未来，广州楼市会出现两个变化：
一、做刚需户型的新盘会越来越少。
二、90㎡以下的二手房，价值会越来越低。
为啥这么说？原因是广州安居集团前两天发布的一则公告：
全市范围内收购90㎡以下的存量商品房作为保障房。（戳此回顾）
什么人可以申请到保障房？
11月19日，《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）》审议通过，并明确了申请条件：
一、在广州内无产权住房，且3年内无房产转移记录。
二、户籍家庭累计社保缴满3年，硕士1年，高层次人才和博士无社保年限。
也就是说，一般家庭只需无房（3年内无买卖）+3年社保，即可申购保障房。
而配售型保障性住房实施封闭管理，不能自由买卖、出租及长期闲置。
三年封闭期过后，可出售给符合条件人群，售价不得高于买入价。或向运营机构申请回购，回购价按购房价每年扣减1%计算。
例如，300万买入的保障房，3年后只能以291万卖出。
保障房只是为了解决居住问题，不可能让大家因此获利。
但相比于租房，这个价钱还是十分划算，并且可以拥有养宠物及装修的自由。
至于保障房对于楼市有什么影响，就要首先明确一个问题：
这次官方下场，收什么房？为什么收房？
其一，关于房源征集的范围，有以下几个条件。
已建成存量商品房；
90㎡以下；
周边交通便利、配套设施较为齐全
产权、负债、法律关系清晰；
当然，收房是以开发商自愿为原则。
也就是说，好卖的房子不会报名，但一些贴着地价，甚至跌破的楼盘，可能会主动递表。
与其继续亏本卖房，还要承担营销费用，不如让官方一次性全收了。
即能清库存，又能缓解资金压力，及时止损。
第二个问题，为什么收房？
年中的那场大会，提出“加大保障房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求”。
大佬发话后，各城市都在积极跟进，广州并不是第一个这么干的。
据统计，目前已有超80城宣布官方下场收购商品房，用于保障性住房等。其中，近40城已经发布征集房源的公告。
而广州，今年更是喊出了将筹建超1万套配售型保障房的目标。
总体而言，收存量商品房作保障房，即可帮楼市去库存，政府也不用再费钱新建房子，一举两得。
虽然保障房跟商品房属于两个不同的市场，目标群体也并不相同。
但大量发展保障房，也会在一定程度上分流原本会进入商品房市场的刚需群体。
对于刚需来说，最重要的购房考虑因素，便是“性价比”。
相比于商品房，保障房会有一定的价格优势。
而且保障房的前身就是开发商所建的商品房，硬件设施并不会差太多。
如今房价暴涨的时代已过，大家不再寄托于买房暴富，因此保障房也成了不少人的选择。
在此背景下，开发商会越来越聚焦改善产品，抛弃刚需。
其实就算没有保障房，近两年来，房企也都将重心放在改善及豪宅身上。
广州市区，已经越来越少纯刚需盘了。理由是，二手房的冲击。
现在广州二手房的成交规模已经超过一手房了，不管哪个区域哪个板块，都有二手房在售。
二手房的性价比，一手房根本比不过。
同样的区位，人家就是比你便宜点。而且现在的行情，总有个体房东降价急售，淘笋几率比较大。
据克而瑞统计，2024年1-10月，广州90㎡以下的新房成交占比仅为37%，相比前两年少了几乎一半。
与此同时，二手房则是“刚需天堂”，90㎡以下户型成交占比54%。
未来，在保障房大量入市后，二手房90㎡以下的刚需户型也会受到冲击。
特别是一些没有学位的老破小，或者远郊配套不完善的小户型，会越来越难卖。
毕竟，要是没有涨价的空间，又住得不舒服。
那为啥不选保障房呢？
