【编者按】房地产纠纷是实务中的常见纠纷。今日肖峰博士为您带来江苏高院民六庭课题组发表在《法律适用》上的专题研究，为您详解目前房地产纠纷中的常见问题与疑难问题！
【温馨提示】正文共计14000字，预计阅读时间45分钟
ps：“打官司就是打证据”，法语峰言爆款课程——证据达人修炼记（肖峰博士专场），惊喜回归啦！11月16日-11月17日，广州，如欲查看课程信息请点击下方图片：
（一）凝聚府院联动处置化解合力
人民法院应积极融入党委政府房地产行业风险防范化解体系，进而构建起以信息共享、风险联控、协同处置为核心的府院联动工作机制，支持保障相关部门防范应对房地产企业、建筑企业债务风险和房地产项目逾期交付风险。在案件审理和风险排查中发现有不稳定因素和风险传导倾向的，及时向党委政府报告；发现房地产建设工程领域违规现象和违法线索的，及时向有关部门反馈移送。依托政府保交楼（房）工作机制，在重大风险处置和纠纷化解中提前制定司法应对策略，做好沟通调解工作，促进相关问题早处置、早解决。
（二）发挥破产重整制度拯救功能
近年来，人民法院在破产审判中更加关注破产制度对危困企业的拯救功能，重整和预重整制度将成为下一阶段破产法的主流趋势。各地法院积极适用破产重整、破产和解程序，重点构建协调联动机制，推动具有经营价值的房地产企业盘活项目，助力危困房地产企业脱困重生。探索指定政府工作人员、中介机构等共同组建的清算组担任房地产企业破产管理人的工作模式，形成政府与市场的“优势互补”，快速推进招商引资、复工续建、交房办证等破产事务处置与矛盾化解工作。打通立审执裁破一体化机制，协同推动烂尾楼盘引资复工续建。
（三）重视市场主体风险防范
针对市场主体尤其是中小企业普遍存在的“重临时救急、轻事先防控”，抵御风险主要依赖于“事后诉讼”等问题，人民法院通过个案分析、大数据监测、企业走访、建议收集等方式，总结房地产和建筑企业涉法涉诉风险点，通过印发风险提示手册、提出司法建议等形式，引导市场主体提高风险意识、依法依规经营，提前防范涉诉法律风险。
（四）强化多元解纷机制作用
响应《人民法院在线运行规则》（法发〔2022〕8号）的制定，各地人民法院搭建了形式与功能多样化的诉讼平台，为当事人提供更为便捷的一站式解纷服务。通过将特邀调解组织和调解员纳入平台管理，探索建立人民法院与行业协会、社会组织诉前联动化解建设工程合同纠纷模式。在群体性的商品房买卖合同、物业服务合同等房地产纠纷中，选取有代表性的案件作出示范判决，采用“示范判决+调解”模式，引导案件以调解、和解或者简化审理的方式进行，达到了“审理一案，化解一片”的法律效果和社会效果。
（五）善用先行判决、先予执行制度
针对因建设工程施工合同案件审理周期较长、当事人争议复杂影响复工续建的难题，人民法院在建设工程领域推行先行判决和先予执行，对合同已无法继续履行，且施工人拒不退场的情形，先行解除建设工程施工合同，以便后续施工人及时进场，推动工程顺利复工续建。通过先予执行的方式，要求施工人交付竣工验收资料并配合验收备案，解决楼盘项目因缺少竣工验收备案而无法办证的问题。
（一）当前形势下房地产纠纷审判理念
1.牢固树立服务大局理念。习近平总书记指出，“住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。”人民法院要切实增强防范化解房地产风险的责任感和使命感，以维护党中央重大决策部署、维护人民群众根本利益、护航房地产业高质量发展为出发点，处理好依法办案和服务大局的关系。一方面，要树立“依法办案就是最好地服务大局”的意识；另一方面，在处理重大敏感案件时，也要充分考虑对房地产风险处置化解工作的影响，在法院自由裁量范围内妥善平衡各方主体利益。
2.牢固树立协同治理理念。一是坚持党的领导。积极融入党委领导下的风险防范化解体系，充分发挥党委总揽全局的政治优势，全面贯彻落实党委防范化解风险各项工作要求。二是健全与行政机关的协同机制。加强府院联动，与行政管理部门同向发力、优势互补，通过落实力量联合、信息联通、风险联控、问题联处，提高风险防控协同能力。在政府主导行政处置先行更有利于解决问题的情况下，人民法院要把握程序节奏进度，积极为地方党委提出切实可行的对策建议，在专班工作框架下协调处置重大疑难复杂问题，确保处置化解工作在法治轨道上进行。三是健全多元解纷机制。强化诉调对接工作，加强与行业协会、调解组织的协调联动，实现涉房地产类矛盾纠纷的一站式化解，为群众和企业提供方便快捷、低成本的解纷服务。四是注重内部协同。探索建立涉房地产风险案件集中审理机制，在同一法院的应集中在一个审判业务部门审理，不同地区法院分别受理的，要加强信息沟通，统筹协调保全、执行，确保裁判标准与化解方案的一致性，避免因沟通不畅、多头进行影响处置效果。
