![]()
裕廊集团（JTC）最新发布的2024年第二季度市场报告指出，工业租金环比上涨1%，这是自2022年第一季度疫情恢复以来增速最慢的一次。但同比来看，工业租金仍上涨了6.6%。同时，由于新增需求持续超过供应增长，整体入驻率上升了0.3个百分点，达到89%。
6只拥有新加坡工业资产敞口的工业类S-REITs在最新一轮财报发布和业务更新中表现各异。尽管工业类S-REITs整体表现疲软，但这6只信托都录得正向续约租金调整率，从2.6%到16.8%不等。这6只工业类S-REITs的平均总杠杆率为37%，低于S-REIT板块39.1%的平均水平，且远低于50%的监管上限。这为潜在的债务空间提供了灵活性，能够为资本密集型收购提供资金支持。就价格表现而言， 6只工业类S-REITs年初迄今的平均总回报率下降了6.1%，平均市净率（P/B）为1倍，较五年的平均市净率折价约11%。目前，相对于它们五年平均市净率折价幅度最大的3只S-REITs分别是：丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）、ESR-Logos信托和胜宝工业信托。整体来看，受借贷成本上升和物业运营费用增加的影响，各信托的每单位派息（DPU）同比下降。丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）则例外，该信托宣布其2025财年第一季度的每单位派息同比增长1.2%，达到3.43新分。丰树工业信托在第一季度的总收入同比增长2.7%，净物业收益（NPI）同比增长1.3%。这主要得益于2023年9月收购大阪数据中心的收入，以及各类物业的新租约和续租的推动。丰树工业信托的投资组合入驻率从91.4%增加到91.9%，在新加坡出现正向的续约租金调整率，录得约9.2%的加权平均续约租金调整率。胜宝工业信托（Sabana Industrial REIT）录得最高续约租金调整率，达到16.8%，标志着其连续第14个季度录得正向续约租金调整率。其管理人不断在租约到期前积极与现有租户接洽，并已在2024财年到期的租约中有53.5%完成了续约或更换租户，另有42.6%的租约正在洽谈中。ESR乐高房产信托（代码：J91U，简称E-Log）近期宣布收购位于日本和新加坡的两处设施，总金额达7.726亿新元，包括位于名古屋的一处永久产权分销中心，以及对新加坡一处高规格制造设施51%的股权。这两项收购预计将改善E-Log的投资组合指标，并作为其4R战略的一部分，打造一个具有韧性和未来导向的绿色投资组合。丰树物流信托报告称，其总收入同比下降0.3%，净物业收入（NPI）同比下降0.9%。主要原因包括中国市场表现疲软、剥离资产导致的收入缺失，以及日元和人民币对新元的贬值。在2025财年第一季度，丰树物流信托完成了对其发起人在马来西亚和越南的三处现代A级资产的收购，进一步深化了其在这些市场的布局，这些市场有望从供应链多样化和消费增长的结构性趋势中受益。自2019年底以来，iEdge新加坡房托指数（iEdge S-Reit Index）的总回报率为-4.6%。从子板块来看，工业类表现位列第二，总回报率为7.9%，仅次于数据中心REITs。• 新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了41只房托和地产商业信托*，总市值超过960亿新元，约占新加坡市场总市值的12%，其中有90%（37只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。• 截至2024年6月28日，这41只房托和地产商业信托的平均股息收益率为8.1%，富时新加坡房托指数10年总回报率为44.7%，10年的市值年复合增长率为6%。
