为进一步弘扬法治精神、增强广大市民群众法治素养，根据12348公共法律服务热线大数据分析结果，长春市司法局通过“常思轩”微信公众号“律师说法”专栏开展精准普法，邀请我市知名律师，重点就合同纠纷、劳动人事、婚姻家庭、侵权责任纠纷和其他热点法治话题进行讲解。
买房是人生一大事，有时买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。今天北京德恒（长春）律师事务所段酉钰律师在此提示您，在签订房屋买卖合同时需要多加注意，了解合同内容，谨防合同陷阱。
1.开发商逾期交房，买受人如何维护自己的权益？
开发商按照合同约定的交房时间交付房屋系其应履行的合同义务，但司法实践中开发商逾期交付房屋的情况频发。为维护己方权益，买受人可根据不同情况，采取不同的方式进行维权。第一，开发商不能如期交房，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人可以主张解除合同；第二，开发商逾期交付，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人不解除合同，可以请求开发商承担违约责任；第三，开发商逾期交付，经催告后在合理期间内交付的，不能解除合同，但是可以请求开发商承担违约责任。
需要注意的是《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据上述规定，买受人应严格遵守解除权的行使期限，超期不行使的，该解除权消灭。
2.售房者系夫妻，一方能否以不知情为由请求确认合同无效？
在买受人请求继续履行的情况下，只要买受人能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，据此主张继续履行的，司法实践中，存在以下情形之一时，一般会支持买受人要求继续履行合同的诉讼请求，判令出卖人及其配偶共同办理过户手续：1.买受人举证证明出卖方配偶知道或应当知道买卖事宜而未表示反对的；2.买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，出卖方配偶未在合理期间提出异议的；3.出卖方配偶有主动配合腾退、交付房屋等参与履行或接受履行行为的。
律师在此也提示各位买受人，在购买房屋时一定要核实是否属于夫妻或者家庭共有房屋，对于上述房屋一定要求其配偶或者共有人签字或者出具书面意见，以免在履行过程中出现纠纷。
3.房屋买卖双方签订合同后，出卖人与第三人恶意串通，又签订合同并交付使用，买受人可以请求确认第二份合同无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第七条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”
根据上述规定，房屋买卖双方签订合同后，出卖人又与他人签订合同，并将房屋交付使用，买受人只要能够证明出卖人与第三人是恶意串通，其可请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。
4.二手房交易中房屋内的户口未按照合同约定全部迁出，买受人如何维护自己权益？
司法实践对于此问题的处理原则一般为：买受人起诉请求出卖人迁出户籍的，不属于人民法院民事案件的受理范围。但是，对于房屋买卖合同中约定出卖人应迁出户籍的，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任。
律师在此建议买受人在购买房屋之初，详细了解房屋内的户籍情况，是否属于出卖人，还有无其他的户口，能否迁出，自己是否在意房屋内是否有户口，而后在合同中明确加以约定，约定迁出的时间和违约责任；特别是购买学位房的更要查实该房屋的学位是否已经使用，对此最好在合同中明确约定。
来源：长春司法