3.牢固树立系统观念。一是注重风险处置的系统性。要将个案处理置于防范化解风险的大局中考量，准确研判房地产风险在政治、金融、民生领域的潜在风险点，切实避免就案办案、机械司法，防止在处置风险的过程中产生新的次生风险。对房地产企业逾期交房办证、欠付工程款等纠纷，合理确定给付期限和给付方式，避免个案判决引发连锁反应；对未能办理竣工验收或不能办证导致后续纠纷的项目，主动协调行政主管部门督促整改、妥善处理；涉及楼盘停工烂尾的，积极配合地方政府开展化解处置工作，能够破产重整的，依法助力房地产开发企业盘活项目。二是注重法律适用的系统性。强化体系化思维，系统把握民法典一般规定与涉房地产、建设工程领域诸如建设工程价款优先受偿权、实际施工人权利、商品房消费者优先权等特别规范的适用关系，善于运用法律解释方法、价值判断以及利益衡量实现制度正义和个案正义的平衡。
4.牢固树立底线思维。充分认识房地产类案件涉及链条广、利益群体众多、风险易交织叠加的特点，把握房地产行业风险的叠加性、突发性、传导性，注重宏观思考、底线管理，关注房地产、建设工程纠纷的市场风险和法律风险，及时向党委政府反馈审判中发现的涉稳涉险趋势情况、苗头性问题。对风险化解方案进行系统谋划，对涉房地产风险案件提前做好工作预案，统筹安排、分类处理。周密考量案件裁判的示范辐射效应，防止因机械裁判引发跟风式诉讼。
5.牢固树立民生价值导向。一是优先保障商品房消费者合法权利。准确理解《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《1号批复》）的内在逻辑和价值取向，坚持商品房消费者基本生存权益高于其他财产权益的法益衡量，支持法定条件下商品房消费者交付房屋请求权与返还购房款请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权受偿。二是依法保护农民工等建筑工人合法权利。重视处于弱势地位的农民工等建筑工人的合法权益保障，准确把握实际施工人权利、建设工程价款优先受偿权等特殊制度对农民工等建筑工人权益优先保障的立法旨意，严格落实工程建设领域工资专用账户制度，对农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施。三是合理保护中小企业合法权益。准确理解适用《最高人民法院关于大型企业与中小企业约定以第三方支付款项为付款前提条款效力问题的批复》（法释〔2024〕11号），对大型企业和中小企业之间以第三方支付款项作为付款条件的“背靠背”条款，在效力上予以否定性评价，并进一步依法确定付款期限及相应的违约责任，在最大范围内解决中小企业账款拖欠问题，保障中小企业公平参与市场竞争。
（二）关于商品房买卖合同解除问题
1.合同解除权的行使。近年来，因房地产项目出险等原因，导致众多项目进度放缓甚至停工停建，开发商逾期交房情形增多，购房人以此为由主张解除商品房买卖合同，主要分为两种情形：一是行使约定解除权，即双方在商品房买卖合同中明确约定将逾期交房作为合同解除事由；二是行使法定解除权，购房人以开发商逾期交房致使合同目的不能实现为由主张解除合同。关于购房人行使合同解权能否予以支持，实践中有两种观点。第一种观点认为，购房人在合同解除事由发生后，在约定或法定期限内行使合同解除权，符合法律规定或合同约定，人民法院应予支持。第二种观点认为，虽然合同约定或法定解除条件已成就，在违约方的违约程度不影响购房人合同目的实现的情况下，参照最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称《九民会议纪要》）第47条的规定，购房人请求解除合同的，人民法院不予支持。在贾某诉Z公司商品房预售合同纠纷一案中，H法院认为约定解除条件是否成就，不能完全根据合同文本机械认定，因二审期间案涉房屋已具备合同约定交付条件，Z公司也主动赔付逾期交房违约金，在此情况下解除合同，有悖于促进交易法律价值的实现，故从调整与平衡合同双方之间的利益出发，基于实体处理公平，对购房人要求解除合同的诉讼请求不予支持。
