屋顶漏水是居民小区
较为普遍发生的问题，
因屋顶漏水造成业主财产损失和损害，
责任究竟由谁承担呢？
一
区分专有部分和共有部分
“
建筑物存在专有部分和共有部分的区别，依法区分建筑物专有部分和共有部分，是明确权利义务的关键。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
由此可知，在房屋销售合同中明确约定屋顶归某业主所有的，属于业主专有部分，而在没有任何特别约定的情况下，屋顶通常被认定为建筑物的共有部分。
”
二
责任归属
属于业主专有的屋顶，一般情况下权利义务关系明确，除人为破坏、施工质量问题等原因之外，造成屋顶漏水的情况，维修等事宜由业主独自负责，其他楼层业主不承担维修等义务。
但是，属于业主共有部分的屋顶，出现漏水的情况，由谁负责承担责任呢？
01
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01. 在保修期内的新建房屋
在保修期内的新建房屋，责任一般由开发商承担。开发商有义务对房屋质量问题进行免费维修。如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失由开发商承担。
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
02. 超出保修期的房屋
如果是超出保修期的房屋，屋顶漏水的责任归属会有所不同。
（1）房屋本身的老化或正常使用造成的漏水
通常由全体业主共同负责维修，费用可以从房屋维修资金中支出。如果没有房屋维修资金，或者资金不足，业主们可能需要按照居住面积大小平摊维修费用。
《中华人民共和国民法典》
第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
（2）屋顶漏水是由于人为因素造成的
那么责任应由造成漏水的人承担。责任人不仅需要修复防水层，还应赔偿因漏水给其他业主造成的损失。
《中华人民共和国民法典》
第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第一千一百六十七条 侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
（3）物业公司未能及时维护公共屋顶
导致漏水
物业公司应当承担维修责任，并对由此造成的损失进行赔偿。
以案说法：
王某家中房顶发生漏水，与物业公司交涉后始终未见改善。后来物业公司在进行施工时发现王某房屋上方处楼顶的雨水管破裂，遂将雨水管进行更换，至此王某家中再没有出现渗漏水现象。
为此，王某向物业公司索要之前因漏水造成的装修损失，双方协商未果，王某将物业公司告上法院。
法院审理后认为，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分为业主共有部分，业主共有部位和共有设施设备，由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司未尽到维修养护义务导致他人房屋财物受损，则物业公司应承担相应的赔偿责任。
本案中，物业公司未能对公共部位的雨水管尽到维修义务，应对王某的装修损失予以赔偿。据此，法院判令物业公司赔偿王某相应的装修损失。
《中华人民共和国民法典》
第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
《物业管理条例》
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
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