开闭所）、水泵房、门房、快递收发室、公厕、通讯能源用房等建成后无偿移交的建筑计算建筑面积，不计入容积率。
物业用房配建标准内的建筑面积计入容积率，配建标准以外增设用于居民公共活动且无偿移交的，其建筑面积不计入容积率。
（九）架空层、避难空间
鼓励建筑设置视线通透、空间开敞、无围护结构的架空层。住宅架空层宜以整层进行架空设计，用于绿化、健身、休闲等服务于本社区居民功能，层高不低于3.6米、净高不低于3米。整层设计为架空时，其架空层及其楼梯间、电梯间、管道井等建筑面积不计入容积率；未整层设计为架空时，架空层及其楼梯间、电梯间、管道井等建筑面积计入容积率。
非住宅类建筑底层设计的架空层，其建筑面积不计入容积率。
高层建筑、超高层建筑集中布置的避难空间，其建筑面积不计入容积率。整层设计为避难空间时，其楼梯间、电梯间、管道井等建筑面积不计入容积率；未整层设计为避难空间时，其楼梯间、电梯间、管道井等建筑面积计入容积率。
（十）立体停车楼
建设项目配套建设的地上立体停车楼，在符合梁底净高不超过2.4米、无实体围护结构的条件下，其建筑面积不计入容积率。停放旅游巴士等大型车辆的立体停车设施，其层高可以适当放宽。不满足以上条件的，其建筑面积计入容积率。
（十一）其他
1.住宅小区内供居民使用的单层有顶盖、两侧均无围护结构的风雨连廊不计算建筑面积。
2.不上人闷顶同时满足以下条件不计入容积率：
（1）坡屋顶及外墙上没有门窗；
（2）结构楼板封闭，且除设于公共部位的检修孔（面积不大于0.5平方米）外没有其他孔洞；
（3）坡屋顶下部空间净高超过2.1米的部分占坡屋顶下部投影面积之比不大于30%。
不同时满足以上条件的，视为可利用空间，按其水平投影面积计算计容建筑面积。
3.住宅、商业（含商务）等建筑（医院、行政办公等公益性项目除外）自然层内设计的封闭空间，无论层高多少，均按其水平投影面积计算计容建筑面积；地下室如设计封闭空间，按其水平投影面积计算计容建筑面积。
4.住宅小区内独立设置的电动自行车集中存放和充电场所，以及非机动车坡道和机动车坡道的轻质结构车库出入口顶棚，无围护结构的计算建筑面积，不计入容积率。
5.高层住宅共享空间应以楼幢为单位集中设置，须在楼层靠外墙，且一面长边完全开敞，空间外侧设置高度大于1.2米且小于1.5米的围护设施（含首层）的，其计算建筑面积，不计入容积率。
6.建筑外墙保温材料和自保温墙体凸出混凝土结构外表面的水平截面积不计入容积率。
第五条 本《办法》由泰州市自然资源和规划局负责解释。泰兴市、靖江市、兴化市可结合本地实际参照执行。
第六条 本《办法》自2025年2月1日起执行，《泰州市区建设项目建筑面积计算办法（试行）》（泰自然资发〔2020〕135号）同时废止。2025年2月1日之前尚未取得《建设工程规划许可证》的项目，应按本《办法》执行。2025年2月1日之前已取得《建设工程规划许可证》的项目，按原《办法》执行。
来源：泰州市自然资源和规划局、微泰州
编辑：钱云鹏
审核：杜宇