对于此类问题，需要坚持以下几个原则：（1）鼓励交易原则。裁判中，应关注到商品房买卖双方较为稳定的交易安排和利益预期，审慎把握商品房买卖合同解除条件，结合个案情形综合判断违约程度是否为“显著轻微”、合同目的是否因违约行为而丧失。在办证拿房的合同目的能够实现的情况下，轻易判决解除合同将会打破各方交易预期，造成交易成本和社会资源的浪费，有悖促进交易和维护购房人利益的价值导向。（2）利益平衡原则。在房地产项目出险的背景下，一旦解除合同，购房人将面临无法索回房款的巨大风险，导致事实上的“房财两空”，同时也会给房地产项目后续开发带来不利影响。从平衡双方当事人利益的角度，可通过开发商承担逾期交房违约责任的方式补偿购房人损失。（3）系统思维原则。人民法院处理此类纠纷时，应注重协调个案规范思维和类案系统思维的关系，不仅要在法律框架下平衡合同双方利益，还应将案件放置于整体经济社会环境中，从服务大局、维护稳定的角度审慎处理案件带来的连锁反应。
2.合同解除后的利益安排。在烂尾楼确实无法复工续建，开发商已无实际交付可能从而导致商品房买卖合同被解除的情况下，相关主体的利益安排可以从以下方面考虑：（1）关于按揭贷款部分的偿还责任，要充分考虑商品房按揭贷款商业模式下商品房买卖合同和按揭贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位、维护交易安全的成本以及权利义务的平衡问题，从整体视角看待按揭购房交易中的法律关系，在购房人对合同解除无过错且未能实际取得房屋，而出卖人既未交付房屋，又长期占有首付款及贷款本金的情况下，仍要求购房人对剩余贷款承担还款责任，会造成各方权利义务失衡，有违公平原则。此时可参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第21条第2款的规定，由出卖人承担收受的购房贷款和购房本息的还款责任，该责任认定也符合人民群众朴素的公平正义观念以及保护购房人生存利益的价值考量。（2）关于其他已付购房款，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，如购房人系商品房消费者，可依据《1号批复》第3条的规定，享有优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权的购房款返还请求权。
（三）关于商品房消费者权利保护问题
1.商品房消费者的认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号，以下简称《执行异议复议规定》）第29条将商品房消费者限定于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，该规定系执行异议的审查标准，作为执行程序，其价值理念为“效率优先，兼顾公平”，故审查标准较为严格。《九民会议纪要》第125条对此有所放宽，将“买受人名下无其他用于居住的房屋”，理解为案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，商品房消费者名下虽有1套房屋，但购房的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，亦符合该规定精神。而《1号批复》不再简单地从名下房屋数量、地域范围等因素考虑，而是将“以居住为目的”作为商品房消费者的认定标准，只要不属于炒房牟利，基于刚性或改善性居住需求的购房人，都属于商品房消费者。对以下几种情形是否能认定为商品房消费者，实践中存在一些误区。
（1）商业用房购房人。“以居住为目的”认定标准主要审查相关房屋是否承载了基本的居住功能和生存权益，不以房屋性质作为判断基准。商业用房中如公寓、商住两用房由于具备相应居住属性，亦应予以保护。如商铺、写字楼或其他用于经营、投资的商业用房，则不属于商品房消费者生存权保护范畴。
（2）车位购买人。车位作为商品房的配套设施，虽然不属于居住空间，但其依附于商品房而存在，主要功能仍是满足业主的基本生活需求，是与居住权益密切相关的生活利益，该利益应当受到法律保护。车位购买人基于居住目的购买商品房及其配套车位的，应认定为商品房消费者保护范围。
