【协会独家】毕业生群体主导下的住房租赁市场特征

文摘 2024-11-05 17:02 广东

受毕业生租房群体影响，历年第三季度（尤其是7、8月份）市场需求新增明显，是住房租赁市场主要的旺季。因该需求群体的特征较为统一，在租赁行为上相似性较高。本文从市场供应、成交、消费选择等方面，分析在毕业生群体主导下的住房租赁市场特征。

合租房源在毕业旺季供应增长更明显。合租房源挂牌高峰主要出现在两个时间段，一是春节前因来穗就业人群退租产生，二是6月底由于较多工作年限短的白领群体退租影响。从图1来看，在6月下旬至7月初，合租房源的新增挂牌幅度要高于整租房源（见图1），这与毕业生群体存在明显关系，一方面，当前普通高校实习生、毕业生大多集中在6月底至7月上旬离校参加实习或求职，因租约到期换租、工作变动产生的退租推动了新增挂牌房源量；另一方面，毕业生群体因租房预算有限、寻找合租伙伴的成本更低（更易选择在生活方式、消费观念等方面契合的同学或朋友），比白领群体更倾向于选择合租。

图1 广州市近一年住宅租赁市场整租与合租房源挂牌量走势

需求同比小幅上升。在成交量方面，2023年以来，市场租赁需求持续恢复且稳定提升，2024年第三季度租房成交量同比上升3.36%，主要是得益于广州高校资源丰富。《2023年广州市国民经济和社会发展统计公报》显示，2023年广州在学研究生17.29万人，普通（职业）本专科在校生146.86万人，在校大学生合计164.15万人，位居全国第一。这让广州成为名副其实的“全国大学生第一城”。另外，毕业生群体数量在不断增加，据统计，2024届全国普通高校毕业生预计达1179万人，同比增加21万人。

从近五年第三季度期间月度的成交量走势来看，成交高峰一般出现在7月，8至9月逐月下降，且9月市场租房需求往往加速减少（见图2）。

图2 广州市近5年第三季度住宅租赁市场成交量走势

成交热度较高的板块多集中在近郊区域。据统计，在毕业旺季不同板块之间的交投也呈冷热不均现象，例如北部板块新市、石井、三元里、同和，南部板块洛溪、市桥、大石、番禺广场以及东部板块新塘、黄埔区府等区域的成交量涨势较明显，7、8月份成交环比涨幅仍能保持在20%左右；林和西、五羊新城、珠江新城、天河北等以中高端小区为主的板块成交在旺季时段表现平稳甚至逆势下降。主要原因包括两点，一是中心城区因地段优势租金水平更高，中低租金区间房源供应较少，租金性价比较低，且生活成本高；二是随着交通条件不断改善，近郊大部分区域能够通过低成本的公共交通设施实现核心商务板块的通勤，使得低预算承租群体更能够兼顾工作与生活。

1房户型在毕业旺季的表现更突出。数据显示1房户型成交在6、7月达到全年成交峰值后，8、9月快速下降，而2房、3房、4房及以上户型成交的波动幅度较1房房源轻微（见图3）。

毕业生群体租房目标区域较简单，即围绕学校或便于工作通勤的区域寻租为主，这是高校资源集中的区域成交尤其是1房户型成交能够在6月底率先上涨的主要原因。据统计，高校云集的天河、白云、番禺三区，也是6月份1房房源成交最先走旺的区域，6月1房户型成交环比涨幅均在30个百分点左右，而海珠、越秀、黄埔有一定滞后性，1房成交高峰出现在7月份，且涨幅稍弱，普遍低于20个百分点。其余区域例如荔湾、南沙、增城、花都等在毕业生租房旺季期间增长不明显。

图3 广州市近一年住宅租赁市场1房户型成交趋势

楼梯楼因租金优势在毕业旺季更受捧。从全市来看，楼梯楼租金水平仅为电楼梯租金的7.5折，在一些区域，尤其是天河、白云、黄埔，租金差距更加明显。一般而言，影响租金差距的因素除电楼梯外，小区配套、物业管理、装修风格、家私家电等也是重要原因，但对于租房预算较有限的毕业生群体而言，经济基础薄弱，对价格尤其是月租支出敏感，在租房决策时经济考量更突出，在此情况下，楼梯楼房源在毕业生租房旺季有所走俏。据统计，7月全市楼梯楼成交占比全年最高，达到58.0%，8月份占比有所回落但仍以56.7%的占比居近一年第二（见图4）。部分板块如市桥、石牌、车陂、同和、大沙地等楼梯楼成交量增长尤为明显，增长主要集中在6-7月份，且涨幅普遍可以达60%以上。

图4 广州市近一年住宅租赁市场楼梯楼房源成交占比趋势

市场供应在三季度末迎来低谷。从租赁市场挂牌房源走势看，第三季度市场供应处于一年中最低区间（见图5），主要是6-8月份的毕业生租房去化后，市场房源出租量逐渐减少并在8月低达到低谷。

图5 广州市近一年住宅租赁市场挂牌量走势

总体而言，毕业生租房群体对住房租赁市场影响较为显著，一是市场供应尤其是合租房源有集中释放，二是租房需求在二季度末、三季度初有明显增加后快速回落，三是消费选择上更注重经济因素考量，性价比更高的近郊区域和楼梯楼房源承接需求更明显。

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