（3）以房抵债受让人。实践中以房抵债情况较为复杂，抵债合意的真伪及真实发生时间难以有效确定，如轻易赋予以房抵债受让人商品房消费者地位，可能诱发恶意串通、倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的道德风险。以房抵债受让人并非通过正常商品房市场交易取得房屋，不存在保护信赖利益、维护交易安全等价值导向适用的空间，且其受让房屋的目的系解决债权债务关系，而非用于居住。因此，以房抵债受让人不应属于商品房消费者范围。但以下几种情形中以房抵债受让人的权利保护有进一步研究的空间：一是符合《执行异议复议规定》第28条的以房抵债受让人，如其与抵债人存在真实抵债关系，且已在以房抵债协议中约定免除原债务达到了债务更新的效果，可赋予其一般买受人的权利。二是工抵房受让人，如其原本符合建设工程价款优先受偿权行使条件，后通过工抵房的方式实现该权利，考虑到建设工程价款优先受偿权优先于抵押权及其他债权的原则，此类情形下的工抵房受让人的权利顺位亦应优先于抵押权及其他债权。三是正常商品房市场交易模式下的抵债房购买人，在实践中虽然商品房被开发商抵债，但抵债房屋仍由开发商按商品房市场交易流程出售，仅售房款归债权人所有。此情形下购房人系通过正常市场交易购买，交易对象是开发商而非开发商债权人，购买标的虽涉及以房抵债房屋，但如符合“以居住为目的”标准，亦应属于商品房消费者保护范围。
2.商品房消费者优先权与抵押权的冲突。房地产开发过程中，开发商通常会将商品房土地使用权设定抵押进行融资，因抵押权未能及时涤除，导致购房人办证存在障碍，由此会造成商品房消费者优先权与抵押权的冲突，甚至引发群诉群访风险。如在周某等诉S置业公司、H资管公司商品房销售合同纠纷一案中，390户业主集体起诉要求H资管公司协助办理土地使用权涂销抵押登记手续，S置业公司协助390户业主办理不动产登记手续。对于购房人是否有权直接要求涤除抵押权的问题，在实务中争议较大。肯定观点认为商品房消费者的权利系基本生存权利，优先于抵押权的行使，《1号批复》第2条中商品房消费者房屋交付请求权应当属于完整的优先权利，包括办理不动产权证。且民法典实施前确立的是“抵押人同意方可转让”的规则，开发商取得预售许可证一般需要经抵押权人同意，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，在抵押物的交换价值实现时，抵押权人丧失了对抵押物的物上追及效力，抵押权的效力及于抵押物的交换价值即转让价金。抵押权人明知同意转让可能损害抵押权，但其怠于行使要求抵押人提前清偿债务权利的，应自行承担不利后果。否定观点认为抵押权人同意转让抵押财产，并不产生抵押权消灭的法律效果，亦不当然丧失对抵押物的追及效力，只有将所得价款用于提前清偿债务或者提存时，抵押权人丧失抵押物的追及效力，抵押权才能消灭。商品房消费者优先权出于保护购房人居住权利的立法考量，可排除抵押权人实现抵押权的执行，但不能据此主张抵押权消灭。笔者同意第一种肯定观点。
（四）关于破产情形下其他特殊权利的保护问题
1.承包人破产情况下实际施工人权利救济问题。关于在承包人破产的情况下，实际施工人是否有权请求发包人在欠付范围内支付工程款，该工程款是否纳入承包人破产财产的问题，笔者认为，实际施工人对发包人的请求权具有一定的独立性。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第43条的规定赋予实际施工人向发包人追索工程价款的权利，系出于保护农民工生存权益及维护社会公平、保护经济发展目的，赋予实际施工人的法定权利。该特殊权利应得到优先保护，不受承包人进入破产程序的影响。实际施工人有权请求发包人在欠付范围内支付工程款，发包人在欠付范围内向实际施工人支付工程款不构成对转包人债务的个别清偿，相应工程款不纳入破产财产处置。但对于发包人已经支付给承包人的工程款，因不属于发包人欠付范围，应作为承包人破产财产处置。
2.专项借款的权利顺位。2022年11月，中国人民银行、原中国银行保险监督管理委员会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号），明确要求支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。专项借款政策充实了房地产项目资金链，保障烂尾楼复工续建并顺利实现交房。但在房地产企业进入破产情况下，关于专项借款权利顺位，实践中有不同观点。一种观点认为，专项借款系为全体债权人共同利益发生，即使不属于在破产程序中申请的借款，仍可参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国破产法〉若干问题的规定（三）》（法释〔2020〕18号）第2条的规定，认定其为共益债务。另一种观点认为，专项借款系用于民生项目的政策性借款，其用于工程复工续建，使建筑物整体价值得到提升。对担保债权人而言，亦提升特定担保物的价值，遵循谁受益谁付费的原则，借款应优先于担保债权受偿。且根据《民法典》第417条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第51条的规定精神，原有担保物权效力不及于续建部分及新增建筑物。故专项借款应具有优先于建设工程价款优先受偿权、有财产担保债权以及其他债权的绝对优先性。笔者认为，对于专项借款性质不宜直接定性。原则上，因其属于为全体购房人利益产生的政策性借款，应享有不低于共益债务的优先顺位。如专项借款与担保权利产生冲突，可根据原有担保物权效力不及于续建部分及新增建筑物的法律规定，保障专项借款的权利顺位，专项借款出借人请求以复工续建后的房屋销售回款优先偿还其出借款的，人民法院亦应予支持。
（五）关于先予执行、先行判决在建设工程施工合同中的适用问题
在部分复工续建项目中，前期施工企业主张工程款或解除合同、拒绝退场、拒绝配合工程交接或竣工验收等情形大量出现，因建设工程合同纠纷案件审理周期一般相对较长，可能直接影响项目复工续建或当事人权利及时实现，导致各方损失进一步扩大。此时先行判决、先予执行制度的效率价值得以凸显。通过对案件事实无争议的事项进行先行判决或先予执行，能够达到及时保障当事人的权益和减轻当事人诉累的效果。
主要有以下适用情形：一是通过先予执行保障竣工验收资料及时交接和竣工验收备案有序完成。如在L公司诉Z公司建设工程施工合同纠纷一案中，法院在查明双方合同约定施工方有提供竣工验收资料、配合建设方完成竣工验收的相关手续的义务，配合竣工验收不会减损Z公司的利益，且在有利于相关工程的投入使用、防范化解社会风险的前提下，及时作出了先予执行的裁定，要求L公司提供案涉工程相关建设工程竣工验收资料、配合完成对案涉工程进行工程质量的相关竣工验收备案工作。最终该项目得以尽快完成竣工验收后投入使用，收回资金。二是通过先行判决解除合同，保障停工工程复工。如B公司诉Z公司建设工程施工合同纠纷一案，案涉工程已长期停工，如按正常的诉讼程序审理，需待鉴定结束后就本诉反诉全部诉求一并处理，短期内无法实现工程复工重建，法院通过先行判决解除合同，纾困合同不能履行的僵局，而对合同解除后果及双方其余诉讼请求、反诉请求部分继续审理，防止项目长期搁置导致损失扩大。三是已符合合同解除条件但施工人拒绝退场的情形，可通过先行判决解除合同，保障工程交接。对于部分保交楼（房）项目，前期施工人以不配合交接、拒不退场等方式作为追讨工程款的手段，影响项目复工续建进度，该类案件一旦涉诉，对于诉讼效率有较高要求，可通过先行判决解除合同的方式解决无争议事实，使当事人从难以继续履行的合同中抽身，打破双方对峙局面，引导当事人通过合法途径寻求救济，保障保交楼（房）项目顺利交接复工。四是通过先行判决无争议部分款项，保障债权人利益。如当事人对部分款项无争议，在不影响当事人实体权利，也不影响案件后续审理的情况下，可通过先行判决一方当事人支付部分应付款的方式，保障债权人债权尽快实现，防止因鉴定等原因导致审理期限过长，影响当事人利益。
党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》），在健全保障和改善民生制度体系方面，提出要加快构建房地产发展新模式。着眼未来，应对房地产领域重大风险挑战，应以我国房地产在新旧模式转换之际的顶层设计为指导，同步实现房地产的风险化解与发展破局。
（一）强化房地产风险处置化解政策支持
《决定》指出，要充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策。这就要求各地政府用足用好金融、土地、存量商品房消化等政策的“工具箱”和“组合拳”，做到精准决策、统筹兼顾、适时优化。一是建立房地产风险化解体系。建立党委总揽全局、政府统筹协调、法院诉讼解纷的房地产风险化解体系，强化地方房地产风险化解专班机制作用。二是疏通政策堵点。根据房地产风险项目资料手续缺失、土地性质变更、规划调整、税费欠缴、竣工验收障碍等不同情况，通过容缺办理、依法查处违规行为、解疑程序等灵活方式处置化解。对涉法涉诉、债权债务关系复杂的项目，协调项目开发单位进行资产置换，为复工续建、交房办证清除障碍。三是加大金融市场化支持。用足用好金融、税收支持政策，积极协调提高各项纾困资金拨付力度效率，一视同仁满足房地产企业合理融资需求。四是加强预期管理。以重塑市场预期和提振市场信心为突破口，灵活运用差异化利率政策、交易税费、住房公积金贷款等政策，支持保障居民刚性和改善住房需求。
（二）依法支持企业破产重整和并购重组
《决定》指出，要健全企业破产机制，完善企业退出制度。为此，人民法院应提高对危困企业的救治意识，充分发挥破产制度的拯救功能，改变既往对破产企业按破产清算处理的简单化做法，加强以破产重整、和解为主的理念，“把人民法院办成生病企业的医院”。对于虽然丧失清偿能力，但仍能适应市场需要、具有营运价值的企业，债权人提出破产申请的，积极引导当事人通过债务重组等方式进行庭外和解；对于已经进入破产程序但具有挽救价值的企业，引导企业运用破产重整、和解等程序解决债务危机，注重协调利用各方资源招募投资人，为优质房地产企业兼并收购房地产出险项目提供政策和金融支持，通过市场实现资源配置优化和社会整体价值最大化。
（三）加强商品房预售监督管理
关于商品房预售制度历来有着 “存废之争”，其在解决先期工程建设资金不足、增加商品房供应之外，亦滋生大量市场风险和交易问题。针对《决定》提出的改革房地产开发融资方式和商品房预售制度要求，加强监管、协调推进、循序渐进是题中之意。一是完善商品房预售资金监管制度。探索推动预售资金监管立法，建立更为严格统一的监管制度，强化事前事中事后的全过程监管，对未按规定将预售资金存入监管专户、不按规定使用预售资金的，依法加大处罚力度。推动完善信息公开制度，建立商品房预售资金监管信息化平台，健全信息共享和监督制约机制。二是推广适用预告登记制度。预告登记制度旨在保护不动产登记中处于弱势地位的买受人，该制度在房产交易中仍有较大适用空间，除与网上签约同步推进等现实操作，它还能存身于缺失网上签约及类似机制的房产交易。利用政府推进建设不动产登记一体化办理平台的有利时机，应着力推动建立网签备案、预告登记信息共享、业务衔接工作机制。在商品房买卖合同示范文本增加房屋预告登记条款，明确约定双方同意办理预购商品房的预告登记，一方可单独申请办理预告登记。三是推进商品房预售信息查询和购房风险提示。加强对预售楼盘现场信息查询的全覆盖，实现共享信息在不动产登记系统的嵌入集成应用，真正实现“一键式”查阅、业务“一网通办”。建立风险提示前置机制，加强购房风险预警，及时公开风险信息。
（四）促进房地产建筑企业转型升级
《决定》强调，要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。在这一过程中，要准确把握城镇化格局、产业调整和房地产市场供求关系等重大趋势性、结构性变化，加快推动房地产、建筑企业转型升级，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式的弊端，探索构建房地产业发展新模式。引导房地产企业参与保障性住房建设和供给，支持房地产企业开发高品质住宅，更好满足人民群众刚性和改善型住房需求，引导房地产企业由以住宅开发为主向城市更新、住房租赁、保障房建设、代建代运营、养老健康等领域延伸。完善建筑企业管理制度，提高建筑企业智能化、工业化、绿色化水平，推动建筑业产业结构调整，支持优质建筑企业向高附加值领域和专业细分领域拓展深耕。
👉 如果您觉得本文：哎呦，还不错！请关注本公众号或者在新浪微博搜索“肖峰法学博士”，阅读更多实务文章。
👉 此外，本号长期欢迎实务界人士投稿，发表高见。投稿邮箱：xf636@126.com。
👉 特别强调：如需转载本号内容，必须完整注明：转自肖峰博士公众号“法语峰言”。
